임대인을 위한 계약 만료 대응 필수 매뉴얼 7
계약 만료 전, 만료 시, 만료 후에 이르는 전 과정에 대해 설명드려요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 그동안 매거진에 올렸던 글 중에서 계약 만료를 앞둔 초보 임대인분들께 큰 도움이 될만한 글, 7건을 추려서 소개해보도록 하겠습니다.
계약 만료를 앞두게 되면 이것저것 신경 써야 할 게 참 많습니다. 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장되지 않도록 임차인에게 계약 연장 의사를 확인하는 일부터 시작해서, 보증금과 장기수선충당금 등 임차인분에게 이런저런 돈을 돌려드리는 일,
주택 상태를 확인한 뒤 심하게 파손된 부분에 대해서는 원상회복을 요구하는 일 등 챙겨야 할 일이 참 많은데요.
특히 임대업이 처음인 초보 임대인이라면 이런 모든 일들이 낯설고 어렵게 느껴질 수밖에 없습니다. 자칫 잘못하면 법에서 정한 통보 기한을 넘겨 계약의 묵시적 갱신으로 자동 연장돼버리거나, 내 집에 내가 들어가 살지 못 하는 일이 발생할 수도 있고요.
그래서 이번 글을 작성해봤는데요. 이번 글을 읽으시면 각각 △ 계약 만료 전 △ 계약 만료 시 △ 계약 만료 후의 기간에 임대인이 취해야 하는 행동들에 대해 곧바로 이해하실 수 있을 거라 자신 있게 말씀드립니다.
우선 각각의 요약 문단들을 쭉 읽어보시면서 전체적인 흐름을 파악하신 뒤 요약글 하단에 있는 링크들을 클릭해 세부적인 내용을 확인해보시길 추천드립니다.
계약 만료 전 / 계약 연장 관련
1. 묵시적 갱신되면 임대인이 크게 불리해지는 이유는?
묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전(계약 종료일부터 6개월 전부터 2개월 전)까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 제도입니다.
보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일하게 자동으로 계약이 갱신됩니다.
(2020년 12월 10일 이전에 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우에는 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 자신의 의사를 전달해야만 합니다.)
묵시적 갱신으로 계약이 갱신되면 임차인은 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있고, 또 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐다고 하더라도 임차인이 이후 계약갱신요구권을 사용할 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 여러모러 적지 않은 불이익을 겪게 됩니다.
2. 계약갱신요구권, 가장 헷갈려하는 질문 9가지!
2020년 7월 주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 계약갱신요구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요.
임차인에게 계약갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하죠.
임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있는데요. (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약 기준)
이 글에서는 임차인이 계약기간 동안 계약갱신요구권을 몇 번 사용할 수 있는지, 이미 4년을 거주한 임차인도 요구권을 사용할 수 있는지 등 계약갱신요구권에 대한 9가지 질문에 대해 답변드립니다.
3. 계약갱신 요구, 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유 총정리!
실거주 사유는 이때까지 통보하세요!
주택임대차보호법에 따라 계약기간이 끝난 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조무모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 살려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는데요.
실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약 기준)에 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.
실거주 사유와 더불어 임대인이 법에 따라 임차인의 계약갱신요구권 청구를 거절할 수 있는 합법적인 사유 9가지에 대해 설명드립니다.
계약 만료 시
4. 세입자 나갈 때 보증금 말고 '이 돈'도 꼭 돌려줘야 합니다!
공동주택관리법에 따라 △ 300세대 이상의 아파트 △승강기가 설치된 아파트 △ 중앙집중식 난방방식의 아파트의 경우 관리자(관리사무소)는 주택 소유자로부터 일정 금액의 장기수선충당금을 의무적으로 징수해 적립해야만 합니다.
이렇게 적립된 장기수선충당금은 이후 건물 내 주요 시설물을 교체하거나 보수하는 비용으로 쓰이는데요
장기수선충당금은 애초에 세입자가 아니라 집주인에게 부과되는 비용이기 때문에 세입자가 거주 기간 동안 장기수선충당금을 납부해왔을 경우 임대인은 세입자가 퇴거할 때 그동안 세입자가 납부했던 장기수선충당금을 돌려줘야만 합니다.
5. 세입자의 원상회복 의무, 어디까지일까?
바닥 파임과 못 구멍은 누구 책임??
주택이나 상가를 임대하다 보면 계약 만료 시에 원상회복의 범위를 놓고 퇴거하는 세입자와 갈등을 빚게 되는 일이 적지 않습니다.
민법에서는 ‘차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다’고 말하고 있는데요.
임차인이 임대주택‧상가‧사무실을 임대인에게 반환할 때는 임대차 계약을 맺었을 당시의 상태로 원상회복해서 돌려줘야 한다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.
다만 그렇다고 해서 모든 손상에 대해서 세입자가 원상회복의 책임을 져야 하는 건 아닙니다.
임대주택‧상가에 가해진 손상이 ‘통상의 손모(損耗)’일 경우에는 세입자에게 원상회복의 의무가 없다는 게 판례를 통해 정해진 법원의 입장입니다. 여기서 말하는 ‘통상의 손모’란 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임대주택‧상가의 상태 악화나 가치의 감소를 말합니다.
6. 국내 최대 임대사업자는 원상복구비 어떻게, 얼마나 청구할까?
국내에서 가장 큰 임대사업자라고 할 수 있는 LH(한국토지주택공사)가 임차인에게 적용하는 원상복구비 청구 기준과 원상복구 단가표에 대해서 소개해드립니다.
주택 분야 공공기업인 LH가 작성한 공신력 있는 자료인 만큼 세입자와 원상회복을 둘러싸고 갈등이 벌어졌을 때 유용하게 참조하실 수 있는 내용입니다.
LH가 도배‧장판, 합판‧마루, 도장, 타일 등 각각의 시설물에 대해 원상회복 비용을 청구하는 기준과 청구하지 않는 기준, 시설물별로 책정한 원상복구 비용에 대해서 말씀드립니다.
계약 만료 후
7. 계약 끝났는데 전입 안 빼는 세입자 어떻게 해야 할까?
‘거주불명등록 신청’ 제도를 활용하세요!
저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 계약 기간이 끝났는데도 불구하고 계속해서 주민등록을 유지하고 있는 기존 세입자 때문에 골치를 썩이시는 임대인 분들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있는데요.
퇴거한 기존 세입자의 전입 상태를 계속해서 방치할 경우 신규 세입자를 구하는 일이 어려워지거나, 주택담보대출을 받는 게 힘들어질 수 있습니다.
그리고 이처럼 임대차 계약 기간이 끝나 이미 퇴거한 기존 세입자가 주민등록을 이전하지 않고 계속 내 집에 전입 상태를 유지하는 경우 임대인은 ‘거주불명등록 신청’ 제도를 활용해 대응할 수 있습니다. 2009년까지 운영됐던 주민등록 말소 제도와 같은 제도라고 이해하시면 됩니다.
이번 글에서는 계약 기간 만료를 앞둔 임대인에게 꼭 필요한 필수 임대관리 상식 7건에 대해 소개해드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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