깡통전세 피하려면 반드시 이렇게 계약하세요!
깡통전세, 전세사기 피해 막는 계약 단계별 확인사항 말씀드려요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 1년여 동안은 깡통전세와 전세사기 문제가 매일 뉴스에 오르내릴 정도로 큰 사회적 문제가 되고 있는데요. 정부에서도 문제 해결을 위해 여러 가지 대책을 잇달아 내놓고는 있지만 해결의 실마리가 쉽게 보이지 않는 게 사실입니다.
이번 글에서는 저희 자리톡 세입자 회원님들을 위해 깡통전세를 미리 걸러내, 안전하게 전세 계약을 맺는 방법에 대해서 단계별로 설명드리도록 하겠습니다.
‘주담대 + 보증금 > 집값의 70%’이면 깡통전세 위험 높아요!
먼저 깡통전세란 어떤 전세주택이고 왜 위험한지에 대해서부터 알아볼까요? 일반적으로 깡통전세란 집주인이 주택을 담보로 대출받은 주택담보대출 금액과 세입자가 지불한 보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 초과하는 전세주택을 말하는데요.
이런 주택으로 전세계약을 맺으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크게 높아지게 됩니다.
만약 집주인이 주택담보대출을 제때 갚지 못하게 되면 집이 경매에 들어가게 되는데, 경매에서는 보통 시세(감정가)보다 낮은 가격으로 집이 낙찰되기 때문이죠. 아파트라고 해도 시세의 70~90% 수준의 가격으로 낙찰되는 게 일반적이고요.
그렇기 때문에 전셋집을 구할 경우 주담대와 보증금을 합한 금액이 집값의 최대 70%를 넘지 않아야 안전한 편이라는 게 전문가들의 조언입니다.
그렇다면 집주인이 이 주택을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지는 어디서, 어떻게 확인할 수 있을까요? 지금부터는 이점을 비롯해 각각의 계약 과정별로 꼭 확인하고 넘어가야 하는 점들에 대해서 말씀드리겠습니다.
1. 먼저 매매시세와 전세금을 비교하세요!
마음에 드는 전세매물을 찾았다면 가장 먼저 해야 하는 일은 전세보증금 금액을 해당 주택의 매매시세, 주변 주택들의 보증금·매매시세와 비교해 보는 일인데요.
우선 주변 지역의 비슷한 주택들에 비해 보증금이 지나치게 비싼 주택이라면 피하는 게 좋죠. 요즘과 같은 부동산 침체가 계속 이어진다면 향후 전세가가 하락할 가능성이 적지 않고, 보증금이 높으면 계약 만기에 전세금을 돌려받는 일이 어려워질 수도 있으니까요.
보증금 금액과 해당 주택의 예상되는 매매시세도 꼭 비교해보셔야 하는데요. 예상 매매시세는 인근에 있는 비슷한 조건의 주택들의 최근 거래 사례를 통해 파악하실 수 있습니다.
주변 지역 주택들의 실거래가격은 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’이나 네이버 부동산, 직방과 다방 등의 부동산 중개 서비스를 통해 날짜별로 확인하실 수 있는데요.
예상되는 매매시세와 전세보증금을 비교했을 때 전세가율(매매가 대비 전세보증금의 비율)이 70%가 넘는 주택이라면 다른 주택을 알아보는 게 좋습니다.
주택담보대출 금액을 더하지 않았음에도 불구하고, 이미 전세금이 집값의 70%를 넘는 주택이라면 깡통전세의 위험이 높을 수밖에 없기 때문입니다.
2. 등기부등본 갑구와 을구는 이렇게 확인하세요
이 과정을 통해 적당한 매물을 찾았다면 공인중개사 사무소를 찾아가 주택을 살펴본 뒤, 해당 주택의 정확한 주소를 확인해야 하는데요. 그런 뒤 이 주택의 등기부등본을 직접 발급받아 살펴보셔야 하죠. 부동산에서도 등본을 제공하지만 한번 더 스스로 발급받아 확인하는 게 좋습니다.
등기부등본은 ‘대법원 인터넷 등기소’에서 온라인으로도 열람·발급할 수 있는데요. 이 사이트에 들어가 주택 주소만 입력하면 누구라도 어떤 주택에 대해서든 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 수수료도 건당 700원(열람), 1000원(발급) 밖에 안 하고요.
등기부등본을 발급받았다면 몇 가지 내용을 중점적으로 확인해보셔야 하는데요. 소유권에 대한 내용이 나와 있는 갑구에서는 해당 주택에 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 주택임차권등기, 예고등기, 경매개시결정등기 등이 설정돼 있는지를 확인해보셔야 합니다. 만약 이런 단어들이 등장한다면 그 주택은 포기하는 게 좋습니다.
인터넷 등기소에서 등기부등본 발급받는 방법2_1. 을구 근저당권 보면 집주인 주담대 확인할 수 있어요
을구는 해당 주택을 담보로 한 채권·채무관계가 적혀있는 부분인데요. 을구에 저당권, 근저당권이라는 단어가 적혀있다면 집주인이 이 주택을 담보로 돈을 빌렸다고 이해하시면 됩니다.
집주인이 은행 등 금융사에서 돈을 빌렸을 때는 등기부등본 을구에 근저당권이 설정되는데요. 이 항목을 보시면 집주인이 언제, 어디로부터, 얼마를 빌렸는지를 확인하실 수 있습니다.
대출액의 경우 실제 대출금이 아닌 채권최고액이 기재돼 있는데요. 은행 등 금융사는 보통 주택담보대출을 내줄 때 실제 대출액의 120~130% 정도를 채권최고액으로 설정해두고 있습니다. 그렇기 때문에 실제 대출금은 채권최고액의 76~83% 정도가 되는 것이죠.
근저당권과 저당권 항목을 바탕으로 집주인이 빌린 주담대 금액을 계산했다면 이를 전세보증금과 더하셔야 하는데요. 이 금액이 주택시세의 70% 이하여야만 비교적 안전한 주택이라고 할 수 있습니다.
3. 다가구 주택이면 선순위 세입자 보증금까지 더해야 해요
만약 계약하려고 하는 집이 세대가 개별 등기되지 않는 다가구 주택이라고 하면 주담대 금액에 내 보증금 금액뿐 아니라 나보다 먼저 해당 주택에 들어와 살고 있는 다른 세입자들의 보증금 금액까지 더해야만 합니다. 세 금액을 모두 합한 금액이 주택가격의 70% 이하여야만 한다는 뜻인데요.
다가구 주택의 경우 경매에 넘어가 낙찰됐다고 하더라도 나보다 먼저 계약을 맺은 선순위 세입자들이 보증금을 다 변제받은 뒤에야 내가 보증금을 변제받을 수 있기 때문입니다. 낙찰대금이 부족하면 나는 배당을 받지 못하는 것이죠.
선순위 세입자들의 보증금 금액은 주택 관할 주민센터나 등기소에서 '확정일자 부여현황'을 발급받아 파악하실 수 있는데요.
2023년 3월 기준으로는 집주인의 동의가 있을 때만 예비 세입자가 발급받을 수 있으니 집주인으로부터 동의를 받은 뒤 주민센터를 찾아가시거나 아니면 공인중개사를 통해 확정일자 부여현황을 제공해달라고 요청하셔야 합니다.
4. 집주인에게 밀린 세금 있는지도 확인하세요
확인해야 되는 사항이 한 가지 더 남아있는데요. 집주인에게 밀린 세금이 있는지도 살펴보셔야 합니다. 집주인이 내가 계약을 체결하기 전에 체납한 세금 역시 내 보증금보다 먼저 변제되기 때문인데요. 세금 체납 여부를 확인하기 위해서는 집주인 명의로 발급된 납세증명서가 필요한데요.
납세증명서는 각각 세무서(국세)와 주민센터(지방세)에서 발급받으실 수 있습니다. 다만 2023년 3월까지는 납세증명서 역시 집주인의 동의가 있을 때만 예비 임차인이 발급받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 집주인의 동의를 받은 뒤 세무서와 주민센터를 찾아가거나 아니면 집주인에게 납세증명서를 제공해달라고 요청해야 하는데요.
다행히도 4월 1일부터는 보증금이 1000만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 임차개시일(입주일)까지 임대인의 동의 없이도 전국 세무서 어디에서든 임대인의 국세 미납내역을 확인할 수 있게 됐습니다.
5. 잔금 입금 전에 등기부등본 다시 한번 확인하세요
말씀드린 모든 내용을 확인하신 뒤 이상이 없다면 계약을 체결하시면 되는데요. 잔금을 입금하기 직전에 다시 한번 최신 등기부등본을 발급받아 확인해봐야 합니다. 혹시나 집주인이 계약을 체결한 이후에 주담대를 받았을 수도 있기 때문이죠.
6. 계약했다면 곧장 전월세 신고 하세요
또한 계약을 체결했다면 잔금을 치르기 전이더라도 ‘주택 임대차 계약 신고’(전월세 신고)를 해야 하는데요. 보증금이 6000만원을 초과하거나 혹은 월세가 30만원을 초과하는 주택이라면 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대차 계약 신고를 하게 돼있기 때문이죠.
임대차 계약을 신고하면서 계약서를 제출하면 확정일자도 받을 수 있는데요. 이 확정일자와 뒤에서 말씀드릴 대항력이 있어야만 우선변제권을 획득할 수 있죠. 계약을 체결했다면 잔금을 치르기 전이더라도, 그리고 입주하기 전이더라도 전월세 신고를 해야 하는 이유입니다.
7. 이사 당일에 꼭 전입신고 하세요
또한 이사를 했다면 바쁘더라도 꼭 이사 당일에 주민센터를 방문해 전입신고를 해야만 하는데요. 전입신고를 하고, 실제로 임차주택에 들어가 살아야만 대항력을 얻을 수 있기 때문입니다.
대항력은 부동산의 소유자가 달라지더라도 자신의 임차권을 계속해 유지할 수 있는 권리라고 이해하시면 되는데요. 전입신고와 이사, 이 두 가지 조건을 모두 충족한 다음날 0시부터 대항력을 얻게 됩니다. 그렇기 때문에 이사를 했다면 당일에 곧바로 전입신고를 해야만 하고요.
이번 글에서는 깡통전세와 전세사기 피해를 예방하기 위한 전월세 계약 방법에 대해서 안내해드렸는데요.
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 세입자 회원님들의 안전한 계약 체결에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
자리톡 바로가기
함께 읽으면 좋은 자리톡 콘텐츠
