월세 밀린 세입자, 계약해지 언제부터 가능할까?
주택임대사업자는 계약해지 기준도 달라요!
임대인 입장에서 가장 곤혹스러운 순간은 세입자가 계속해서 자꾸만 월세를 밀릴 때일 수밖에 없는데요.
이번 글에서는 월세를 체납한 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 조건과 월세 체납 내역이 있는 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
먼저 한 가지 말씀드릴 건 임대차계약의 대상이 주택인지 상가인지, 그리고 주택이라고 하더라도 임대인이 지자체에 등록된 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서 적용되는 기준이 다르다는 점인데요.
우선 시‧군‧구청에 등록한 주택임대사업자가 월세 연체를 사유로 임차인과의 계약을 해지하려 할 때는 보다 엄격한 조건이 적용됩니다.
주택임대사업자의 경우에는 임대차계약을 맺을 때 반드시 법으로 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하는데 이 계약서에 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 계약을 해지할 수 있다고 나와있기 때문이죠.
월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 세입자와 맺은 계약을 해지할 수 있습니다. 법에서는 3개월 이상 연속하여 연체한 경우라고만 말하고 있지만 판례에서는 미납금액 역시 3개월치 이상이 돼야 한다고 해석하고 있기 때문이죠.
일반 임대주택은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터
이와 달리 일반적인 주택 임대인의 경우 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다. 상가의 경우에는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’에 계약을 해지할 수 있고요.
여기서 중요한 건 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 말의 정확한 의미인데요. 이 말은 월세를 두 달 연속 밀렸을 때를 뜻하는 게 아닙니다. 연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻하는 말이죠.
예를 들어 월세가 50만원인 원룸이 있다고 해보겠습니다. 이 경우에는 월세 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차계약을 해지할 수 있게 되죠. 만약 임차인이 5월에는 월세를 못 내고 6월에는 월세 50만원을 내고, 고, 7월에 다시 월세를 못 냈다면 임대인이 세입자에게 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다.
계약해지 가능 여부를 가르는 기준은 연체한 횟수가 아니라 전체 미납금액이라는 사실을 꼭 기억하셔야 하는데요. 임차인이 월세를 몇 번을 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 하면 계약해지를 요구할 수 없습니다.
상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있고요.
계약해지는 미납금액이 있는 시점에만 가능합니다
그렇다면 세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약기간 중 언제든지 계약해지를 요구할 수 있는 걸까요?
그렇지는 않은데요. 설령 임차인이 계약해지 기준을 넘어서는 월세를 연체한 사실이 있더라도 임대인이 계약해지를 요구하는 시점을 기준으로 미납된 금액이 없거나 미납금액이 계약해지 기준에 미달한다면 계약을 해지할 수 없습니다.
2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 현재 미납 중일 경우에만 임대차계약을 해지할 수 있다는 사실 역시 꼭 기억하셔야 하고요.
주택은 2개월분 월세가 밀린 적이 있다면 계약갱신 거절 가능
그렇다면 계약해지가 아닌 계약갱신과 관련해서는 어떤 기준이 적용될까요? 계약갱신에 대해서는 임대인에게 보다 유리한 조건이 적용되는데요.
주택은 임차인이 계약기간 중 2개월분 월세를 미납한 사실이 한 번이라도 있는 경우, 상가는 3개월분 월세를 미납한 사실이 한 번이라도 있을 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
지자체에 등록한 주택임대사업자의 경우에는 계약해지 사유와 동일하게 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 한해 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
이번 글에서는 월세를 체납한 세입자와의 임대차계약을 해지하거나 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조건에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 말씀드린 내용이 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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