전‧월세 계약했다면 확정일자 최대한 빨리 받으세요!
확정일자 받고, 대항력 갖추고 있어야만 보증금 안전하게 지킬 수 있어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근엔 전세사기에 대한 사회적 우려가 정말 크게 높아졌는데요. 이번 글에서는 전‧월세 계약서 작성 당일에 확정일자를 부여받는 게 보증금을 안전하게 지키는 데 큰 도움이 되는 이유에 대해서 설명드리겠습니다.
확정일자의 개념부터 시작해서, 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 보증금을 변제받기 위해서는 확정일자와 대항력을 동시에 갖추고 있어야만 한다는 사실, 확정일자를 최대한 빨리 받는 게 임차인에게 유리한 이유에 대해서 하나씩 안내해드리겠습니다.
저희 자리톡이 제공하는 임대차 신고 대행 서비스를 이용하시면 계약서 사진을 찍어서 업로드하는 것만으로도 확정일자를 손쉽게 부여받을 수 있다는 사실도 소개해드리겠습니다.
세입자 입장에서는 확정일자를 빨리 받으면 빨리 받을수록 좋은 만큼 이번 글을 꼭 읽어보시길 바랍니다.
확정일자란?
먼저 확정일자란 어떤 제도인지에 대해서부터 알아보도록 할까요? 확정일자란 임차주택 관할 주민센터 등에서 임대차 계약서를 공식적으로 확인한 일자를 말하는데요.
주민센터 등을 방문해 전‧월세 계약서를 제출하면 계약서 여백에 그날의 날짜가 적힌 도장(확정일자인)을 날인해주는데 계약서에 찍힌 그 날짜가 해당 계약의 확정일자가 됩니다.
꼭 주민센터 등을 직접 방문하지 않고 온라인으로도 확정일자를 부여받을 수 있고요.
확정일자 있어야만 우선변제권 얻을 수 있어요
전‧월세 계약을 체결한 뒤 반드시 확정일자를 받아야만 하는 이유는 확정일자와 대항력을 갖추고 있어야만 우선변제권을 획득할 수 있기 때문인데요.
우선변제권이란 전‧월세 계약을 맺은 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 그 밖의 채권자들보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
그렇기 때문에 우선변제권이 없다면 임차주택이 경‧공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 없게 되죠.
대항력도 함께 갖고 있어야 해요
우선변제권을 얻기 위해서는 확정일자와 함께 대항력도 동시에 갖추고 있어야 하는데요. 대항력이란 임차인이 자신과 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제 3자에게도 임차권(임차료를 지급하면서 타인의 부동산을 사용‧수익할 수 있는 권리)을 계속해서 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
이 대항력을 갖고 있어야만 매매 거래와 경매 등을 통해 임차주택 소유자가 바뀌더라도 임차인이 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있고요.
만약 대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임대차 계약이 계속해서 유효함을 주장할 수 없는데요. 이에 따라 보증금 반환도 요구할 수가 없게 됩니다
주택 인도받고, 전입신고하면 대항력 생겨요
법에 따라 임차인이 대항력을 얻기 위해서는 ①임차주택을 인도받고(이사를 들어가고) ②해당 주택으로 주민등록 전입신고를 해야만 합니다. 이 두 가지 조건을 모두 충족한 다음 날 0시부터 임차인에게 대항력이 주어지죠.
그리고 앞서 말씀드렸듯이 임대차 계약서에 확정일자를 받았고, 대항력도 갖추고 있을 때만 우선변제권을 획득하게 되고요.
△확정일자 부여 △주택의 인도(이사) △전입신고라는 세 가지 조건을 모두 충족해야만 우선변제권을 획득해 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 보증금을 변제받을 수 있는 것이죠.
그렇기 때문에 전‧월세 계약을 체결했다면 반드시 확정일자를 받아야만 하는데요. 확정일자는 주민등록 전입신고를 하면서 함께 부여받을 수도 있습니다. 실제로 과거에는 이렇게 전입신고를 하면서 확정일자도 같이 받는 경우가 많았죠.
계약 체결 당일에 확정일자 받는 게 안전해요
하지만 전문가들은 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 이사와 전입신고 전이더라도, 가급적이면 계약 체결 당일에 곧바로 확정일자를 부여받아야만 한다고 강하게 조언하고 있습니다.
임차인 입장에서는 확정일자는 최대한 빨리 받는 게 좋기 때문인데요. 그 이유로는 몇 가지를 들 수 있습니다.
확정일자 이전 임대인 체납세금은 보증금보다 먼저 변제돼요
첫 번째 이유로는 임차주택이 경매‧공매에게 넘어가게 되면 임대인이 임대차 계약 확정일자 이전에 체납한 세금은 보증금보다 먼저 변제된다는 점을 들 수 있는데요.
뒤집어서 말씀드리면 확정일자 이후에 임대인이 체납한 세금은 임차인이 보증금을 돌려받은 뒤에 변제된다는 뜻이죠.
혹시라도 임대인이 세금을 밀리게 되더라도 그 체납일자(조세채권 법정기일)가 확정일자 이후라면 경매‧공매 과정에서 보증금이 세금보다 먼저 변제되므로 확정일자는 최대한 빨리 획득하는 게 좋습니다.
은행들의 확정일자 확인 과정에 대해서 보도한 뉴스기사 @네이버 캡처임대인 주담대 심사 과정에서 확정일자 확인하는 은행들이 늘어나고 있어요
두 번째 이유로는 전세 사기를 예방하기 위해 주택담보대출 심사 과정에서 해당 주택의 확정일자 부여 현황도 확인하는 은행들이 점점 늘어나고 있다는 점을 들 수 있는데요.
아직 모든 금융회사가 확정일자 부여 현황을 확인하고 있는 건 아니지만 오는 7월부터는 KB국민‧신한‧하나‧우리‧NH농협, 5대 은행 전부가 주담대 심사 과정에서 확정일자도 확인하게 됩니다.
우리은행 등 일부 은행에서는 이미 올해 초부터 확정일자 부여 현황을 확인하고 있고요.
이렇게 은행들이 주담대 심사 과정에서 확정일자를 살펴보게 되면 임대인이 전‧월세 계약을 체결한 뒤 임차인에게 우선변제권이 부여되기 전에 몰래 임차주택을 담보로 대출을 받는 일을 예방할 수 있기 때문인데요.
그렇기 때문에 임대차 계약을 체결했다면 곧바로 확정일자를 부여받는 게 좋습니다. 임대차 계약의 확정일자가 임차주택에 등록돼 있어야만 은행에서 확인할 수 있으니까요.
자리톡에서 제공하는 임대차 신고 대행 서비스임대차 신고하면 확정일자도 함께 부여받을 수 있어요
지금까지는 확정일자를 꼭 부여받아야만 하는 이유에 대해서 설명드렸는데요. 확정일자를 부여받는 방법에 대해서도 간단히 설명드리겠습니다.
앞서 말씀드렸듯이 임차인이 임차주택 주소지 관할 주민센터 등을 방문해 임대차 계약서를 제출하면 확정일자를 부여받을 수 있는데요. 임차주택에 전입신고를 하기 전이더라도 확정일자를 부여받는 데는 문제가 없습니다.
또한 주민센터 등에서 주택 임대차 신고(전월세 신고)를 하면서 임대차 계약서를 제출했을 경우에는 확정일자도 함께 자동으로 부여되고요. 임대차 신고 역시 전입신고 전에 하실 수 있습니다.
자리톡 임대차 신고 페이지자리톡 신고 대행 서비스로 간편하게 확정일자 받으세요
임대차 신고는 국토부 부동산거래관리시스템 등을 통해 온라인으로도 신고하실 수 있는데요.
저희 자리톡이 제공하고 있는 ‘임대차 신고 대행 서비스’를 이용하시면 편리하게 신고를 마치실 수 있습니다.
임대차 계약서와 신분증 사진을 업로드하신 뒤 완료하기 버튼만 누르시면 곧바로 임대차 신고를 마무리하실 수 있죠. 임대차 계약서를 제출했기 때문에 확정일자 역시 자동으로 부여받게 되고요.
공인인증서 등의 인증수단이 없더라도 자리톡 임대차 신고 대행 서비스를 이용하시는 데는 아무런 문제가 없습니다.
이번 글에서는 확정일자를 최대한 빨리 부여받아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있다는 사실에 대해서 안내해드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 세입자 회원님들에게 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
자리톡 임대차 신고 페이지
자리톡 바로가기
함께 읽으면 좋은 자리톡 콘텐츠
