불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!
요건 충족하는 단독, 다가구, 근린생활시설은 합법화됩니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대인분들께 상당히 반가운 소식을 하나 소개해 드릴 텐데요.
바로 건축법을 위반해 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 오는 상반기 내에 제정될 가능성이 높다는 소식에 대해서 안내해 드리겠습니다.
이 법이 제정돼 시행될 경우 전국에 있는 약 6만동의 위반 건축물이 양성화의 혜택을 누리게 될 것으로 예상되는데요.
위반 건축물로 분류돼 그동안 매매와 대출이 막혀 있던 노후 빌라와 단독·다가구 주택의 매매와 대출이 활성화되는 효과가 기대됩니다.
@국토교통부12년 만에 양성화 조치 한시적으로 시행 예정입니다
불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 이뤄지는 건 2014년 이후 12년 만입니다.
더불어민주당과 국토교통부는 최근 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했는데요. 어떤 위반 건축물에 면죄부를 줄지 그 구체적인 기준을 마련했다는 뜻이죠.
이런 내용을 바탕으로 상반기 중에 ‘불법건축물 양성화 특별법’을 발의·제정하고 관련 건축법 개정까지 병행하겠다는 게 여당과 정부의 계획입니다. 국토교통부에서는 이번 법안 제정으로 인해 약 6만동 규모의 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상에 포함될 것으로 예측하고 있고요.
불법 건축물에 대한 양성화가 추진되는 것은 이번이 처음은 아닌데요. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯번째입니다. 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 양성화가 다시 추진되는 것이죠.
불법 건축물에 대해 일종의 면죄부를 주는 조치이기 때문에 양성화 조치는 항상 한시적으로만 적용되는데요. 그렇기 때문에 이번에도 관련 법에 규정된 기간 동안만 한시적으로 양성화 조치가 적용될 예정입니다.
@국토교통부이런 불법·위반주택들만 양성화될 수 있어요
그렇다면 구체적으로 어떤 주거용 불법·위반 건축물들이 양성화 조치의 적용 대상이 될까요?
당정은 주택 유형과 규모에 따라 양성화 조치를 적용받을 수 있는 주택의 요건을 다음과 같이 규정했는데요.
당정이 마련한 가이드라인에 따라 연면적 165㎡(50평) 미만 단독주택은 일괄적으로 양성화 조치를 적용받을 수 있습니다. 165㎡(50평) 이상 330㎡(100평) 미만 단독주택은 주택 소재지 지방자치단체의 조례 기준을 충족할 경우에만 양성화가 가능하고요.
다가구주택은 보다 넓은 면적의 주택까지 양성화 대상에 포함되는데요. 연면적 660㎡(200평) 미만까지 양성화 대상에 들어갑니다.
근린생활시설의 경우에는 주차장 확보 등 건축 기준을 준수하면 양성화가 허용되고요.
@국토교통부이행강제금 5회 이상 납부했었어야만 해요
다만 연면적 기준을 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 조치의 혜택을 받을 수 있는 것은 아닌데요.
이미 기존에 불법·위반 건축에 대한 처벌로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 대해서만 양성화 조치를 적용할 방침입니다. 일정 기간 동안 불법 건축에 따른 과태료를 부담해 온 주거용 건축물에 한해서만 ‘사면’ 받을 기회를 주겠다는 뜻이죠.
이럴 때는 적용 대상에서 배제됩니다
이와 함께 건축법 위반 사실을 알면서도 건축물을 매수한 경우, 그리고 2014년에 양성화 혜택을 이미 적용받았던 건축물과 동일한 소유주는 양성화 대상에서 제외합니다.
이번과 같은 양성화 조치를 기대하며 반복적으로 불법·위반을 저질러 온 건물주나, 불법 건축물임을 알면서도 투기성으로 매수한 건물주에게는 혜택을 제공하지 않겠다는 뜻이죠.
건축물의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 건축물은 원칙적으로 양성화 적용 대상에서 제외되는데요.
다만 방을 쪼갰더라도 가구 수 증가가 없는 경우에는 한해서는 예외적으로 양성화를 허용할 방침입니다. 형제자매나 가족의 거주를 위해 방을 나눈 사례 등 생활형 위반에 대해서는 그 사정을 감안하겠다는 뜻입니다.
마지막으로 위에서 설명한 양성화 요건을 모두 충족하는 불법·위반 건축물이라고 하더라도 화재 안전 우려와 구조적 결함이 심각할 경우 건축 관련 심의에서 탈락해 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다.
@국토교통부일조권 ‘사선 제한’ 규제도 완화될 예정입니다
국토부가 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에는 불법 건축물의 양성화를 위해 일조권 관련한 건축규제를 완화하는 방안도 담겼는데요. 이변이 없을 경우 이 같은 내용 역시 이번에 제정될 법률과 관련 건축법 개정안에 포함될 것으로 예상됩니다.
현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이(9m) 이상인 건물은 경계선으로부터 일정 거리 이상을 의무적으로 띄우도록 규정한 이른바 ‘사선 제한’ 조항을 규정하고 있는데요. 이 ‘사선 제한’ 규제로 인해 빌라 상층부는 계단처럼 뒤로 밀린 형태로 지어지게 되죠.
그리고 이 과정에서 상층부에 생긴 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 방식의 무단 증축이 확산됐는데요. 빌라 밀집 지역에서 흔히 볼 수 있는 불법 구조이며, 불법 건축물로 처벌받는 주요 사유이기도 합니다.
국토교통부에서는 지난 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에서 ‘사선 제한’ 조항을 ‘수직선 적용’ 방식으로 전환해 법에서 규정한 일정 조건을 충족할 경우 상층부 공간을 합법적으로 사용할 수 있도록 하겠다는 방침도 내놨습니다.
@국토교통부상반기 내 법 제정 목표로 하고 있어요
앞서 말씀드린 것처럼 여당과 정부에서는 2026년 상반기 안에 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법을 개정하는 것을 목표로 하고 있는데요.
법안이 통과된 이후 관련 법령과 각 지방자치단체별 가이드라인이 마련되는 대로 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 ‘한시적’으로 이뤄질 예정입니다.
주거용 불법·위반 건축물 소유주가 건축사를 통해 설계도서를 작성하면, 각 지방자치단체 소속 지방건축위원회가 이를 심의한 뒤 사용승인서를 발급하는 순으로 절차가 진행될 예정이고요.
앞서 말씀드린 것처럼 165㎡(50평) 이상 330㎡(100평) 미만 단독주택은 주택 소재지 지방자치단체의 조례 기준을 충족할 경우에만 양성화가 가능한데요. 그렇기에 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면 지방자치단체 건축과를 통해 조례 제정 상황을 면밀히 살펴보셔야만 합니다.
이번 글에서는 2014년 이후 12년 만에 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 이뤄질 예정이라는 점에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글에 담긴 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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