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by 자리톡 임대관리 필수앱 May 27. 2022

임대인의 임대주택 수리 의무, 어디까지 해줘야 할까?

민법과 판례에서 정해놓은 임대인의 수선 의무와 범위 총정리!

임대사업자라면 ‘집에 문제가 생겼으니 고쳐달라’는 세입자의 연락에 당황하셨던 경험이 몇 번쯤은 있으실 텐데요. 당장 지갑에서 나가야 하는 수리비가 아깝기도 하셨겠지만 ‘과연 이걸 고쳐줄 의무가 임대인에게 있는 건가?’하는 생각에 고민스럽기도 하셨을 겁니다.

그래서 이번 글에서는 임대인 회원님들을 위해 법에 따라 정해진 ‘임대인의 수선 의무와 범위’(법에서는 수리를 수선이라는 단어로 표현하고 있습니다)에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임대인이라면 필수적으로 알고 계셔야만 하는 내용이라고 생각됩니다.

법에서는 큰 기준선만 제시하고 있어요

먼저 한 가지 말씀드릴 점은 민법과 대법원 판례라고 하더라도 구체적이고 상세한 가이드라인을 제시하고 있는 건 아니라는 점입니다.

예를 들어 ‘빌트인 냉장고는 무조건 임대인이 고쳐야 한다’ 혹은 ‘에어컨은 무조건 임차인이 고쳐야 한다’, 이런 식으로 특정한 구성 부분, 시설, 집기별로 집주인과 세입자의 수리 책임을 나누고 있지는 않는다는 말인데요. 법과 판례에서는 큰 기준선만 제시하고 있습니다.

다만 법과 판례에서 말하는 기준선만 잘 이해하셔도 상황별로 수리에 대한 책임이 집주인에게 있는지 세입자에게 있는지 구분하시는데 큰 도움이 될 수 있습니다. 실제 임대관리 현장에서도 판례에 따라 정해진 관행대로 업무가 이뤄지고 있고요.

수리 의무가 임대인에게 있는 경우는?

민법에서는 임대인에게 여러 가지 의무를 지우고 있는데요. 임대인의 가장 기본적인 의무는 ‘임차인이 임대차계약을 맺은 주택을 사용할 수 있도록 하는 의무’입니다. (민법 제618조) 그리고 이에 따라 임대인은 ‘임차인이 임대차기간 동안 그 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지해야 하는 수선 의무’도 갖게 됩니다. (민법 623조)

세입자가 해당 주택을 잘 사용할 수 있도록 하는 의무가 집주인에게 있으니 당연히 주택 상태도 잘 유지해줘야 하고, 수리해야 할 곳이 생기면 기본적으로 임대인이 수리해줘야 한다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.

다만 전반적인 수선 의무는 임대인에게 있더라도 주택과 시설‧집기에서 발생한 모든 문제를 임대인이 나서서 고쳐줘야 하는 건 아닙니다. ‘해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분에 대해서만 임대인이 수선 의무를 갖는다’는 게 대법원의 판례입니다.

이걸 고치지 않으면 세입자가 그 집에서 생활하기 힘들 정도의 파손이나 고장 등에 대해서만 임대인에게 수리 책임이 있다고 이해하시면 좋을 것 같습니다. 구체적으로 어떤 상황들이 이에 해당되는지에 대해서는 잠시 뒤에 알아보도록 하겠습니다.

그렇다면 반대로 집주인에게 수리 의무가 없는 경우는 어떤 상황일까요. 역시 대법원 판례에서 이에 대한 내용을 확인할 수 있는데요.

판례에서는 ‘임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않는다’고 말하고 있습니다.

별로 큰 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있는 문제라면 임차인이 스스로 고쳐 쓰면 된다는 뜻이죠.

보일러, 수도배관, 벽 등의
시설은 임대인 책임이에요

그럼 지금부터는 방금 살펴본 기준을 바탕으로 구체적인 상황별로 임대인에게 수리 책임이 있는 경우와 없는 경우에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

보일러, 수도배관과 같은 설비들은 집에서 가장 자주 고장을 일으키는 설비들이라고 할 수 있습니다. 보일러가 제대로 작동하지 않거나, 수도배관이 고장 나 물이 새는 탓에 고생하는 경우가 적지 않으니까요. 오래된 주택이라면 벽이 갈라지는 등의 문제가 발생하기도 하고요.

그리고 보일러, 수도배관, 벽과 같은 주택의 기본적인 구성 부분에 대한 수리 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다. 세입자가 일부러 부쉈다거나 세입자의 명백한 관리 소홀로 문제가 발생한 게 아니라면 수리에 드는 비용은 임대인이 부담해야 합니다.

이런 시설들에서 문제가 발생하면 세입자가 그 집에서 제대로 생활하는 게 힘들 수밖에 없으니까요.

임대해준 아파트 수도배관에 문제가 생겨 발생한 누수로 인해 아랫집 벽지가 훼손됐을 경우에도 아랫집 벽지에 대한 교체‧수리 책임은 임대인에게 있습니다.

그렇다면 임대인에게 수리‧교체 책임이 없는 경우는 어떤 상황들일까요? 매우 경미한 고장이나 단순한 교체 등이 이에 해당되는데요. 화장실 변기가 막힌 경우, 형광등이나 도어록 건전지 등을 교체하는 경우, 방충망에 작은 구멍이 뚫린 경우 등이 이에 해당된다고 할 수 있습니다.

특약을 통해 수선 의무 줄이는 게 가능할까?

방금 살펴본 것처럼 주택과 시설물에 대한 전반적이고 기본적인 수리 책임은 임대인에게 있는데요. 임대차 계약 시 특약 조건을 통해 수리 책임의 일부를 임차인의 부담으로 돌리는 것도 법적으로 가능하긴 합니다.

다만 이런 경우더라도 어떤 어떤 부분에 대한 수선 의무를 임차인의 책임으로 할 것인지를 매우 명확하게 규정하지 않는 이상 큰 규모의 파손에 대한 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적인 설비의 교체 등과 같은 대규모 수선에 대한 책임은 여전히 임대인에게 있다는 게 대법원의 판례입니다.