전월세 집에서 문제 생기면 누가 수리비 내야 하나요?
보일러, 수도배관, 천장‧벽, 옵션 가전에 대한 수리는 임대인 책임입니다
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 전세나 월세로 살다 보면 집을 수리하는 문제로 집주인에게 연락해야 하는 일이 종종 생기곤 하는데요. 크게는 누수나 파손, 동파 작게는 수도꼭지 고장, 전등 교체 등의 문제로 집주인과 이야기를 나누게 되는 일이 한, 두 번쯤은 일어나게 되죠.
이번 글에서는 저희 자리톡 세입자 회원님들을 위해 법으로 정해진 임대인의 임대주택 수리 의무와 그 범위에 대해서 안내해드릴 텐데요.
매번 집에 크고, 작은 문제가 생길 때마다 ‘이걸 내가 직접 고쳐야 하는지 아니면 집주인에게 수리해 달라고 말해야 하는지’에 대해 고민하셨던 임차인분이라면 이번 글에서 말씀드릴 내용이 도움이 되실 거라고 생각합니다.
전세든 월세든 법적 기준은 다르지 않아요
가장 먼저 알고 계셔야 하는 사실은 민법과 대법원 판례라고 하더라도 임대인의 수선(수리) 의무에 대해 아주 세부적인 가이드라인을 제시하고 있는 건 아니라는 점인데요.
예를 들어 ‘빌트인 전자레인지는 무조건 임대인이 고쳐줘야 한다’ 혹은 ‘화장실 변기가 막혔을 때는 무조건 임차인이 고쳐야 한다’, 이런 식으로 주택의 특정한 부분, 시설, 집기별로 집주인과 세입자의 수리 책임을 명확히 나누고 있지는 않고 있다는 말씀입니다.
또한 적지 않은 분들이 전세 계약일 때는 임차인에게 주택과 시설에 대한 수리 의무가 있고, 이에 비해 월세 계약일 때는 집주인의 수리 책임이 더 무거워진다고 잘못 알고 계시는데요.
법과 판례에서는 수리 책임을 구분할 때 전세 계약인지, 월세 계약인지 여부는 고려하지 않고 있습니다. 전세든 월세든 상관없이 동일한 기준으로 임대인과 임차인의 수리 의무 나누고 있다는 뜻이죠.
이처럼 법과 판례에서는 수리 의무에 대한 큰 기준선만 제시하고 있는데요. 다만 법과 판례에서 말하는 기준선만 잘 이해하셔도 상황별로 수리 책임이 집주인에게 있는지, 세입자에게 있는지를 구분하는 데는 큰 도움이 됩니다.
전반적인 수리 의무는 임대인에게 있어요
민법에서는 임대인에게 여러 가지 의무를 부여하고 있는데요. 임대인의 가장 기본적인 의무는 ‘임차인이 임대차 계약을 맺은 주택을 사용할 수 있도록 하는 의무’입니다. (민법 제618조)
그리고 이에 따라 임대인은 ‘임차인이 임대차 기간 동안 그 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지해야 하는 수선(수리) 의무’도 갖게 되는데요. (민법 623조)
세입자가 임대주택을 잘 사용할 수 있도록 지원해야 하는 의무가 집주인에게 있으니 당연히 주택 상태도 잘 유지해야 하고, 문제가 생기면 기본적으로는 임대인이 수리해야 한다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.
생활하기 힘들 정도의 고장은 임대인이 수리해야 해요
다만 전반적인 수리 의무가 임대인에게 있더라도 주택과 시설, 집기에서 발생한 모든 문제를 임대인이 나서서 고쳐줘야 하는 건 아닙니다.
‘해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분에 대해서만 임대인이 수선 의무를 갖는다’는 게 대법원의 판례입니다.
해당 부분을 수리하지 않으면 세입자가 그 집에서 생활하기 힘들 정도의 파손이나 고장 등에 대해서 임대인에게 법적인 수리 책임이 있다고 이해하시면 될 거 같은데요. 구체적으로 어떤 상황들이 이에 해당되는지에 대해서는 잠시 뒤에 알아보겠습니다.
사소한 수리나 교체는 임차인 책임입니다
그렇다면 반대로 집주인에게 수리 의무가 없는 경우, 즉 세입자가 직접 수리해야 하는 경우는 어떻게 될까요? 대법원 판례에서 이에 대한 내용도 확인할 수 있는데요.
판례에서는 ‘임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않는다’고 말하고 있습니다.
그다지 큰 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있는 고장이라면 임차인이 스스로 고치면 된다는 뜻이죠.
보일러, 수도배관, 천장, 벽면 등의 주요 부분은 임대인 책임이에요
그럼 지금부터는 이 같은 기준을 바탕으로 임대인에게 수리 책임이 있는 경우와 없는 경우에 대해서 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.
보일러나 수도배관 같은 설비는 고장이 나면 큰 불편을 겪게 되는 설비인데요. 보일러가 작동하지 않거나, 수도배관이 파손돼 누수가 발생하면 그 집에서 제대로 생활하는 게 힘들어지기 때문이죠.
또한 오래된 주택이라면 천장이나 벽면이 갈라지는 등의 문제가 발생해 임차인이 큰 고생을 하게 되기도 하고요.
그리고 보일러, 수도배관, 천장, 벽면과 같은 주택의 주요 부분‧설비에 대한 수리 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다. 세입자가 일부러 부쉈다거나 세입자의 명백한 관리 소홀로 인해 문제가 발생한 게 아니라면 수리에 드는 비용은 임대인의 몫이죠.
이와 함께 임대주택의 수도배관에 문제가 생겨서 발생한 누수 때문에 아랫집 벽면이 훼손됐을 경우에도 아랫집 벽면에 대한 수리 책임은 임대인에게 있습니다.
이외에도 주요 전기배선 고장, 싱크대 파손, 상하수도 및 정화조 관련 문제 등에 대해서는 임대인에게 수리 의무가 있고요.
옵션 가전제품도 임대인에게 수리 책임 있어요
옵션으로 제공되는 냉장고, 세탁기, 에어컨, 가스레인지, 인덕션, 전자레인지 등의 가전‧주방제품이 노후나 불량으로 고장이 났을 경우에도 기본적으로 임대인에게 수리 책임이 있는데요.
옵션으로 제공되는 에어컨의 냉매가 떨어졌을 경우에도 임대인이 냉매 충전 비용을 부담해야 한다는 게 공인중개사 등 전문가들의 일반적인 설명입니다.
다만 앞서 설명드렸듯이 법에 세부적인 가이드라인이 있는 건 아니라 에어컨 냉매 등의 경우에는 임대인과 세입자가 협의해 함께 비용을 부담하는 경우도 적지 않은 편입니다.
에어컨 청소 비용은 누가 부담하나요?
일부 에어컨의 경우 내부 습기 제거와 곰팡이 방지‧제거를 위해 정기적인 청소가 필요한데요. 특히 천장에 매립된 천장형 에어컨의 경우 사용자가 직접 청소하기가 까다로워 전문업체에 청소를 맡겨야 하는 경우가 많은 편이죠.
최근엔 이 같은 에어컨 청소 비용을 누가 부담할지를 두고 세입자와 집주인 간에 다툼이 벌어지는 일도 적지 않은데요.
변호사 등 전문가들은 청소 사유가 발생한 원인에 따라 청소 비용을 부담해야 하는 주체도 달라진다고 설명하고 있습니다.
에어컨의 노후화에 따라 내부에 곰팡이, 습기가 생겨 청소를 해야만 한다면 집주인이 청소 비용을 부담해야 하고, 반대로 세입자의 관리 부주의로 곰팡이, 습기 등이 생겨 청소를 해야만 한다면 세입자가 비용을 부담해야만 한다는 뜻이죠.
그렇기 때문에 갓 입주해 아직 에어컨을 본격적으로 사용하지 않았음에도 불구하고 에어컨에 곰팡이 등이 있어 청소를 해야만 한다면 이 같은 청소 비용에 대해서는 집주인에게 청구할 수 있다는 게 전문가들의 설명인데요.
다만 전문가들은 에어컨 청소 사유가 노후화에 따라 발생했는지, 아니면 세입자의 부주의에 따라 발생했는지를 실제로 가려내는 일은 애매할 수밖에 없으므로 계약 과정에서 에어컨 청소 비용에 대한 특약을 미리 마련해 두는 게 좋다고 조언하고 있습니다.
집을 살펴보는 과정에서 천장형 에어컨이 설치돼 있다는 사실을 발견했다면 청소 비용을 누구 부담으로 할지 미리 특약으로 정해놓아야 할 필요가 있다는 뜻입니다.
이럴 때는 세입자가 직접 고쳐야 해요
그렇다면 임대인에게 수리‧교체 책임이 없는 경우, 세입자가 직접 문제를 해결해야 하는 경우는 어떤 상황들일까요?
경미한 고장이나 단순한 소모품 교체 등이 이에 해당되는데요. 샤워기 헤드나 수도꼭지를 교체해야 하거나 변기 레버가 떨어져 나간 경우, 형광등이나 도어록 건전지 등을 교체하는 경우, 방충망에 작은 구멍이 뚫린 경우 등이 이에 해당된다고 할 수 있습니다.
수리비용이 크게 들지 않는 작은 고장이나 소모품 교체라면 세입자가 직접 처리해야만 하는 것이죠. 또한 세입자의 고의나 과실, 부주의로 발생한 고장과 파손에 대해서는 세입자에게 수리 책임이 있고요.
이번 글에서는 저희 자리톡 세입자 회원님들을 위해 어떤 경우에 집주인에게 주택과 내부 설비‧시설에 대한 수리 책임이 있는지 등에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글이 회원님들의 생활에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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