임차권등기하면 우선변제권, 대항력 그대로 유지돼요!
7월 19일부터 임차권등기 절차가 훨씬 간편해집니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근엔 전세사기와 역전세난으로 인해 보증금 미반환에 대한 세입자분들의 우려가 정말 크게 높아졌는데요.
실제로 지난 1~5월 사이 집주인이 전세계약 만료 후에 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 돌려준 보증금 금액(대위변제액)만 해도 1조565억원에 달하고 있습니다.
보증기관의 전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 세입자를 대상으로 한 미반환 사례까지 더하면 전체 미반환 보증금 금액은 이보다 훨씬 더 클 것으로 추정되고요.
이처럼 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 크게 늘어나면서 보증금을 안전하게 지키기 위해 ‘임차권등기 명령’을 신청하는 세입자들의 수도 크게 증가했는데요.
지난 5월 한 달 동안 세입자가 전국 아파트‧오피스텔‧다세대주택을 대상으로 신청한 임차권 등기 건수는 3670건으로 1년 전인 2022년 5월(765건)과 비교해 5배나 늘어났습니다.
7월 19일부터 등기 절차 훨씬 간편해졌어요
지금부터는 임차권등기란 어떤 제도이고, 어떤 세입자가 어떻게 임차권등기 명령을 법원에 신청할 수 있는지, 임차권을 등기하면 보증금을 지키는 데 큰 도움이 되는 이유는 무엇인지 등에 대해서 하나씩 설명드리도록 하겠습니다.
특히 2023년 7월 19일부터는 법원이 결정한 임차권등기명령이 임대인에게 송달되지 않아도, 임차주택에 임차권을 등기할 수 있게 되는데요. 이에 대해서도 뒤에서 자세히 안내해드리겠습니다.
그럼 먼저 임차권등기란 어떤 제도인지에 대해서부터 순서대로 알아보도록 하겠습니다.
임차권등기란?
임차권등기란 말 그대로 임차주택 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요. 임차권이란 ‘보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 빌려서 사용할 수 있는 권리’를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.
임차권등기를 한 세입자는 해당 주택에서 나와 다른 곳으로 이사를 가거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 하더라도 본인이 갖고 있던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있죠. 이 점이야말로 임차권등기를 하는 가장 큰 이유이고요.
임차권등기 절차 간소화를 알리는 국토부 안내자료 @국토부등기하려면 먼저 법원에 명령 신청해야 합니다
그리고 임차주택에 임차권을 등기하기 위해서는 먼저 법원의 결정부터 받아야 하는데요. 법원에 임차권등기를 해달라고 신청하는 걸 ‘임차권등기 명령 신청’이라고 합니다.
임차권등기 뒤에 명령이라는 단어가 붙는 이유는 법원의 명령에 따라 등기 가능 여부가 결정되기 때문인데요. 집주인의 의사와는 상관없이 법원의 판단에 따라 임차권등기를 할 수 있는지 여부가 결정된다고 이해하시면 됩니다.
계약 끝났는데도 보증금 돌려받지 못했다면 신청할 수 있어요
그리고 다음과 같은 3가지 요건을 모두 갖춘 세입자만이 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있는데요.
①임대차 계약기간이 종료됐음에도 불구하고 ②보증금을 돌려받지 못했을 경우 ③임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.
여기서 말하는 ‘임대차 계약기간의 종료’에는 계약서상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만이 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 집주인과 세입자의 합의로 계약이 해지된 경우도 모두 해당되고요.
보증금 일부를 돌려받지 못했을 때도 신청할 수 있습니다
또한 보증금 전액이 아니라 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 세입자 역시 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.
주택뿐만 아니라 상가 임차인 역시 ‘상가건물 임대차 보호법’에 따라 임차권등기 명령을 신청할 수 있고요.
이와 함께 이미 다른 곳으로 이사해 해당 임차주택을 점유하지 않고 있거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 한 ‘대항력 없는 임차인’이더라도 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기 명령은 해당 임차주택 주소지 관할법원에 신청해야 하는데요. 법원은 세입자가 신청한 내용을 검토한 뒤 임차권등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다.
다른 곳으로 이사해도 대항력, 우선변제권 유지돼요
법원이 임차권등기를 명령할 경우 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권을 등기할 수 있는데요. 그렇다면 임차권을 등기한 세입자에게는 어떤 법적인 권리가 생기는 걸까요?
법에 따라 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있는데요.
다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있기 때문에 경‧공매 과정에서 보증금을 우선해서 변제받을 수 있습니다.
혹여나 임차주택이 경매나 공매에 넘어간다고 하더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 것이죠.
만약 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖고 있지 못했던 세입자라면 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과
우선변제권을 얻게 되고요.
법원이 결정만 하면 바로 등기할 수 있게 됐어요
앞부분에서 2023년 7월 19일부터는 임차권등기 절차가 훨씬 간편해진다고 말씀드렸는데요.
기존에는 세입자가 임차권을 등기하기 위해서는 법원이 내린 임차권등기 명령 결정이 먼저 집주인에게 송달되야만 했었습니다.
그렇기 때문에 집주인이 일부러 송달을 피하거나, 세입자가 집주인의 실거주지를 모르거나, 집주인의 사망 후 상속관계가 정리되지 않은 등의 경우에는 법원으로부터 임차권을 등기해도 괜찮다는 결정을 받아놓고도 임차권을 등기하지 못하는 사례들이 적지 않게 발생했었죠.
이에 따라 많은 수의 세입자들이 임차권등기 제도를 활용해 자신의 보증금을 지키는 데 어려움을 겪어왔고요. 명령이 송달돼 등기가 가능해질 때까지 이사를 가지 못하고 하염없이 기다려야만 하는 경우도 많았죠.
그리고 국회와 정부에서는 이 같은 문제를 해결하기 위해 지난 6월 주택임대차보호법을 개정했는데요.
개정된 법에 따라 2023년 7월 19일부터는 세입자가 법원에서 임차권등기 명령을 받기만 하면 임대인 송달 여부과 상관없이 곧바로 임차권을 등기할 수 있게 됐습니다. 임차권등기 절차가 훨씬 간편해진 것이죠.
임차권이 등기되면 집주인은 큰 불이익 받아요
주택에 한번 임차권이 등기되면 나중에 등기가 말소되더라도 임차권이 등기됐었다는 사실 자체는 등기부등본에 그대로 남게 되는데요.
세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않았던 집주인이라는 사실이 공식 기록으로 남아있게 되는 셈이라 집주인 입장에서는 신규 세입자를 구하는 데 어려움을 겪게 됩니다.
또한 임차권이 등기돼 있는 주택을 대상으로 신규 임대차 계약을 맺은 신규 임차인에겐 소액보증금 최우선변제도 적용되지 않고요.
보증금 다 돌려받은 뒤에 등기 말소하면 됩니다
이처럼 임차권이 등기되면 집주인에게는 상당히 큰 불이익이 주어지는데요. 집주인이 등기부등본에 기재된 임차권등기를 말소하기 위해선 먼저 세입자에게 보증금을 모두 반환해야만 합니다.
세입자 입장에선 먼저 보증금을 다 돌려받은 뒤에 임차권등기를 말소하면 된다는 뜻인데요.
법에 따라 임대인의 보증금 반환 의무와 세입자의 임차권 등기 말소는 동시 이행 관계에 있는 항목이 아니기 때문이죠. 세입자는 임대인에게 보증금을 다 돌려받은 뒤에 임차권등기를 말소하면 된다는 게 법원의 설명입니다.
이번 글에서는 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존에 갖고 있던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있어, 소중한 보증금을 지키는 데 큰 도움이 되는 임차권등기 제도에 대해서 설명드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 세입자 회원님들의 안전한 전세계약 체결과 보증금 반환에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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