같은 월세 받는데 나만 세금 더 내는 이유
월세뿐 아니라 보증금에도 소득세를 매긴다고?
이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들을 위해 주택 임대수입에 대한 소득세가 부과되는 기준에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
임대업을 하시다 보면 분명 나하고 똑같은 금액의 월세를 받는데 누구는 세금을 더 내거나 덜 내는 경우와 만나실 수 있는데요. 이처럼 같은 임대료를 받아도 세금이 다르게 부과되는 이유에 대해 궁금해하셨던 분들이라면 특히 도움이 될만한 내용입니다.
내가 거두고 있는 임대수입에 대해 소득세가 어떻게 부과되는 임대인 분들이라면 누구나 필수적으로 알고 계셔야만 하는 내용이기도 하고요.
이와 함께 월세의 경우에는 임대인이 1년 동안 받은 금액 전부에 소득세를 부과하지만 전‧월세 보증금에 대해서는 일정한 기준을 충족했을 때만 소득세를 부과한다는 사실에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
먼저 어떤 경우에 주택 임대수입에 대한 소득세가 부과되는지에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다. 세법에서는 지금부터 말씀드릴 3가지 조건 중 1가지 이상의 조건에 해당될 때만 주택 임대수입에 대해 세금을 부과하고 있는데요.
기준시가 9억원 넘는 주택 임대해주고 있다면
첫째, 기준시가 9억원 초과 고가주택을 임대해 임대 수입을 거두는 경우에 소득세가 부과됩니다. 과세기간 종료일, 즉 매년 12월 31일이나 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 9억원 초과 주택을 임대했을 경우 임대소득에 소득세가 부과됩니다.
여기서 말씀드리는 기준시가는 독자님들이 흔히 알고 계시는 ‘주택공시가격’과는 다른 가격기준인데요. 국세청이 양도소득세와 상속‧증여세를 과세할 때 사용하는 가격기준으로서 대략 실거래가의 80% 수준에서 금액이 정해집니다. 국세청 홈택스 사이트에서 특정 주택의 기준시가를 확인하실 수 있습니다.
둘째, 2채 이상의 주택을 소유한 임대인이 주택을 임대해 임대 수입을 거두는 경우에 소득세가 부과됩니다.
다른 부동산 관련 세금들과 마찬가지로 임대수입에 대한 소득세의 경우에도 본인과 배우자가 소유한 주택 수를 더하는 방식으로 주택 수를 계산하는데요. 나와 배우자가 각각 자기 이름으로 주택을 한 채씩 갖고 있다고 하더라도 세법에서는 나를 2주택자로 간주한다고 이해하시면 됩니다.
다가구주택의 경우에는 전체 주택을 1채의 주택으로 여기는 게 기본이지만, 다가구주택 안의 호실이 구분 등기돼있는 경우에는 구분 등기된 호실마다 1채의 주택으로 계산합니다.
마지막으로, 해외에 있는 주택을 임대해 임대 수입을 거두는 경우 소득세가 부과됩니다. 한국이 아닌 다른 나라에 있는 주택을 통해 벌어들인 임대 수입을 말하죠.
전‧월세 보증금에도 소득세 부과됩니다
주택 임대수입에 대한 소득세는 방금 설명드린 3가지 조건 중 1가지 이상의 조건을 충족할 경우에 부과되는데요.
월세뿐 아니라 전‧월세 보증금에도 소득세가 부과됩니다. 임대인이 받은 월세와 보증금에 대한 간주임대료를 합한 값을 전체 임대수입으로 계산한 뒤 여기에 소득세를 매기는 방식입니다.
간주임대료란 무엇이고, 어떻게 계산하는지에 대해서 궁금해하실 분들이 많으실 텐데요. 간주임대료란 전‧월세 보증금을 통해서 임대인이 얻게 되는 이자수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도라고 이해하시면 됩니다.
간주임대료는 임대 보증금에 일정 이율을 곱하는 식으로 계산하는데요. 임대 보증금에 해당 연도의 정기예금 이자율을 곱해서 구한다고 이해하시면 됩니다. 2021년 귀속분 종합소득세 신고‧납부 시에는 연 1.2%의 금리를 적용해 간주임대료를 산정했습니다.
월세의 경우에는 임대 대상 주택의 면적, 기준 시가와 상관없이 집주인이 1년 동안 받은 금액 전부를 과세 대상으로 삼고 있지만 전‧월세 보증금에 대한 간주임대료에 대해서는 특정 기준을 충족하는 경우에만 소득세를 부과하고 있는데요.
쉽게 짐작하실 수 있듯이 임대인이 주택을 여러 채 갖고 있고, 임대 대상 주택이 크고, 넓은 경우에 간주임대료에 대해서도 소득세가 부과됩니다.
간주임대료는 이렇게 계산합니다
정확한 기준을 말씀드리면 비소형 주택(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억원 초과)을 3채 이상 보유하고 있는 임대인이 받은 전‧월세 보증금의 합계가 3억원이 넘는 경우 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해서 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 간주임대료를 계산하고 있습니다.
내가 법에서 말하는 비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는데 주택들을 임대하면서 받은 전‧월세 보증금이 3억원을 넘는다면 3억원을 넘어서는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 금액만큼이 내가 임대 보증금을 통해 거둔 임대 수입, 간주임대료가 된다는 뜻입니다.
비소형 주택을 3채 갖고 있는 임대인이 전‧월세 보증금으로 모두 5억원을 받았다면 5억원에서 3억원을 뺀 2억원에 정기예금 이자율을 곱해야 하는데요. 2021년에 적용됐던 정기예금 이자율은 1.2%였으니 이 경우에는 간주임대료가 240만원으로 산정됩니다,
간주임대료를 계산할 때 과세 대상 주택 수에서 제외되는 기준도 있는데요. 1세대‧1호당 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 연도의 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상 주택 수 산정에서 제외됩니다. 면적 기준과 기준시가 기준을 모두 충족해야만 제외될 수 있다는 사실을 기억하셔야 합니다.
이번 글에서는 주택을 임대해주고 받은 임대수입에 대한 소득세가 부과되는 3가지 경우와 구체적인 소득세 산정 방식에 대해서 살펴봤는데요.
오늘 살펴본 내용이 독자님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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