임대주택 6채 굴리는 31살 직장인의 경매 투자 노하우
경매로 5채 낙찰받은 부동산 투자자가 기피 지역/주택만 선택하는 이유
나마스떼님은 중소기업에서 7년째 일하고 있는 서른한 살의 직장인입니다. 약 2년 전만 해도 나마스떼님의 생활은 다른 대부분의 젊은 직장인들과 크게 다를 게 없었습니다.
잦은 야근에 힘들어하면서 어서 주말이 되기만을 기다리며 회사와 집을 쳇바퀴처럼 오갔죠. ‘이 월급을 모아서 대체 언제 집을 사겠냐’는 불안감을 항상 마음속에 간직한 채 말이죠.
그런데 지난 2년 사이 나마스떼님의 인생에 매우 큰 변화가 찾아왔습니다. 2020년 8월에 인천 부평구의 오피스텔을 경매로 낙찰받은 걸 시작으로 지금은 모두 6채의 주택(오피스텔 3채, 아파트 2채, 빌라 1채)을 소유한 임대인(월세 4채, 전세 2채)이 된 것이죠.
그가 4채의 월세 주택에서 한 달 동안 벌어들이는 돈은 대출금 이자를 빼고 90여만원인데요. 중소기업에 다니는 그에게는 결코 작지 않은 금액입니다.
나마스떼님이 처음 부동산 경매‧투자, 임대업에 관심을 갖게 된 건 “부자가 되고 싶다”는 마음 때문이었습니다. 어린 시절부터 경제적 형편이 좋지 않았던 그에게 부자가 된다는 건 소중한 가족들을 지킬 수 있는 사람이 된다는 것과 같은 말이었죠.
나마스떼님이 소유한 주택 6채의 등기권리증“부자가 되려면 어떻게 할지를 많이 고민했는데 부자들은 다 부동산을 갖고 있더라고요. 돈 많은 연예인들도 몇백억원짜리 부동산을 사고요. 그런 모습들을 보면서 ‘아, 나도 부자가 되려면 부동산을 사야겠구나’라는 생각을 하게 됐어요.”
“그런데 저는 직장인이니까 부동산을 사고 싶어도 살 돈이 없잖아요? 그래서 또 어떻게 하면 싼값으로 부동산을 살 수 있을지 알아봤더니 경매란 시스템이 있더라고요. 경매를 이용하면 부동산을 더 싸게 살 수 있다고 생각하고 그때부터 경매 공부를 열심히 했어요”
이번 글에서는 서른한 살의 나이에 6채의 임대주택을 굴리는 나마스떼님으로부터 부동산 경매와 임대관리 노하우에 대해 알아보도록 하겠습니다. 나마스떼님은 6채의 주택 중 5채의 주택을 경매로 낙찰받았는데요.
이 과정에서 얻을 수 있었던 경매, 명도 절차, 집수리, 임차인 모집 노하우를 두 편으로 정리해 저희 자리톡 임대인 회원님들께 전해드리겠습니다.
나마스떼님이 소유한 주택 내부 모습모두 6채의 주택과 오피스텔을 소유하고 계신데 각각 어떤 주택들인가요?
2020년 8월부터 2021년 11월 사이에 경매로 낙찰받거나 매입한 주택들이에요. 천안에는 오피스텔 2채랑 아파트 한 채가 있고, 인천에는 오피스텔 1채, 아산에는 아파트 1채, 연천에는 빌라가 1채 있어요. 2021년 11월에 매입한 천안 아파트 빼고는 모두 경매로 마련한 주택들입니다.
아무리 경매라고 해도 아파트면 가격이 비쌀 텐데 아파트도 2채나 갖고 계시네요?
보통 아파트라고 하시면 층수도 높고, 지하 주차장도 잘 갖춰져 있는 그런 최신식 아파트를 떠올리시는 데 제가 갖고 있는 아파트들은 그런 아파트는 아니에요. 저도 돌아다녀 보면서 안 건데 원룸이나 빌라랑 별로 다르지 않은 아파트들도 많더라고요.
우리나라 건축법에서 층수가 5층 이상, 세대 수가 20세대 이상이면 다 아파트로 부르도록 돼 있거든요. 아산에 있는 아파트는 투룸이고, 천안에 있는 아파트는 쓰리룸인데 이 아파트들도 요즘 새로 나온 최신식 아파트들 하고는 거리가 멀죠. 평수도 작고, 지어진지도 오래된 소형 아파트들이죠.
경매 낙찰 영수증
지금껏 경매로 5채의 주택을 낙찰받으셨는데 나마스떼님이 경매의 장점은 무엇인가요?
보통 많은 분들이 경매 투자에 대해 위험하다고들 말씀하시잖아요? 이런저런 권리 관계가 복잡할 수도 있고 세입자하고 명도 소송도 해야 될 수도 있고 그렇다고요. 그런데 저는 오히려 경매야말로 적은 투자금으로 안전하게 투자할 수 있는 방법이라고 생각해요.
내가 적절하다고 생각하는 금액만큼만 주고 사들일 수 있는 거니까요. 만약 내가 제시한 가격보다 낙찰가가 높으면 그냥 못 산 채 끝나버리는 거잖아요. 더 비싸게 사들일 필요는 전혀 없고요.
미리 주변 시세와 대출 가능 여부, 금리를 잘 따져본 뒤 ‘이 정도 금액으로 사들일 수 있다면 이 정도 수익을 얻을 수 있겠다’는 계산만 확실하게 잘 할 수 있다면 경매가 더 안전한 투자법이라고 생각해요.
임대관리 앱 자리톡을 이용하시는 나마스떼님처음 낙찰받으신 물건도 오피스텔이었고, 현재 오피스텔을 4채 갖고 계시잖아요? 그런데 보통 오피스텔은 매수 대상으로는 적절하지 않다는 의견이 많은데 오피스텔에 주로 투자하신 이유는 무엇인가요?
우선 먼저 말씀드리면 저도 경매가 아닌 일반적인 매매로는 오피스텔이 그리 좋은 매수 대상이 아니라고 생각해요. 시세가 크게 오르기도 힘들고, 잘 팔리지 않는 부분이 분명 있으니까요.
하지만 경매를 통해 일반적인 매매 시세보다 더 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면 그런 불리한 점을 충분히 상쇄할 수 있다고 봐요. 싸게 사서 임대수익을 거두다가 나중에 일반적인 시세대로 팔면 되니까요. 싸게 사서 정가에 파는 거죠. 정 안 팔리면 계속해서 월세를 받는 방법도 생각해볼 수 있고요.
또 제가 오피스텔들을 낙찰받았던 작년, 재작년만 해도 일반 주택에 비해서 오피스텔에 대출이 더 잘 나왔던 것도 제가 주로 오피스텔에 투자했던 이유예요.
오피스텔의 경우에는 보통 대출을 어느 정도까지 받을 수 있나요?
저는 오피스텔 3채를 모두 경매로 낙찰받았는데 2020년과 2021년에는 평가액의 70% 정도가 대출로 나왔었어요. 한국주택금융공사나 SGI서울보증에서 MCG(모기지 신용보증)나 MCI(모기지 신용보험) 같은 보증에 가입한 다음에 대출을 신청하면 80%까지도 대출이 나오기도 하고요.
MCG나 MCI에 가입하면 은행에서 주택담보대출을 해줄 때 소액임차보증금을 공제하지 않고 대출액을 산정하기 때문에 대출을 더 많이 받을 수 있거든요.
요즘 한창 금리가 오르고 있는데 대출금 원리금 상환액도 많이 늘지 않았나요?
덩치가 비교적 큰 아파트와 빌라 2채는 전세를 주고 있고, 매입가가 작은 주택 4채만 월세를 주고 있기 때문에 이자 부담이 그렇게 많이 늘어난 편은 아니에요. 작은 오피스텔들 같은 경우에는 대출 금리가 오른다고 해도 한 채당 1만원, 2만원 이 정도 오르기 때문에 부담이 아주 크다고 말하기는 힘들죠.
소득세나 재산세 같은 세금은 얼마나 내고 계시나요?
지난해분 세금으로 이것저것 합쳐서 모두 70만~80만원 정도를 낸 거 같아요. 그런데 지난해의 경우에는 제가 주택 여섯 채를 일년 내내 갖고 있던 게 아니라 2월달에 두 채, 7, 9, 11월에 각각 한 채씩 주택들을 늘려나간 거라 온전한 1년치 소득세나 재산세를 냈다고 할 수는 없겠죠.
블로그 글을 보니까 남들이 기피하는 주택, 남들이 선호하지 않는 지역에 주로 투자하신다고 하셨는데, 이렇게 하시는 이유가 있나요?
예, 저는 주로 사람들이 선호하지 않는 주택과 지역에 집중하는 편이에요. 경매 전문 사이트에 들어가서 보면 경매 물건들이 사진과 함께 소개돼 있는데 내부 구조가 안 좋아 보이거나 꼭대기층이나 1층에 있는 물건들이 있거든요.
이런 물건들일수록 가격이 제일 저렴해요. 또 지역적으로는 유흥가라든지 그런 지역에 있는 물건들이 가격이 싼 편이고요.
만약에 제가 일반 매매를 했다고 하면 저도 이런 물건들에 투자하지는 않을 텐데 경매가 좋은 점이 입찰자들의 경쟁으로 가격이 결정된다는 거예요. 이런 물건들은 애초에 경쟁자가 적기 때문에 더 싼 가격으로 살 수 있거든요.
처음 살 때부터 더 싸게 사면 그만큼 안전 마진을 확보할 수 있기 때문에 남들이 기피하는 물건이더라도 더 안심하고 살 수 있는 거죠.
그런데 아무리 싸게 사는 게 중요하다고 해도 이런 주택들은 세입자들을 구하는 것도 더 어렵지 않나요?
저도 처음엔 그 점 때문에 고민을 많이 했는데. 사람들이 자기 돈을 주고 사지는 않지만 월세로 살기는 해야 하는 지역들이 있거든요. 예를 들어 제가 지금 천안에 3채를 갖고 있는데, 이 지역에 투자를 많이 한 이유는 천안하고 그 주변에 일자리가 많아서예요.
이쪽 지역에 있는 회사에 다니시는 분들 같은 경우에는 교통이 안 좋거나, 주차가 불편하거나, 집이 좀 안 좋다고 하더라도 회사 근처 지역에 사실 수밖에 없는데 이런 임차인 분들이 저의 타깃이 되시는 거죠.
사람들이 매매할 주택을 고를 때랑 월세로 살 집을 고를 때 적용하는 기준이 많이 다르거든요. 월세집의 경우에는 어느 정도 불편하더라도 회사와의 거리가 가깝다면 임차해서 사시는 경우가 많고요. 경매에 참여하시기 전에 먼저 그 지역의 임차 수요가 충분한지를 자세히 확인하셔야 하는 이유죠.
좋은 투자 물건을 확보하기 위해 그동안 여러 현장을 누비셨는데 이 과정에서 터득한 나마스떼님만의 임장, 현장 탐방 노하우가 있을까요?
경매든 일반 매매든 현장을 찾아가서 살펴보실 때는 미리 할 수 있는 조사를 다 마쳐놓고 현장에서는 그 내용이 맞는지, 지역의 상황과 분위기는 어떤지를 눈으로 확인한다는 마음으로 하셔야 해요.
현장에 가서 기초적인 내용을 알아보기 시작하는 게 아니라 조사는 다 끝내 놓고 현장에서는 정말 맞는지 확인만 하는 방식으로요.
그중에서도 내가 알아본 임대차 시세가 맞는지, 그 시세대로 내놨을 때 임차 수요가 있을지 확인하는 게 제일 중요해요.
그리고 일반 매매의 경우에는 중개업소가 올려놓은 정보를 너무 맹신하지 말아야 해요. 분명 매물이 있다고 말해서 찾아갔는데 허위 매물일 수도 있으니까요. 직장인이라 주말밖에 시간이 없는데 허위 매물 때문에 허탕 치면 주말을 다 날리게 되는 거잖아요.
현장 탐방을 가기 전에 먼저 중개업소에 그 매물이 왜 나온 물건인지, 수리는 어디까지 돼있는지를 물어봐서 ‘믿을 수 있는 매물이다’라고 판단될 때만 직접 가보는 게 중요하고요.
그리고 임장을 갔다면 사진도 최대한 많이 찍어야 하고, 중개업소 사장님이라든지 사람들과 대화를 나눌 때 녹음해놓는 것도 필요해요. 임장이 끝나고 집에 돌아와서 그 매물이 어땠는지를 정리하려고 보면 구체적인 내용이 정확하게 기억나지 않는 때가 적지 않거든요.
보통 많은 분들이 경매 투자에 대해서 우려하시는 점이 낙찰 이후 명도 소송이나 강제집행 같은 복잡한 법적 절차를 거쳐야 하는 거 아니냐는 점인데, 이 같은 절차를 거친 적이 있으신가요?
저도 처음에는 경매를 공부하면서 그 점 때문에 겁을 많이 먹었었는데요. 저 같은 경우에는 다행히 아직까지 세입자 분하고 이야기가 잘 안 돼서 강제집행까지 간 적은 없어요.
주변에 경매 투자를 하시는 분들을 봐도 그렇고요. 경매 공부할 때는 그런 강제집행 사례들에 대해서도 자주 다루는데 실제로 그런 단계까지 가는 경우가 생각보다 많지는 않은 거 같아요.
저 같은 경우는 낙찰 이후에 저한테 협조해주시고, 이사도 빨리해주시는 분들에게는 어느 정도 이사비도 챙겨드리고 가급적 세입자 분하고 좋게 좋게 문제를 해결하려고 하고 있고요.
구체적으로 팁을 좀 말씀드리면 낙찰을 받은 뒤에 세입자분에게 내용증명을 보내드릴 때도 ‘점유자 유의사항’, ‘점유자 안내사항’ 같은 제목으로 세입자분이 현재 어떤 상황인지 앞으로의 명도 과정은 어떻게 진행되는지를 잘 설명해서 보내드리는 게 중요해요. 이렇게 일목요연하게 정리된 글을 보면 세입자 분도 자신의 상황을 정확하게 아실 수 있으니까요.
그리고 직접 뵙고 말씀을 드리거나 문자 메시지를 드릴 일이 있을 때도 ‘다나까’ 말투로 정중하게 말씀드려야 하고요. 저 같은 경우에는 명도 때문에 직접 세입자분을 봬야 하는 날에는 무채색의 어두운 계열 옷을 입고 가요. 최대한 정중하게 보일 수 있도록 행동하는데 신경을 쓰죠.
(경매 주택을 낙찰받은 뒤 깔끔하게 수리해서 빠르게 임차인을 확보하는 방법, 6채의 임대주택을 굴리면서 얻은 임대관리 팁에 대한 내용은 아래 링크해놓은 인터뷰에서 이어집니다.)
나마스떼님 블로그
*자리톡 인터뷰 출연을 원하시는 분은 아래 간단한 신청서를 작성해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다.
자리톡 다운로드
함께 읽으면 좋은 자리톡 콘텐츠
