집주인이 보증금 떼먹은 이력 계약 전에 확인 가능해요!
계약 전에라도 보증금 사고 이력, 보유주택 수 등 세입자가 확인 가능해요
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난 5월부터 예비 임차인은 전세계약 체결 전에라도 임대인이 전세 보증금을 떼어먹은 이력이 있는지 등을 자유롭게 확인할 수 있게 됐다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
확대 시행된 임차인의 ‘임대인 정보조회 권한’에 대해서 설명드릴 텐데요. 이제는 계약 체결 전이라도 예비 세입자가 임대인의 전세금 반환보증 사고 이력과 다주택자 여부, 보유 주택 수를 확인할 수 있게 됐으니 임대인분들께서는 전세 보증금 미반환 사고에 휩싸이지 않도록 더욱더 노력하셔야만 합니다.
전세금 미반환 이력 계약 전에 확인할 수 있게 됐어요
국토교통부는 지난 5월 27일부터 예비 임차인이 전세계약을 체결하기 전에 임대인의 전세금 반환보증 사고 이력과 다주택자 여부, 보유 주택 수를 확인할 수 있도록 ‘임대인 정보조회 제도’를 확대 시행한다고 최근 발표했는데요.
전세금 반환보증 사고 이력이란 쉽게 말해 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 않은 이력을 뜻합니다.
임대인이 전세금을 제때 돌려주지 않아 세입자가 가입한 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증에서 세입자에게 대신 보증금을 돌려줬을 경우에 임대인에게 사고 이력이 등재되고요.
이 같은 확대 시행 조치는 지난 5월 1일 국회 본회의에서 ‘주택도시기금법’ 개정안이 통과된 데 따른 조치인데요.
이전에는 임차인이 전세계약을 맺고 입주한 이후에, 임대인의 동의를 얻었을 때에만 이 같은 사고 이력과 다주택자 여부, 주택 수 정보 등을 조회할 수 있었는데요.
임대인 동의 없이 확인할 수 있어요
지난달에 개정안이 통과되면서 이제는 전세계약 단계에서부터 이 같은 정보를 예비 세입자가 임대인의 동의 없이 확인할 수 있게 됐습니다.
조금 더 구체적으로 설명드리면 예비 세입자는 계약 체결 전에라도 임대인의 ▲HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수 ▲보증 금지 대상 여부 ▲최근 3년간 대위변제 발생 건수 등을 확인할 수 있죠.
대위변제란 채무자가 아닌 제3자가 채권자에게 채무를 대신 갚아주는 것을 뜻하는 법률 용어인데요. 여기서는 임대인(채무자)이 보증금(채무)을 세입자(채권자)에게 제때 돌려주지 않아, HUG가 대신 보증금을 지급하는 것을 말합니다.
전세보증금 반환보증에 가입할 경우 이렇게 HUG에서 먼저 세입자에게 보증금을 지급한 뒤, 이후에 임대인에게 구상권을 청구해 세입자에게 지급한 보증금을 돌려받게 되죠.
이 같은 정보는 일단 공기업인 주택도시보증공사(HUG)가 갖고 있는 데이터만을 바탕으로 제공되는데요. 다른 보증기관들이 갖고 있는 데이터는 현재로서는 제공되지 않고 있습니다.
공인중개사의 확인이 필요해요
예비 임차인이 정보 조회를 하기 위해서는 정해진 요건과 절차를 따라야만 하는데요.
예비 임차인은 공인중개사를 통해 계약 의사가 확인됐을 때에만 계약 체결 전에 임대인의 동의 없이 정보를 조회할 수 있습니다.
조회 신청은 공인중개사의 확인서를 지참해 HUG 지사를 방문하거나 아니면 안심전세앱을 통해 온라인으로 신청할 수 있는데요. 안심전세앱을 통한 온라인 신청은 오는 6월 23일부터 가능합니다.
HUG에서는 예비 임차인의 조회 신청에 대한 확인 절차를 거친 뒤 최장 7일 이내에 임대인 관련 정보를 임차인에게 제공하고요.
만약 계약 체결 당일에 임차인과 임대인이 직접 만났을 경우에는 안심전세앱을 활용해 임차인이 그 자리에서 임대인 정보를 직접 조회하거나, 아니면 임대인이 앱을 통해 본인 정보를 직접 조회해 임차인에게 보여줄 수 있습니다.
전세사기 예방하기 위한 조치입니다
국회와 정부에서 이처럼 ‘임대인 정보조회 제도’를 확대 시행하는 것은 전세사기를 예방하기 위해서인데요. 국토부가 집계·발표한 통계에 따르면 임대인의 주택 보유수와 보증 사고율, 즉 보증금을 제때 돌려주지 않은 비율은 상당히 유의미한 상관관계를 보였습니다.
지난해 기준으로 주택 △1~2호를 가진 임대인의 경우 보증 사고가 발생할 확률이 4%였는데요. △주택 3~10호를 가진 임대인의 보증 사고율은 10.4%, △주택 11~50호를 보유한 임대인의 보증 사고율은 46%, △50호를 초과하는 주택을 보유한 임대인의 보증 사고율은 62.5%에 달했습니다.
주택을 많이 보유한 임대인일수록 보증금을 제때 돌려주지 못 하는 일이 발생할 확률도 높아진다는 뜻이죠.
세입자는 한 달에 3회까지만 조회할 수 있어요
국토부에서는 정보 조회 제도가 무분별하게 남용되는 것을 방지하고, 제도의 신뢰성을 높이기 위한 장치도 마련했는데요.
예비 세입자는 한 달에 최대 3회까지만 조회를 신청할 수 있으며, 정보를 조회할 경우 임대인에게 정보 제공 사실이 문자로 통보됩니다.
또한 계약할 의사가 없는 상태에서 무분별한 조회(일명 ‘찔러보기’)가 이뤄지는 것을 방지하기 위해 부동산 거래관리시스템(RTMS)을 통해 계약 체결 여부도 확인하고, 공인중개사를 통한 계약의사 검증 절차 등도 철저히 시행할 방침입니다.
임대인 정보조회 제도의 확대 시행에 대해 김규철 국토교통부 주택토지실장은 다음과 같이 설명했습니다.
“이번 개선 사항은 임차인이 계약 전에 스스로 위험을 확인하고 안전하게 계약할 수 있도록 한 제도적 기반입니다”
“전세사기 피해를 차단하고, 앞으로도 국민 주거안전을 실질적으로 보호할 수 있는 제도 개선을 지속적으로 추진하겠습니다”
이번 글에서는 지난 5월 말부터 세입자에게 부여된 임대인 정보조회 권한이 상당폭 강화됐다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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