'집 안 팔려도 만기연장해 주지 말라', 금융위 지침!
다주택자가 매수자 없어 집 못 팔아도 만기연장 금지 예외 없이 적용됩니다
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 금융당국이 오는 4월 17일부터 다주택자, 임대사업자가 보유하고 있는 수도권·규제지역 내 아파트를 대상으로 하는 주택담보대출의 만기연장을 전면 금지한다는 내용에 대해서는 앞선 두 편의 매거진글을 통해 상세히 안내해 드렸는데요.
오늘은 여기에 이어 금융위원회가 최근 금융사들에게 배포한 보다 세부적인 대출 규제 가이드라인에 대해서 안내해 드리겠습니다.
금융위가 배포한 자료에는 ‘다주택자가 집을 매도하려 매물을 내놨지만 매수자가 없어 처분이 늦어지는 경우에도 예외 없이 만기연장을 불허하라’는 내용과 ‘비거주용 임대사업자도 다주택자 여부를 철저히 확인하라’는 내용 등이 담겨 있는데요.
지금부터는 구체적으로 어떤 식으로 만기연장 규제가 적용되는지에 대해서 보다 세부적으로 하나하나 살펴보겠습니다.
@금융위원회‘집 안 팔린다고 만기연장해 주지 말라’
금융권에 따르면 금융위원회는 최근 ‘2026년도 가계부채 관리방안’과 관련한 추가 FAQ(자주 묻는 질문과 답변) 자료를 금융사들에 배포했는데요. 은행 등 금융사들이 대출 규제를 실행할 때 참고하는 가이드라인 성격의 자료입니다.
가장 중요한 내용으로는 방금 위에서 말씀드렸던 ‘매각 지연 사유는 만기연장 제한 예외 사유에 해당하지 않는다’는 내용을 들 수 있는데요.
금융위원회는 자료에 “임차인이 있는 경우 등 불가피한 경우에는 이미 예외적으로 만기연장을 허용해 줬다”며 “매각 지연 등의 사정만으로는 예외 필요성이 인정되지 않는다”고 명시했습니다.
다주택자·임대사업자가 주담대를 갚기 위해 집을 매물로 내놨으나, 매수자가 없어 집이 팔리지 않더라도 예외를 두지 말고 대출의 만기연장을 해 주지 말라는 내용이죠.
@금융위원회대출 시점에 임대사업자면 대출 규제 대상
구체적으로 어떤 차주가 규제 대상인 임대사업자에 해당하는지에 대한 명확한 판단 기준도 제시했는데요. 이번 규제에서 정의한 임대사업자는 부동산 임대업을 영위하는 세법상의 임대사업자로서, 대출 최초 취급 시점을 기준으로 차주의 주된 영업이 임대업인 경우를 뜻합니다.
시·군·구청에 등록한 등록 임대사업자는 일단 기본적으로 이 범주에 들어가고요.
대출을 처음 받은 시점 기준으로 임대사업자였다고 하면 현재는 임대업을 영위하지 않거나, 기존보다 임대업의 비중이 줄었다고 하더라도 규제 대상인 임대사업자로 분류됩니다.
대출을 처음 실행했을 당시 차주의 주업종이 임대업이었는지 여부를 파악하기 위해 해당 자금의 용도 관련 업종 등을 기준으로 판단할 수 있도록 했고요.
이와 동시에 대출을 최초로 취급한 이후에 차주의 업종이 ‘부동산 임대업’으로 변경된 경우에도 해당 시점부터 임대사업자로 판단하도록 했습니다.
비주거용 임대사업자도 다주택 여부 철저히 확인
또한 ‘비거주용 임대사업자’ 역시 다주택자 여부를 철저히 확인해 대출 규제 대상에 해당되는지를 정확히 파악하도록 했습니다.
임대사업자의 경우 아파트와 같은 주거용 부동산뿐 아니라 오피스텔, 상가 등 비거주용 부동산까지 동시에 보유하고 있는 사례가 많은데요. 임대수익에서 어떤 유형의 부동산이 차지하는 비중이 높은지에 따라 주거용 임대사업자와 비주거용 임대사업자로 나뉘어 분류되죠.
그렇기에 비거주용 임대사업자라고 해서 금융사에서 다주택자 여부를 확인하지 않고 넘어가면, 이들이 보유한 주택 물량이 누락돼 규제대상에서 벗어날 수 있는데, 그렇기 때문에 이들에 대해서도 다주택 여부를 철저히 확인하도록 한 것이죠.
금융위는 자료에서 “다주택자 여부 확인 대상인 임대사업자는 부동산 임대사업자 전체를 의미한다”며 “주거용 건물 임대사업자로 (다주택자 여부) 확인 대상이 한정되는 것이 아니다”라고 밝혔습니다.
이와 함께 개인 혹은 하나의 법인이 여러 사업자등록번호를 갖고 있을 경우, 관련 사업자등록번호 전부를 하나의 사업자로 두고 임대사업자 여부를 확인하도록 했습니다.
이와 함께 다주택자의 수도권·규제지역 대상 아파트 주택담보대출에서 제3자가 담보를 제공했다고 하더라도, 돈을 빌린 대출 차주가 다주택자라면 만기연장을 금지합니다.
자행대환은 당연히 금지됩니다
만기연장 조치를 피하기 위해 같은 은행에서 대출을 갈아타는 것도 금지하는데요. 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 경우 대출금의 증액이 없더라도, 자행 대환대출(같은 은행의 다른 대출상품으로 갈아타기)이 금지됩니다.
아파트 외 상가주택은 이번 만기연장 제한 조치에서 제외되는데요. 이번 대출 규제의 적용 대상은 수도권과 규제지역의 아파트에 한정되기 때문에 주거용 면적이 절반을 넘는 상가주택이더라도 규제 대상에 해당되지 않는다는 게 금융위의 설명입니다.
이번 글에서는 금융위가 최근 전 금융사에 배포한 가이드라인을 통해 오는 4월 17일부터 만기연장 금지 조치가 구체적으로 어떤 방식으로 실행되는지에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 오늘은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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