아파트 6채 임대사업자의 절세 노하우를 공개합니다!
부동산 투자의 99%는 세금인 이유
이번 정부에서 부동산 세제를 대대적으로 손질하려고 한다는 사실은 이미 대부분의 분들이 잘 알고 계실 텐데요. 얼마 전 발표한 ‘2022 세제개편안’에 종합부동산세 세율을 낮추고, 다주택자에 대한 중과 제도를 폐지하겠다는 내용이 담긴 게 대표적이라고 할 수 있습니다.
주택임대사업자에 대한 세제 혜택을 늘리는 방향의 정책도 함께 추진되고 있죠.
부동산 세제 개편과 관련한 뉴스가 나올 때마다 시장이 큰 관심을 보이며 민감하게 반응하는 이유는 부동산 매매와 임대사업의 수익성을 결정하는 핵심 요인이 바로 ‘세금’이기 때문입니다.
좋은 가격에 주택을 팔아 큰 양도차익을 얻거나 높은 금액의 월세를 받더라도 결국 내 손에 들어오는 건 세금을 내고 나서 남은 돈이니까요. 세금이야말로 얼굴 없는 동업자라고 할 수 있죠.
나에게 적용되는 세율이 얼마냐에 따라서 같은 주택을 매매‧임대했다고 하더라도 수익률에는 큰 차이가 날 수밖에 없는데요.
오늘 저희가 ‘자스민’님의 인터뷰를 소개해드리는 것도 이 때문입니다. 30대 개인사업자인 자스민님은 서울과 지방에 6채의 아파트를 보유하고 있고,구분상가도 2개 호실을 갖고 있는 임대사업자입니다.
대학 입학과 동시에 곧바로 주식 투자를 시작했을 정도로 재테크에 관심이 많았고 상대적으로 젊은 나이에 자산을 모을 수 있었습니다.
그리고 이런 자스민님이 아파트‧상가를 매입할 때 가장 꼼꼼하게 신경 쓰는 부분 중의 하나가 바로 세금입니다.
“부동산은 살 때 이미 내가 앞으로 보유하는 기간 동안 내야 하는 보유세(재산세, 종합부동산세)와 팔 때 내야 하는 양도세가 정해져 버리는 상품이에요. 어떤 상황에서 어떤 방식으로 취득했는지에 따라 미래에 낼 세금이 이미 다 정해져 있는 거죠. 세금이 얼만지에 따라 수익률도 천차만별이고요.”
“나중에 팔 때 세금이 너무 많이 나왔다고 놀라 봐야 아무 소용없어요. 그때 가면 손 쓸 방법이 없으니까요. 울며 겨자 먹기로 세금을 낼 수밖에 없죠. 미리 관심만 가졌으면 충분히 안 낼 수도 있었던 세금을 내야만 하는 거죠.”
“몇 백만 원 들여서 해외 여행 가실 때는 비행기 티켓은 어디가 싼 지, 호텔은 어디가 가성비가 좋은지 그렇게 몇날 며칠, 한 달 가까이 꼼꼼히 따져보고 여기저기 비교해보시는 분들이 몇억 원, 몇십억 원 하는 부동산을 거래하실 때는 제대로 세금 계산도 안 해보시고 덜컥 도장을 찍으신다는 게 정말 놀랍죠.”
자스민님께서는 저희 자리톡 매거진에 먼저 인터뷰를 요청해주셨는데요. 평소 커뮤니티에 올라오는 글들을 보시며 많은 회원분들에게 ‘세무 지식’의 중요성에 대해 알리고 싶어서 저희를 찾아주셨습니다.
그럼 지금부터는 자스민님의 절세, 부동산 투자 노하우에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
만나 봬서 반갑습니다. 현재 보유하고 있는 주택과 상가에 대해서 설명 부탁드립니다.
예, 현재 모두 여섯 채의 아파트와 두 개 호실의 상가를 갖고 있습니다. 아파트는 서울에 세 채, 지방에 세 채를 갖고있습니다. 아파트중에서 네 채는 전세고, 두 채는 월세입니다.
상가는 구분상가로 두 개 호실을 갖고 있는데 하나는 전용면적 10평 내외 소규모 상가고 다른 하나는 고층에 있는 전용면적 200평 정도의 상가입니다.
아직 연세가 그렇게 많지는 않으신데 벌써 여러 채의 부동산을 소유하고 계시네요. 투자금은 어떻게 마련하셨나요?
제가 원래 어렸을 때부터 투자에 관심이 많았습니다. 대학교에 입학하자마자 주식 투자도 시작했고요. 투자에서 가장 중요한 게 복리효과인데 다른 분들보다 더 빨리 투자를 시작한 덕분에 시간이 지날수록 그렇게 높지 않은 수익률로도 돈을 잘 쌓아갈 수 있었습니다.
2008년 금융위기 때 많이 잃기도 잃었지만 그때도 시장 평균보다는 덜 잃어서 다시 회복할 수 있었고요.
어린 시절부터 투자로 돈을 모을 수 있었다고 하셔도 모든 투자를 대출 없이 하신 건 아니시겠죠?
‘빚내서 주식 투자하지 말라’는 말이 정말 맞는 말이기는 한데 그래도 저한테는 대출을 통한 투자가 결과가 나쁘지는 않았어요.
그렇다고 해서 대출을 많이 받아서 투자하시는 걸 권유드리는 건 절대 아니에요. 지금과 같은 하락장에선 대출을 끼고 투자했다간 두 배로 손해를 볼 수도 있으니까요. 레버리지 투자는 진짜 신중하게 하시라도 말씀드리고 싶어요.
부동산도 대출을 통해 매입하신 건가요?
아파트 같은 경우에는 다 갭 투자로 매입하다 보니 대출은 전혀 없고요. 상가들만 대출을 끼고 샀어요. 상가는 대출을 통해 소득세도 경감할 수 있는 장점이 있으니까요.
지금부터는 본격적으로 부동산 투자에 미치는 세무 지식의 중요성에 대해 이야기를 해볼게요. 언제부터 부동산을 사서 임대하기 시작하신 건가요?
서울 아파트는 2016년 즈음 세 채를 사들였고, 지방에 있는 아파트 세 채는 비규제 대상 지역에 있는 아파트를 사들였어요. 그리고 이후에 상가를 하나씩 매입했고요. 2016년의 경우 전세가율이 오르면서 좋은 아파트도 갭 투자를 활용하면 적은 금액으로 사들일 수 있었던 시기였거든요. 그래서 그때부터 부동산에 대한 투자를 시작했죠.
처음 아파트를 사실 때부터 세금에 대해서 꼼꼼하게 잘 따져보시고 매입하셨던 건가요?
예, 현재 서울 아파트 세 채 중 두 채는 8년 장기임대 주택임대사업자로 등록해놓고 임대를 하고 있어요. 지방에 있는 아파트 세 채도 모두 주택임대사업자로 등록해뒀고요. 부동산 투자를 하려고 했을 때부터 세금이 무엇보다 중요하다고 생각했었는데 그때 보니까 주택임대사업자 제도를 활용하면 세금을 크게 아낄 수 있겠더라고요.
그때 주택임대사업자 혜택이 어땠었나요?
제가 등록했을 시점을 기준으로 말씀드리면 조건만 제대로 맞추면 보유 중일 때 재산세의 75~80%를 감면받을 수 있었고, 종합부동산세는 주택 수에 합산이 배제가 됐어요. 또 모든 조건을 충족하면 나중에 매각할 때 양도소득세도 80% 정도 감면받을 수 있고요.
부산 지역에 추가로 투자하신 것도 주택임대사업자에게 주어지는 혜택 때문이셨다고 하셨죠?
예, 부산으로 간 것도 어떻게 보면 주임사 혜택을 고려하고 갔던 건데요. 그 당시까지만 해도 해운대구, 수영구, 동래구를 제외한 지역에 있는 전용면적 85㎡ 이하 아파트들의 경우에는 주택임대사업자 신청이 가능했거든요. 그래서 그런 세제 혜택들도 투자를 결정하는 데 중요하게 고려했죠.
지금은 아파트는 주택임대사업자 등록이 아예 안 되잖아요?
예, 제도 자체가 2010년대 초반에 부동산 경기가 너무 침체됐을 때 임대주택 공급을 원활하게 하기 위해서 도입된 제도라 이런저런 혜택도 많았었는데 지금은 아파트는 등록 자체가 안 되게 해 놨죠. 이번 정부에서 부활할지도 모른다는 이야기가 나오곤 있지만 그렇고 된다고 해도 소형 아파트만 되는 거 아닌가 하는 예상이 많고요.
부동산 투자 초기 때부터 이렇게 세금 관련 지식을 잘 갖추신 덕분에 좋은 제도의 혜택을 많이 보셨는데요. 세무 지식에 따라서 투자 성과가 어느 정도나 갈리는 건가요?
제가 예를 들어서 말씀드릴게요. 대구에 대장 아파트로 범어 제니스라는 아파트가 있어요. 2008년 준공된 아파트라 약간 낡긴 했지만 그래도 대구의 대표 아파트죠. 이 아파트도 있고 또 입지 좋은 곳에 자리 잡은 30년 넘는 구축 궁전맨션 아파트도있어요.
만약 어떤 부부가 이 두 아파트를 갖고 있다고 해볼게요.
첫 번째 경우는 부부가 이 아파트 두 채를 사면서 두 채 모두를 등록임대주택으로 등록한 경우예요. 주택임대사업자로 등록한 거죠.
그리고 두 번째 경우는 부부가 그냥 각자 한 채씩을 따로따로 자기 명의로 매입한 경우라고 해볼게요. 마지막 세 번째 경우로 부부가 여기저기서 들었던 내용을 바탕으로 두 채 모두를 부부 공동명의로 등록했다고 해볼게요.
①번이 두 채 모두 주택임대사업자, ②번이 부부 각자 명의 따로따로 보유, ③번이 두 채 모두 부부 공동명의 이렇게 되겠죠.
세 가지 경우에 따라서 세금이 차이가 많이 나나요?
범어 제니스는 가장 작은 평수가 49평이라 대략 18억원대(2022년7월 초 기준)부터 시작되고, 궁전맨션은30평대부터인데 11억원이 넘는 시세예요. 대략 시가로는29억원이고 공시지가 합산액으로는 대충 그 절반 정도일 텐데요.
세 가지 경우에 따라서 부부가 내야 하는 보유세, 그러니까 재산세와 종부세를 합한 세금의 비율은 대략 1대 5대 10이에요.
일찌감치 두 채 모두를 주택임대사업자로 등록한 ①번 케이스가 내는 세금보다 두 채 모두를 부부 공동명의로 해놓은 ③번 케이스가 내야 하는 세금이 10배 이상 더 많다는 말이죠. 물론 이건 2022년 7월 현재 기준의 세법으로 말씀드리는 겁니다.
①번 케이스는 세금이500만원도 안 나올 텐데 ③번 케이스는 세금만 5000만원이 넘죠.
두 채 모두 주택임대사업자로 등록한 경우와 비교하다 보니 차이가 많이 커진 거 같긴 한데 부부가 각자 자신의 이름으로 한 채씩 따로따로 갖고 있을 때랑 부부 공동명의로 갖고 있을 때랑 비교해도 세금 차이가 적지 않네요?
예, 세금이 얼마나 달라질 수 있는지에 대해서 말씀드리기 위해 극적인 사례를 갖고 온 건 맞지만 주변을 보면 저런 경우들이 꽤 많아요. 그냥 어디서 ‘부부 공동명의가 좋다더라’ 이 한 마디 듣고 그냥 아무것도 묻지도, 따져보지도 않은채 공동명의로 했다가 세금을 엄청 내는 케이스 말이죠.
몇백만원들여서 해외여행 가실 때는 비행기 티켓은 어디가 싼 지, 호텔은 어디가 가성비가 좋은지 그렇게 몇 날 며칠, 한 달 가까이 꼼꼼히 따져보고 비교해보시는 분들이 몇억 원, 몇십억 원 하는 부동산을 매입하실 때는 제대로 세금 계산도 안 해보신다는 게 놀랍죠.
요즘은 세상이 정말 좋아져서 세금 계산해주는 앱들도 얼마나 잘 돼있는데 말이죠.
우리나라는 진짜 세금 제도가 희한해서 제대로 따져보지 않고 사시면 나중에 깜짝 놀라실 일이 많거든요.
전월세 신고, 월세 고지서 발급 기능을 제공하는 자리톡앱세금 제도가 희한하다는 게 어떤 말씀이신지 좀 더 설명해주실 수 있나요?
양도세를 한번 예를 들어볼게요. 양도세도 구조가 참 희한하다는 생각인데요. 1세대 1거주 조건을 충족하는 분이 5억원을 주고 산 아파트를 12억원에 판다고 해볼게요. 이렇게 되면 양도차익이 7억원이잖아요. 그런데 이 7억에 대해서는 양도소득세를 한 푼도 안 내요. 양도세가 0원이죠.
그런데 똑같이 1세대 1주택 조건을 충족해 비과세 요건을 달성하신 분이 12억원에 아파트를 사서 19억원에 팔면 양도차익은 똑같이 7억원인데, 이 경우에는 양도소득세가 나오죠. 똑같은 기간 동안 보유했다고 해도 말이죠.
물론 2년 실거주, 2년 보유 요건을 충족했다고 하면 양도세가 그렇게 엄청나게 많이 나오지는 않지만 그렇다고 하더라도 똑같이 7억원을 남겼는데 누구는 세금을 내고 누구는 안 내죠. 더 재밌는 건 20억원짜리 아파트가 똑같이 7억원이 올라 27억원이 됐다고 하면 세금을 더 많이 내야 한다는 거예요.
이처럼 세금 제도가 복잡하기 때문에 부동산을 취득하실 거라면 먼저 세금에 대해서 제대로 공부하고 사시라는 말씀을 드리는 거예요.
예, 자스민님처럼 세금에 대해 잘 아시는 덕분에 부동산 투자 수익률을 끌어올리셨던 분이 해주시는 말씀이라 더 신뢰가 가는데요. 그렇다면 저희 자리톡 임대인 회원님들이 부동산에 대한 세금 지식을 키우려면 어떻게 해야 할까요?
결국 스스로 공부해나가는 방법밖에는 없는 거 같아요. 누가 날 대신해서 공부해 줄 수는 없잖아요. 책을 사서 공부해보시는 방법도 좋지만 저는 여기 자리톡 같은 여러 부동산 커뮤니티나 카페를 자주 방문해서 올라오는 글들을 꼼꼼히 읽어보시는 게 좋은 방법이라고 생각해요.
요즘 부동산 커뮤니티를 보면 세무사 분들보다도 세무 지식이 더 뛰어난 분들도 많으시거든요. 회원분들끼리 모여서 세금에 대한 스터디를 하시는 경우도 적지 않고요. 저의 경우에도 이런 커뮤니티를 통해서 부동산 세금에 대한 기초적인 지식과 세금 제도가 어떻게 달라지는지에 대해서 조금씩 배워나갈 수 있었던 것 같아요.
부동산 세무 지식에 대해 정기적으로 안내하는 자리톡 서비스책을 읽든, 유튜브나 블로그를 참조하시든, 커뮤니티를 통해 다른 회원님들과 함께 공부하시든 여러 가지 방법이 있지만 가장 중요한 건 평소에 이렇게 꾸준히 공부하는 습관을 들이셔서 부동산을 매입‧매도하실 때 가장 세금을 절세할 수 있는 방법으로 부동산을 취득하시는 거라고 생각합니다.
평소에 기본적인 세무 지식을 갖춰놓지 않으면 거래할 때 시간에 쫓겨서 그냥 계약서에 도장을 찍게 될 수밖에 없으니까요.
자리톡 회원 인터뷰
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