2년 미만 전월세 계약도 법에서는 2년계약으로 여겨요!
2년 미만 주택 임대차 계약은 2년짜리 계약으로 자동 변경됩니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대차 계약을 맺을 때 꼭 알고 계셔야만 하는 기본적인 법적 상식에 대해서 설명드리겠습니다.
계약 과정에서 임대인과 세입자가 합의해 임대차 기간을 2년 미만으로 정했다고 하더라도 주택임대차보호법에서는 그 계약 기간을 2년으로 여긴다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
임대차 계약, 특히 전세계약의 경우에는 임대차 기간을 2년으로 하는 게 일반적이긴 하지만 지역의 특성, 세입자의 사정 등에 따라 임대차 기간을 2년보다 짧게 정하는 경우도 흔히 찾아볼 수 있는데요.
이처럼 계약 기간을 2년 미만으로 설정했다고 하더라도 세입자는 본인이 원할 경우 전세든 월세든 상관없이 최소 2년 동안 해당 주택에서 합법적으로 거주할 수 있습니다. 그런 만큼 임대인 회원님이시라면 이번 글에서 말씀드릴 내용을 미리 필수적으로 알고 계약을 체결하셔야만 나중에 낭패를 보는 일을 피하실 수 있습니다.
2년 미만 계약은 2년 계약으로 자동 변경
먼저 임대차 기간에 대해 규정하고 있는 주택임대차보호법 조항부터 살펴보도록 할까요? 주임법 4조에는 다음과 같은 내용이 명시돼 있는데요.
<주택임대차보호법 제4조(임대차 기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
방금 읽으신 것처럼 계약 기간을 정하지 않았거나, 계약 기간이 2년보다 짧은 임대차 계약(전월세 계약)라고 하더라도 법에서는 세입자에게 2년 동안의 계약 기간을 보장하고 있는데요. 계약 기간이 2년 미만인 경우 법에 따라 임대차 기간이 2년으로 자동 변경된다고 이해하셔도 됩니다.
그렇기 때문에 계약서상의 임대차 기간이 1년, 반년, 석 달이라고 하더라도 세입자는 본인이 원할 경우 2년 동안 해당 주택에서 아무런 문제 없이 거주할 수 있는 것이죠. 임대인은 계약서상의 계약기간이 지났다는 이유로 세입자를 퇴거시킬 수 없고요.
특약 넣었어도 효력 없어요
‘세입자는 계약서에 기재된 계약 기간 동안만 주택을 임차한다. 그 이후에는 퇴거한다’와 같은 특약을 계약서에 기재했다고 하더라도 이 같은 특약은 아무런 효력을 갖지 못하는데요.
주임법에 규정돼 있는 조항보다 세입자에게 불리하게 작용하는 약정은 어떠한 법적 효력도 갖지 못 하기 때문입니다. 일단 주택 임대차 계약을 맺으면 세입자는 무조건 2년은 거주할 수 있다는 뜻입니다.
세입자는 계약 기간만큼만 살아도 괜찮아요
이처럼 임대인은 계약서상의 계약 기간이 2년 미만이라고 하더라도 세입자가 더 살기를 원할 경우 최소 2년 동안은 임대차 계약을 유지해야만 합니다.
하지만 세입자는 임대인과는 달리 원래 정한 계약기간만큼만 주택을 임차할 수 있는데요. 위에서 보셨던 것처럼 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있기 때문입니다.
계약기간을 2년보다 짧은 1년, 반년, 석 달로 정했을 경우 세입자는 자신이 원한다면 이 기간만큼만 주택을 임차한 뒤 계약을 종료할 수 있는 것이죠. 계약이 종료됨과 동시에 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야만 하고요.
다시 한번 정리해서 말씀드리면 임대인과 세입자가 합의해서 계약 기간을 2년 미만으로 정했다고 하더라도 임대인은 세입자가 원할 경우 최소 2년 동안의 계약기간을 보장해야 합니다. 반대로 세입자는 자신이 원한다면 원래 살기로 했던 기간만큼만 살고 나갈 수 있고요. 세입자의 주거안정을 보장하기 위해 이 같은 규정이 만들어진 것이죠.
갱신청구권까지 사용하면 4년 동안 거주할 수 있어요
그리고 처음에 2년 미만으로 임대차 계약을 맺었던 세입자라고 하더라도 다른 세입자들과 동일한 요건과 절차대로 계약갱신청구권을 문제없이 사용할 수 있는데요.
2020년 7월 주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 세입자에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도를 말합니다. 세입자에게 계약갱신을 청구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 세입자의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하죠.
2년 미만으로 계약을 체결했던 세입자라고 하더라도 기본 2년 동안의 계약은 보장받고, 계약갱신청구권을 사용하면 추가로 2년을 더 거주할 수 있다는 말씀이죠. 이에 따라 처음에는 6개월만 사는 것으로 계약 맺은 세입자가 4년(2년 + 2년)을 거주하는 일도 얼마든지 있을 수 있는 것이죠.
일단 임대차 계약을 맺으면 세입자는 4년 동안 거주를 보장받는다고 이해하실 수 있습니다.
이번 글에서는 2년 미만의 주택 임대차 계약은 법에 따라 그 계약 기간을 2년으로 여긴다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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