부동산 임대사업자가 간이과세자 되는 기준은?
연 매출 4800만원 미만이면 부가세 납부 의무 없어요
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 매년 7월은 부가가치세 신고‧납부 기간인데요. 부가세가 면제되는 주택임대사업자와 달리 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 비거주용 상업용 부동산을 임대하는 임대사업자에겐 부가세를 신고‧납부해야 하는 의무가 있죠.
그렇기 때문에 최근 저희 자리톡 임대인 커뮤니티에도 부가세 관련한 질문들이 자주 올라오고 있는데요. 그중에서도 일반과세자와 간이과세자의 차이점에 대해 묻는 질문들을 자주 발견할 수 있습니다.
이번 글에서는 회원님들을 위해 부동산 임대업에서 일반과세자와 간이과세자를 가르는 매출 기준과 과세유형에 따라 달라지는 부가세 신고‧납부 의무 등에 대해서 간단히 알아보도록 하겠습니다.
부동산 임대사업자에게 적용되는 기준은 다른 일반적인 개인사업자들과는 다른 만큼 한 번쯤 읽어보셔야 하는 내용입니다.
그럼 지금부터 간이과세자와 일반과세자의 정확한 개념에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 개인사업자는 과세 유형에 따라 간이과세자와 일반과세자, 두 개 유형으로 나뉘는데요.
과세유형을 가르는 기준은 전년도의 연 매출(부가세 포함한 공급대가 합계액)입니다. 법에 따라 직전연도 연 매출 금액이 8000만원 이상인 사업자는 일반과세 사업자로, 8000만원 미만인 사업자는 간이과세 사업자로 분류됩니다.
임대사업자는 연 매출 4800만원 미만이어야만 간이과세자 될 수 있어요
하지만 부동산 임대사업자의 경우에는 간이과세 사업자로 분류되는 기준이 더 엄격한데요. 부동산 임대사업자가 간이과세 사업자가 되기 위해서는 직전연도 연 매출이 4800만원 미만이어야만 합니다. 부동산 임대사업자의 경우에는 임대수입과 보증금을 간주임대료로 환산한 금액을 더해서 연 매출을 계산하고 있고요.
다른 개인사업자의 경우 연 매출이 6500만원이면 간이과세자로 분류되지만 부동산 임대사업자의 경우 일반과세자로 분류되죠.
간이과세자로 등록할지 일반과세자로 등록할지는 사업자등록을 할 때 선택할 수 있는데요. 직전연도 소득을 반영해 그해 7월 1일부터 과세유형이 전환됩니다.
간이과세 임대사업자에게 적용되는 부가세 세율은 4%입니다
그렇다면 간이과세자와 일반과세자의 차이는 무엇일까요? 대부분의 분들이 짐작하실 수 있듯이 간이과세자에게 적용되는 세율과 납세 의무가 더 가벼운 편인데요.
일반과세자에게는 업종과 상관없이 10%의 부가가치세 세율이 일률적으로 적용되는 데 비해 간이과세자는 업종별로 1.5~4%의 세율이 적용됩니다. 간이과세 부동산 임대사업자에게는 4%의 부가세 세율이 적용되죠.
일반과세자는 자신이 판매하는 상품‧서비스 가격의 10%에 해당하는 금액을 부가세로 매겨야 하는 반면에 간이과세 부동산 임대사업자는 상품 가격(임대료)의 4%만 부가세로 매기면 된다는 뜻입니다.
부가세 신고 횟수에도 차이가 있는데요. 일반과세자는 1년에 두 번, 1월과 7월에 부가세를 신고하지만, 간이과세자는 1년에 한 번, 매년 1월에만 부가세를 신고하면 됩니다. 다만 1~6월 사이에 세금계산서를 발급한 간이과세자는 세법에 따라 그해 7월에 부가세를 신고‧납부해야만 하죠.
간이과세자는 부가세 환급 못 받아요
방금까지 말씀드린 내용만 보면 간이과세 사업자가 되는 게 절세 측면에서 항상 유리한 것처럼 생각되실 수 있는데요. 꼭 그렇지만은 않습니다.
일반과세 사업자는 자신이 상품‧서비스를 구입하면서 지출한 부가가치세 매입세액 전부를 공제받을 수 있는 반면에 간이과세자는 매입액(부가가치세가 포함된 공급대가)의 0.5%만 공제받을 수 있습니다. 또한 간이과세자는 부가세를 환급받을 수 없는데요.
이 내용을 조금 더 쉽게 풀어서 설명드리면 다음과 같습니다. 일반과세자는 상품‧서비스를 판매하면서 징수한 부가세 매출세액에서 상품‧서비스를 구입하면서 부담한 부가세 매입세액을 뺀 금액만큼만 부가세를 부담합니다.
그렇기 때문에 만약 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 매입세액에서 매출세액을 뺀 금액만큼을 환급받을 수 있죠.
하지만 간이과세 사업자는 법에 따라 부가세를 환급받을 수 없기 때문에 매입세액이 매출세액보다 크더라도 부가세를 돌려받을 수는 없습니다. 이는 간이과세 부동산 임대사업자라고 해서 다르지 않고요.
상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등의 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 수 있는 부가세 금액이 큰 경우에는 간이과세자보다 일반과세자로 등록하는 게 더 유리할 수 있다고 세무사 등의 전문가들이 조언하는 이유입니다.
연 매출 4800만원 미만이면 부가세 납부 의무 없어요
일반과세자인지 간이과세자인지에 따라, 그리고 간이과세자 안에서도 연 매출에 따라 달라지는 세금 관련 의무 중 하나가 세금계산서 발급 의무인데요.
일반과세 사업자는 의무적으로 세금계산서를 발급해야 합니다. 앞서 말씀드렸듯이 부동산 임대사업자의 경우에는 직전연도 매출이 4800만원 이상일 경우 일반과세자로 분류되고요.
또한 간이과세자 중에서도 직전연도 연 매출이 4800만원 이상인 사업자에게는 세금계산서를 발급해야 하는 의무가 있습니다. 이와 달리 연 매출 4800만원 미만인 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없고요.
마지막으로 한 가지 더 말씀드리면 간이과세자 중 연 매출 4800만원 미만인 사업자에게는 부가세 납부 의무가 면제되는데요. 이는 부동산 임대사업자도 마찬가지입니다. 부동산 임대사업자이더라도 연 매출이 4800만원 미만 간이과세자라면 부가세를 납부하지 않아도 된다는 뜻이죠.
다만 이 경우에도 정해진 기한에 맞춰 부가세를 신고할 의무는 있습니다. 부가세를 내지는 않더라도 신고는 해야만 하죠.
이번 글에서는 부동산 임대사업자에게 적용되는 간이과세자 분류 기준과 간이과세자와 일반과세자의 차이점에 대해서 살펴봤는데요.
오늘 살펴본 내용이 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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