임대료 5% 이내로 올리면, 양도세 비과세 혜택 받는다
상생임대인 양도세 비과세 거주요건 면제! 다주택자도 가능!
오늘(6월 21일)은 이번 정부 들어 첫 번째 부동산 관계장관회의가 있었던 날인데요. 첫 번째 합동 브리핑이었던 만큼 굵직굵직한 여러 정책들이 발표됐습니다.
그리고 이 같은 여러 정책들 중에서도 저희 자리톡 임대인 회원님들의 관심을 가장 많이 끌었을 정책은 ‘상생임대인과 상생임대주택에 대해 양도소득세 비과세 2년 거주요건을 면제해주겠다’는 내용이었을 겁니다.
기존에는 1주택자라고 하더라도 양도세를 비과세 받기 위해선 해당 주택을 ‘2년 이상 보유’(비조정지역)하거나 ‘2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주’(조정지역)해야만 했었는데
상생임대인이 되면 조정지역에 있는 주택이라고 하더라도 ‘2년 이상 거주’하지 않아도 양도세 비과세를 적용받을 수 있게 됐으니까요. 부동산 관련한 세금 중에서 그 규모가 가장 큰 양도세인 만큼 비과세로 인한 금전적 혜택은 매우 크고요.
이번 글에서는 상생임대인이 되기 위한 여러 조건과 상생임대인이 됐을 때 누릴 수 있는 혜택에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. ‘최종’적으로 1주택자가 됐을 때만 누릴 수 있는 혜택이지만 현재 보유하고 있는 주택들을 처분할 계획을 갖고 계신 임대인분에게는 적지 않은 도움이 될 수 있는 내용입니다.
직전 계약 대비 임대료를 5% 이내에서만 올려야 합니다
먼저 상생임대인이 되기 위한 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 상생임대인은 따로 관공서에 신청을 하거나 해서 지정받는 제도는 아닌데요.
신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 ‘직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인’이라면 상생임대인의 자격을 얻게 됩니다. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 맺은 임대차계약에 대해서부터 적용되는데요.
이 기간 동안 임대차계약을 맺으면서 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올리면 상생임대인이 될 수 있습니다.
다주택자도 상생임대인 될 수 있어요
기존에는 임대개시 시점을 기준으로 1세대 1주택자인 임대인만 상생임대인으로 지정받을 수 있었습니다. 주택 역시 기준시가 기준 9억원 이하여야만 했고요.
하지만 이번에 소득세법 시행령이 개정되면서 임대개시 시점 기준을 기준으로 다주택자인 임대인도 상생임대인 제도의 혜택을 누릴 수 있게 됐습니다. 주택에 적용되던 기준시가 기준도 없어졌고요.
이에 따라 임대개시 시점에는 다주택자였지만 이후 다른 주택들을 처분하고 상생임대주택만을 소유하게 될 경우 제도의 혜택을 누릴 수 있게 됐는데요. 이에 대해서는 뒤에서 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.
실거주 여부와 상관없이 양도세 비과세 받을 수 있어요
이번에 시행령이 개정되면서 상생임대인에게 주어지는 혜택도 함께 늘어났습니다. 기존에는 상생임대인이 될 경우 양도세 비과세 2년 거주요건(조정지역) 중 1년을 인정받을 수 있었는데 앞으로는 2년 거주요건 자체를, 실거주 요건 자체를 면제받을 수 있습니다.
좀 더 쉽게 설명드려보겠습니다. 소득세법에 따라 주택에 대한 양도소득세를 비과세 받기 위해선 다음과 같은 지역별 조건을 충족해야 합니다.
비조정지역 주택의 경우에는 1세대 1주택자가 해당 주택을 2년 이상 보유해야만 하고요.
조정지역에 있는 주택의 경우에는 1세대 1주택자가 해당 주택을 2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주해야만 합니다.
상생임대인에 한해 2년 거주 요건을 면제해준다는 말은 조정지역에 있는 상생임대주택의 경우에는 집주인이 2년간 거주하지 않아도 매각 시 양도세를 비과세한다는 뜻입니다. 1세대 1주택자, 2년 이상 보유라는 조건만 지키면 되죠.
2년 거주요건이 면제라는 혜택은 ‘1세대 1주택 장기보유특별공제’에도 동일하게 적용되는데요. 장기보유특별공제 역시 원래는 최소 2년은 집주인이 해당 주택에 거주해야만 적용받을 수 있는데 상생임대인의 경우에는 거주 요건을 충족하지 않더라도 세금을 공제받을 수 있게 됐습니다.
상생임대주택 1채만 남았을 때만 혜택 받을 수 있어요
그렇다면 임대개시 시점에서 다주택자였던 상생임대인이 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해선 어떻게 해야 할까요? 여기서 알고 계셔야 하는 건 상생임대주택, 즉 나에게 상생임대인의 자격을 준 주택을 가장 마지막에 처분하셔야 한다는 겁니다.
예를 들어 A, B, C, 3채의 주택을 가지고 있는 다주택자가 C 주택에 대해 상생임대계약(직전 계약 대비 임대료 5% 이내 인상)을 맺었다면 이후 A주택과 B주택을 처분해 1주택자가 됐을 때 남아있는 C주택에 대해서 2년 실거주 여부와 상관 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이처럼 세제 혜택은 여러 채의 소유 주택을 다 매각하고 오직 상생임대주택 한 채만 남았을 때만 적용받을 수 있다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.
이번 글에서는 상생임대인의 자격을 얻기 위한 기준과 상생 임대인으로서 얻을 수 있는 혜택 등에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 살펴본 내용이 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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