임대보증보험, 임대인이 꼭 가입해야 할까?
임대보증금 보증 가입 대상자, 면제 조건, 과태료 총정리
이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들과 임대사업자 분들을 위해 '임대보증금 보증'(임대인 의무보증, 임대보증보험)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
보증 제도에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자는 누구인지, 가입 의무가 면제되는 조건은 무엇인지, 가입을 하지 않을 경우에는 어떤 불이익이 따르는지에 대해서 하나하나씩 살펴보겠습니다.
2020년 8월에 부분 시행돼 1년간의 유예 기간을 거쳐 2021년 8월부터 전면 시행된 이 제도는 일종의 보험이라고 이해하시면 되는데요.
임대사업자가 세입자에게 받은 임대보증금을 돌려주지 않는 경우 보증 회사가 대신 세입자에게 보증금을 돌려주는 제도입니다. 먼저 보증 회사가 세입자에게 보증금을 돌려주고 난 뒤 나중에 임대인에게 이 금액을 받아내는 방식이죠. 임차인이 억울하게 보증금을 날리는 일을 막기 위해 도입된 제도입니다.
이처럼 시행된 지 2년 가까이 된 제도이지만 아직도 많은 임대인 분들이 이 제도에 대해서 제대로 모르고 계신 거 같은데요. 저희 자리톡 커뮤니티만 봐도 제도에 대해 잘못 이해하고 계시는 분들이 적지 않으신 거 같습니다.
예를 들어 보증에 가입이 거절되는 사유를 보증 가입 의무가 면제되는 조건으로 잘못 알고 계시는 분들도 계시고요. 보증회사로부터 가입이 거절돼 보증을 들지 못 할 경우 과태료가 부과되거나 임대사업자 등록이 직권 말소될 수 있는데도 말이죠.
임대보증금 보증 제도에 대해 이해하기 어려우셨던 분이라면 이번 글을 꼭 읽어보시기 바라겠습니다.
지자체에 등록한 임대사업자는 모두 의무 가입 대상입니다
먼저 이 제도에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자의 조건에 대해서 살펴볼 텐데요. 이 조건은 매우 간단합니다. 시청‧구청‧군청에 가서 임대주택 등록을 한 임대사업자라면 모두 '임대보증금 보증'에 가입하셔야 하기 때문입니다.
여기서 한 가지 헷갈리지 마셔야 하는 게 있는데요. 세무서에서만 임대사업자 등록을 한 임대인은 보증에 가입할 의무가 없습니다.
시‧군‧구청에 가서 임대주택 등록도 하시고 세무서에서 임대사업자 등록도 하신 임대인 분들만 이 제도의 의무 가입 대상자입니다.
2020년부터 주택임대를 하면 세무서에 가서 사업자등록을 하는 게 의무 사항이 됐는데요. 주택임대를 한 뒤에 세무서에서 사업자등록만 하고, 지자체에 임대주택 등록은 하지 않으신 분이라면 '임대보증금 보증'에 가입하지 않으셔도 됩니다.
법에 따라 '임대보증금 보증'은 임대차 계약 체결 뒤에 즉시 가입하도록 돼있는데요. 만약 임대인이 이 제도에 가입하지 않을 경우 최대 3000만원 한도에서 임대보증금의 10%가 과태료로 부과됩니다.
법에 따라 보증료의 75%는 임대사업자가 부담하고, 25%는 임차인이 부담하도록 돼있는데요. 먼저 임대사업자가 보증료 전액을 납부한 뒤 이후 임차인에게 임차인 부담분을 받도록 정해져 있습니다.
가입이 면제되는 임대사업자의 조건 3가지
최대 3000만원의 과태료가 부과될 수 있다는 점만 봐도 법이 매우 엄하다는 사실을 알 수 있는데요. 그렇다면 '임대보증금 보증'의 가입 의무가 면제되는 임대사업자의 기준은 어떻게 될까요? 가입 의무가 면제되는 조건은 3가지가 있는데요. 이 중 한 가지 조건을 충족하면 가입 의무가 면제됩니다.
① 임대보증금이 '주택임대차보호법' 상 ‘최우선 변제금액’ 이하이면서 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우 가입 의무가 면제됩니다.
‘최우선 변제금액’은 지역마다 다르게 적용되는데요. △서울은 5000만원 △수도권 과밀억제권역 및 용인시‧화성시‧세종시는 3400만원 △광역시 및 안산시‧광주시‧파주시‧이천시‧평택시는 2300만원 △그 밖의 지역은 2000만원이 기준입니다.
임대보증금이 이 기준 이하라면 임차인의 동의를 받아 보증에 가입하지 않는 방법도 생각해보실 수 있죠.
② 임대사업자가 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택공사), 지방공사 등 공공주택사업자와 기존 주택에 대한 임대차계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자가 보증에 가입한 경우 임대사업자는 따로 보증에 가입하지 않아도 됩니다.
③ 임차인이 보증 회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)나 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 <전세금 반환 보증>에 가입했고 임대사업자가 이 보증에 대한 보증수수료를 전부 지급했다면 임대사업자는 보증에 가입하지 않아도 됩니다.
임차인이 '전세금 반환 보증'에 들었고, 보증 수수료를 임대인이 모두 내줬다면 임대인 이름으로 '임대보증금 보증'에 가입할 필요는 없다는 뜻이죠.
어차피 임대인이 돈을 내는 건 똑같기에 임대인 입장에서는 '임대보증금 보증'에 드는 것과 크게 다르지 않은 경우라고 말씀드릴 수 있습니다.
방금 말씀드린 이 3가지 조건 중 한 가지 조건을 충족했을 경우에만 '임대보증금 보증' 가입 의무를 합법적으로 면제받을 수 있는데요.
보증 가입 거절돼도 과태료 부과될 수 있어요
면제와는 다르게 보증 가입이 거절되는 조건도 있습니다. ① 은행 대출금이 주택가격의 60%를 초과하면 가입이 불가능하고요. ② 대출금과 전세금을 합한 금액이 주택가격을 초과해도 보증에 가입할 수 없습니다.
여기서 말하는 주택가격은 주택 공시가격에 일정 비율을 곱해서 구하거나 감정평가액, 부동산 시세, 해당 주택의 1년 이내 매매가격 등을 기준으로 활용해 산정하고요.
앞에서 말씀드렸듯이 일부 임대인 분들 중에서는 보증 가입 거절 사유를 면제 사유로 잘못 이해하고 계시는 분들이 계시는데요. 이렇게 잘못 알고 계실 경우 나중에 곤란한 상황에 처하실 수 있습니다.
위에서 말씀드린 사유로 보증 가입이 거절됐다고 하더라도 보증 가입 의무를 위반한 것으로 여겨져 과태료가 부과될 수 있기 때문이죠. 보증 미가입 기간이 길어질수록 과태료는 더 늘어나게 되고요.
또한 부채가 많아서 보증 가입이 거부되었는데도 불구하고 임대사업자가 부채 비율을 줄이지 않을 경우 시장‧군수‧구청장이 직권으로 임대사업자 등록을 말소할 수도 있는데요. 이렇게 등록이 직권 말소될 경우 그동안 임대사업자로서 제공받았던 세제감면액도 반납해야만 합니다.
'임대보증금 보증' 가입이 거절됐을 경우 부채 비율을 조정해 보증에 가입할 수 있도록 노력하셔야 하는 이유입니다.
이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들을 비롯한 임대사업자 분들이 많이들 궁금해하시는 '임대보증금 보증' 제도에 대해서 알아봤는데요. 오늘 살펴본 내용이 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되시길 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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