임대인 동의 없는 전대차 계약, 법적 효력 있을까?
임대인이 임대차 계약 해지할 수 있는 조건과 그렇지 못하는 조건
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 임대업을 하다 보면 때론 당황스러운 여러 상황들과 마주치게 되는데요. 임차인이 내가 임대해준 주택을 나 모르게 다른 이(전차인)에게 전대했을 경우가 대표적이죠.
이번 글에서는 이 같은 ‘임대인의 동의 없는 전대차 계약’의 효력에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 동의 없이 주택을 전대한 임차인에 대해 계약 해지를 요구할 수 있는 조건과 전차인이 임대인에게 대항력을 가질 수 있는지 여부,
임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 집에서 나가기를 거부하는 전차인을 내보내기 위한 법적 절차 등에서 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 간단히 용어부터 정리해보도록 하겠습니다.
전대차 계약이란?
전대차 계약이란 쉽게 말씀드리면 임대인과 임대차 계약을 맺고 집을 빌린 임차인이 이 집을 다시 다른 이에게 빌려주는 걸 말합니다.
공식적인 법률 용어를 사용해 말씀드리면 ‘임차인이 자기의 임차권에 기초해 임차주택을 제3자에게 사용‧수익할 수 있게 하는 계약’인데요.
그냥 집주인에게 빌린 집을 세입자가 다시 남에게 빌려주는 계약이라고 이해하시면 됩니다.
그리고 이 경우 집을 빌려준 임차인을 ‘전대인’이라고 부르고요. 임차인에게 집을 빌린 사람을 ‘전차인’이라고 호칭합니다.
이에 따라 전대차 계약과 관련해서는 임대인, 임차인(전대인), 전차인 이렇게 세 부류의 이해 관계자가 나오게 됩니다. 여기까지 이해하시는 데는 무리가 없으실 겁니다.
전대차 계약의 효력은 임대인의 동의를 얻은 계약과 동의를 얻지 않은 계약으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요.
임대인이 전대차 계약에 동의했다면
임대인이 동의한 전대차 계약의 경우 전차인 역시 여러 가지 법적 권리를 갖게 됩니다. 임대인 역시 동의한 계약이니까 당연하다고 할 수 있습니다. 몇 가지만 간단하게 살펴보면 다음과 같은데요.
우선 임대차 계약이 기간 만료의 사유로 종료된 게 아니라 임대인과 임차인의 합의로 종료됐을 경우 전차인의 권리는 그대로 유지됩니다. 이 경우 전차인은 전대차 계약에 따른 기간 동안 전대차 계약을 존속할 것을 임대인과 임차인(전대인)에게 요구할 수 있습니다.
또한 임대차 계약이 임대인의 해지 통고로써 종료됐을 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인에게 해지를 통고했다는 이유만으로 전차인에게 퇴거를 요구할 수는 없습니다.
이에 더해 전차인이 임대인으로부터 해지 통고를 받았다고 하더라도 통고일로부터 6개월이 지나야만 해지의 효력이 생기고요.
임대인이 동의하지 않은 전대차 계약, 임대차 계약 해지할 수 있어요
이처럼 임대인의 동의를 얻은 전대차 계약의 경우 전차인도 상당한 법적 권리를 갖게 되는데요. 그렇다면 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차 계약의 경우에는 어떨까요?
아무래도 이 경우에는 전차인이 주장할 수 있는 권리가 적을 수밖에 없는데요.
임대인의 동의가 없었다고 할지라도 전대차 계약 자체는 임차인(전대인)과 전차인 둘 사이에서는 유효하게 성립됩니다.
다만 임차인이 집주인의 허락 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 민법 629조 1항과 2항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
민법 629조 1항에선 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”, 2항에선 “임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 말하고 있기 때문이죠.
임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺어도 임대인이 계약을 해지할 수 없고, 임대인의 동의를 받은 전대차 계약과 같은 효력을 발휘하는 경우가 있기는 한데요.
임대차 계약서에 ‘전대차 계약을 맺을 때 임대인의 동의를 받지 않아도 된다’는 특약이 기재돼 있다면 전대차 계약을 맺는 데 임대인의 동의를 구할 필요가 없습니다.
동의 없이 전대차 계약 맺어도 임대차 계약 해지할 수 없는 경우는?
방금 말씀드린 것처럼 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 다만 임대차 관련 여러 법 조항과 마찬가지로 이 조항도 법 조항이 적용되지 않은 예외적인 조건이 있습니다.
민법 631조는 “전3조(앞에 3개 조항)의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다”고 말하고 있는데요.
이 말을 쉽게 풀어드리면 주택 전체가 아닌 주택의 일정 부분, 소규모 면적만을 전대했을 경우에는 전대차 계약을 체결했다는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다는 뜻입니다. 예를 들어 아파트의 방 1개만을 전대하는 사례가 이에 해당된다고 할 수 있습니다.
다만 주택의 소부분에 대한 전대차 계약의 경우 임대인의 동의를 얻은 전대차 계약과는 달리 임대인과 임차인의 합의로 임대차 계약이 종료됐을 경우 전차인의 권리 역시 소멸됩니다. 전차인이 전대차 계약 기간이 남았다고 계속 살겠다고 주장할 수는 없다는 뜻입니다.
또한 대법원 판례를 통해 형성된 ‘배신행위론’이라는 개념에 대해서도 알고 계셔야 하는데요.
쉽게 풀어서 말씀드리면 ‘임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 이 같은 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고는 볼 수 없는 특별한 사정이 임차인에게 있었다고 인정된다면 동의 없는 전대차 계약을 이유로 임대차 계약을 해지할 수는 없다’는 뜻입니다.
다소 기준이 모호하게 느껴질 수 있는 내용이긴하지만 판례를 통해 성립된 개념이기에 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다.
임대인 동의 없는 전대차 계약, 임차인‧전대인에게 대항력 없어요
지금까지는 임대인이 전대차 계약을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있는 기준에 대해서 말씀드렸는데요.
지금부터는 임대인의 동의 없는 전대차 계약의 경우 임차인과 전차인이 대항력을 가질 수 있는지 여부와 임대인이 전차인을 집에서 내보내기 위해 활용할 수 있는 법적 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
먼저 대항력의 경우 임대인의 동의 없는 전대차 계약의 경우 원칙적으로 그 효력이 없기 때문에 임차인과 전차인은 임대인과 제3자에 대하여 대항력을 가질 수 없습니다.
좀 더 설명드리면 애초에 대항력을 갖고 있는 임차인과 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 전차인은 임차인이 갖고 있는 대향력을 원용하거나 자신의 대향력을 취득할 수는 없습니다.
또한 임차인의 경우에는 전차인에게 임차주택을 전대함으로써 해당 주택에 대한 점유를 중단(집에서 나갔기 때문에)했기 때문에 원래 갖고 있던 대향력을 상실하게 되는 거죠.
퇴거 거부하는 전차인에겐 명도소송 제기해야 합니다
임대인이 자신의 동의 없이 전대차 계약을 맺었다는 이유로 임차인과의 임대차 계약을 해지하더라도 전차인이 집에서 나가길 거부하는 일이 발생할 수 있는데요.
이처럼 임대차 계약이 해지됐음에도 전차인이 집에서 나가지 않을 경우 전차인은 주택을 불법 점유하고 있는 게 됩니다. 따라서 임대인은 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있는데요. 이럴 경우 명도소송을 통해 전차인을 내보내야만 합니다.
이번 글에서는 전대차 계약을 사유로 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 기준 등에 대해서 설명드렸는데요.
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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