등록임대사업자도 전월세 신고 해야하나요?? QnA(2)
'관리비도 월세 금액에 포함해서 전월세 신고 요건 따져봐야 하나요?' 등
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난 글에 이어 전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)에 대해 저희 회원님들이 가장 궁금해하시는 질문들에 대한 정확한 답변을 소개해드리도록 하겠습니다.
지난번 글들에서는 임대차 계약 체결 이후 전월세 신고를 해야만 하는 보증금, 월세, 지역 등의 요건과 신고 절차‧방법 등에 대해서 주로 안내해드렸는데요.
이번 글에서는 좀 더 자세히 들어가서 각각의 세부적인 상황에 적용되는 내용들을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.
디테일한 상황들에 대한 구체적인 설명인 만큼 전월세 신고제에 대한 회원님들의 궁금증을 풀어드리는 데 큰 도움이 될 거라 생각합니다.
전월세 신고제에 대해 다룬 지난번 글들은 본문 하단에 있는 링크를 클릭하시면 확인하실 수 있습니다.
회원님들이 가장 자주 물으셨던 질문 중 하나는 ‘시‧군‧구청에 따로 등록한 등록임대사업자도 계약 체결 이후 전월세 신고를 별도로 해야 하느냐?’였는데요. 먼저 이 질문에 대한 답변부터 확인해 볼까요?
1. 등록임대사업자(일명 주임사)는 등록임대주택에 대한 임대차 신고를 계약 체결일로부터 90일 이내에만 하면 되는데, 이 같은 등록임대사업자도 전월세 신고를 추가적으로 해야 하나요?
‘민간임대 특별법’에 따른 민간임대사업자, 즉 시‧군‧구청에 따로 등록한 등록임대사업자는 해당 법률에 따라 계약 체결일로부터 90일 이내에만 임대차 계약을 신고하면 전월세 신고를 하지 않아도 됩니다.
마찬가지로 ‘공공주택 특별법’에 따른 임대사업자도 해당 법에 따른 임대차 신고를 기한 안에 했을 경우에는 별도로 전월세 신고는 하지 않아도 괜찮습니다.
등록임대사업자라면 전월세 신고를 할 필요 없이, 90일 안에 임대차 신고만 하면 된다는 뜻입니다.
2. 임대차 계약기간 중에 기존 임대인의 주택 매도로 임대인이 바뀌었는데, 신규 임대인이 전월세 신고도 다시 해야 하나요?
신규 임대인이 기존 임대차 계약의 승계를 전제로 주택을 매수해 집주인이 바뀌는 경우에는 별도의 임대차 계약을 체결한 것이 아니므로 따로 전월세 신고를 할 필요는 없습니다.
이와 함께 기존 계약과 모든 조건이 동일한 상태에서 신규 임대인의 인적사항만 새로 기입한 계약서를 작성한 경우에도 전월세 신고를 하지 않아도 됩니다.
다만 신규 임대인과 임차인이 보증금‧월세 변경에 합의한 경우 변경신고 대상이며, 계약기간이 연장되면서 보증금‧월세가 변경되는 재(갱신)계약을 체결한 경우에는 신규 신고 대상입니다.
3. 세입자가 (가)계약금은 지급했는데 아직 계약서를 작성하지 않았습니다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다고 하는데 계약서 작성일로부터 30일 이내에 신고하면 되나요?
임대차 신고의 신고기한은 계약 체결일로부터 30일 이내이며, 신고기한을 초과할 경우 100만원 이하의 과태료 부과 대상에 해당됩니다.
민법 및 판례 등에 따라 계약 체결의 시점은 당사자간의 의사의 합치가 이루어진 때로 판단합니다. 따라서 계약서를 작성하기 이전이라고 하더라도 임대료(보증금, 월세), 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간에 임대차 계약을 합의한 후 (가)계약금이 입금됐다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내에 신고해야 합니다.
4. 임대차 계약 해제신고는 무엇인가요? 임대차 계약이 끝났을 때 해야 하는 신고인가요?
임대차 계약 해제신고는 임대차 계약이 만료되거나 계약 기간 중간에 해지된 경우에 하는 신고가 아닙니다.
임대차 계약을 맺고, 전월세 신고를 한 이후 임차인이 보증금 잔금을 지급하기 전에 계약을 해제하는 등 ‘임대차 기간이 시작되기 이전에 계약이 해제된 경우’에 하는 신고입니다.
전월세 신고를 했으나 여러 이유로 임대차 기간 시작 전에 계약이 해제된 경우에만 해제신고를 하면 된다고 이해하시면 됩니다.
5. 계약 기간이 2년이었는데 임차인의 사정으로 인해 1년만 거주 후 퇴거하기로 합의했는데 이때도 임대차 계약 해제신고를 해야 하나요?
방금 위에서 말씀드린 것과 같은 이유로 계약기간 도중에 임차인이 퇴거하는 경우에는 전월세 신고 해제신고 대상이 아닙니다.
6. 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 임차인의 계약금 포기, 임대인의 계약금 반환 등으로 계약이 해제된 경우에도 전월세 신고를 해야 하나요?
임대차 계약을 체결한 후 신고기한(30일) 이내에 계약이 해제된 경우에는 전월세 신고를 할 필요가 없습니다. 다만 전월세 신고 신고기한 이후에 계약이 해제되었으나 신고기한 안에 신고를 하지 않았던 경우에는 과태료 부과 대상에 해당됩니다.
7. 전월세 신고 중 변경신고 절차가 있다고 들었는데 임대료(보증금, 월세)가 변경된 경우에는 변경신고를 해야 하나요? 기존 계약 만료 이후에 적용되는 갱신계약의 과정에서 임대료가 변경된 경우에도 변경신고를 해야 하나요?
전월세 신고 변경신고는 계약기간 중에 임대료가 변경된 경우에 한해서만 적용되는 신고 절차입니다. 계약기간 중간에 보증금, 월세가 달라졌을 때는 변경신고를 해야만 합니다.
이와 달리 기존 계약기간의 만료 이후에 적용되는 갱신계약의 과정에서 임대료가 변경됐을 경우에는 갱신계약에 대해서 따로 신규로 전월세 신고를 해야만 합니다. 이 경우는 변경신고의 대상이 아닙니다.
8. 전월세 신고 신고서에 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 작성하도록 돼있는데 갱신 임대차 계약서에 계약갱신청구권과 관련된 내용이 기재돼 있으면 되나요?
계약갱신청구권 행사 여부가 갱신 계약서에 기재되어 있는 경우 갱신 임대차 계약서의 원본만 제출하면 갱신계약에 대한 신규 전월세 신고가 가능합니다.
다만 갱신 계약서에 계약갱신청구권 행사 여부와 관련된 내용이 없다면 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지 여부를 확인할 수 있는 종전 계약서 또는 당사자 간 휴대전화 메시지 등의 증빙자료를 첨부해 신고해야 합니다.
9. 세입자가 주민등록 전입신고를 하면 전월세 신고는 별도로 하지 않아도 괜찮나요?
세입자가 주민등록 전입신고 과정에서 임대차 계약서 또는 신고서를 제출하는 경우에는 별도로 전월세 신고를 하지 않아도 괜찮습니다.
10. 세입자가 확정일자를 부여받은 경우에는 전월세 신고는 안 해도 되나요?
세입자가 임대차 계약서 원본을 제출해 전월세 신고를 할 때에는 확정일자도 함께 부여되므로 별도로 확정일자를 신청할 필요는 없습니다.
그러나 전월세 신고 전에 세입자가 먼저 확정일자만 신청했을 경우에는 별도로 전월세 신고를 해야만 합니다.
11. 관리비도 월세 금액에 포함되나요? 관리비와 월세를 합쳐서 월 30만원을 초과하면 전‧월세 신고 대상인가요?
계약서에 관리비와 월세를 별도로 표기했다면 관리비는 월세에 포함되지 않습니다. 월세에 포함되지 않으므로 월세 기준금액에도 합산하지 않습니다.
관리비가 별도로 구분 기재됐다면 관리비와 월세를 합산한 금액이 아닌 월세 금액만으로 전월세 신고 요건을 판단하면 됩니다.
12. 임대차 계약서 작성 시 상대방은 계약서에 도장을 찍고, 저는 자필로 이름을 적고 사인을 했는데 이렇게 작성한 계약서 원본으로도 임대차 신고가 가능한가요?
임대차 계약서에 서명 또는 기명날인이 돼있으면 거래 당사자 모두가 도장을 찍지는 않았다 하더라도 전월세 신고를 하는데 문제는 없습니다.
서명은 자필로 알아볼 수 있도록 이름을 적는 것으로 충분하고, 기명날인은 이름까지 작성된 계약서를 프린트하여 그 계약서에 도장 또는 지장(무인)을 날인하는 것만으로도 충분합니다. 도장은 꼭 등록된 인감도장이 아니어도 괜찮습니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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