제주도 감성숙소 운영전략 - 2편
제주도 숙박 시설의 증가 추이 및 변화
제주도 숙박 시설의 증가 추이 및 변화
앞서 여행객들의 수요에 대해서 알아보았다면 이제는 공급에 대해서 살펴볼 때 입니다.
최근에 감성숙소의 수가 폭발적으로 많아졌습니다.
끊임없이 늘어난 농어촌 민박, 50,000개가 넘어간다.2010년 25000실 수준이었던 객실 수는 2015년에 거의 2배인 50,000실 수준으로 올라갑니다.
이때까지는 수요와 공급이 적정선을 이룰 수 있는 지점이어서, 짓기만하면 되는 시점이었습니다.
그러다가, 2019년에는 70,000실을 훌쩍 넘기고 이 때부터 제주도 부동산이 후끈 달아오르기 시작했습니다.
이 중에서 최근 가장 두드러진 변화는 농어촌 민박 사업자들입니다.
10인 미만 소형업체의 비중은 2009년 54.1%에서 2019년 69.4%로 높아졌습니다. 객실 수가 훨씬 늘었다는 점을 감안하면 10인 미만 객실 수가 50,000실 가까이 된다는 것을 알 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 2019년 10월부터 2022년 11월까지 2년간 약 2500개의 객실(불법 포함 추정치)이 증가합니다. 2019년부터 2022년까지 적발된 불법숙소가 1500건이니, 배보다 배꼽이 더 큰 수준입니다. 한달살기 등의 숙소는 집계되지도 않습니다.
즉, 이미 초과 공급된 시장입니다.
Q. 그럼 제주도 감성숙소의 상황은 어떠할까요?
제주도 감성숙소의 문제는 더 심각합니다. 제주도 감성숙소의 수만 살펴보아도 2018년에는 50개 남짓되었던 좋은 숙소가 지금은 500개가 훌쩍 넘어가고 있습니다. 코로나로 내국인 개별 여행객의 수요가 독채로 숙박선호도가 크게 바뀌면서 해당 영역의 숙소들이 빠른 수준으로 늘어났습니다. 앞서 수요에서 분석했던 것처럼 신혼 여행을 비롯한 특정 계층의 수가 대거 유입되어 감성숙소의 수요는 비정상적으로 많아졌습니다. 갑작스럽게 이 수요를 맞출 공급이 부족했던 현상이 발생했고 그러한 추세에 따라 몇개월씩 웨이팅했던 상황이 벌어졌던 것이죠.
숙소 특성상, 지역 이동이 쉽지 않고, 리모델링 비용이 높아 영업 스타일을 바꾸기보다 신축으로 지어진 숙소가 경쟁력이 높았고, 1년에 4억 가까이 매출을 올리는 숙소들도 생기기 시작헀습니다. 즉, 기존 공급이 초과되었던 시장에서도 틈새 시장이 열렸던 것이죠.
그러한 추세에 따라 많은 자본을 가지고 외곽지역에 독채로, 퀄리티 높은 숙소들이 유명한 건축 사무소의 설계에 따라 지어졌습니다. 인스타그램을 켜보면 하루에도 몇개씩 신규 오픈된 숙소가 보입니다.
그러나, 이젠 그 틈새 시장마저 꽉 채워졌고, 코로나로 일시적으로 많아졌던 수요 또한 대체 수요없이 증발했습니다.
Q. 공급이 많은 상황에서 다른 숙소들의 가격은 어떻게 형성되나요?
가격에 대한 경쟁력이 여기서 또 한몫합니다.
직접 만나뵙고 말씀드렸듯, 우리의 경쟁업체는 감성숙소 뿐만이 아닙니다. 고객들은 우리의 숙소들을 고려할 때 감성숙소가 아닌 고급 호텔도 고려 대상군으로 둡니다. 작년만해도 90만원 - 100만원이었던 그랜드 하얏트 제주의 가격이 지금은 28만원 수준으로 떨어졌습니다. 신화월드는 13만원으로 가격이 떨어졌습니다.
다수의 객실을 운영하는 호텔 특성상 초기 투입 비용이 크지 유지비는 조금 더 유연하게 대처할 수 있습니다.
제주도에서 4인이 들어갈 수 있는 독채 객실의 평균 가격이 50-60 만원임을 감안하면 그랜드 하얏트는 70%에서 많게는 절반정도의 가격으로 가격경쟁력을 획득하고 있습니다.
물론 가격을 무작정 내려서 많이 파는 것이 좋은 것은 아닙니다. 고정비를 제외한, 최대 이익을 볼 수 있는 적정 가격을 설정하는 것이 중요하지만, 시장의 가격 흐름에 대응하는 것은 매우 중요합니다.
그랜드 하얏트 제주, 24만원까지도 떨어졌다.Q. 그럼 어떻게 해야할까요?
지금 시기는 더 이상 수요를 크게 기대할 수 없는 상황입니다. 완전 경쟁 시장으로 인지하고 다른 숙소보다 나은 차별점을 만들기 위해 노력해야 합니다.
단순히 우리 숙소는 멋진 숙소야!를 넘어, 우리 숙소가 고객들한테 줄 수 있는 차별화된 포인트를 잘 전달하는 것이 중요합니다. 이 부분은 HAU에 어떻게 대비하고 있는지 연락주시면, 저희가 개별적으로 만들어드린 방법들을 전달드리도록 하겠습니다.
추가적으로, 가격 설정에 대한 개별 문의가 많아 제휴 숙소를 대상으로 컨설팅을 진행하고 있습니다.
아래 링크를 통해 컨설팅 신청 시, 초기 투입 비용에 대한 분석을 통해 고정비용을 측정하고, 주변 숙소들 및 호텔들의 가격 추이를 분석해 최적의 가격을 추천드립니다.
하우는 어떠한 상황에도 호스트분들의 힘이 되겠습니다.- 3편에서 계속됩니다.
