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by 집집 Oct 27. 2020

월급 거덜내는 공시가격, 연봉 세금 시대의 개막

흔히 집값을 말할 때 어떤 지표를 사용하는가? 지난 날 김현미 국토부장관은 지난 9월 21일 실거래가 지수를 처음 접했다고 전달함으로써 대중들의 눈초리를 받았다. 당시 정부는 매매가격지수를 신뢰하고 있었는데 이는 실제 소비자들이 고려하는 실거래가와 동떨어진 값이기 때문이다. 현재 주택시장 안정화를 위해 다양한 제도를 쏟아내고 있는 정부를 계속 신뢰할 수 있는가에 대해 민감도가 큰 상황이다. 그런데 상황 파악조차 제대로 되지 하지 못하는 정부를 보고 어떤 생각이 들겠는가? 아무튼 이렇듯 아이러니한 상황이 연출되는 원인에는 기본적으로 부동산 가격은 한가지 지표로 설명되지 않는다는 것이 있다. 부동산 가격은 ‘시세’와 ‘공시가격’으로 구분된다고 말할 수 있는데, 기본적으로 시세는 부동산이 실제 시장에서 거래되는 가격을, 공시가격은 정부가 조사, 산정해 공시하는 가격을 말한다.

지난 8일, 유경준 국회의원이 발표한 ‘강남구 개별 주택 공시지가 역전 현황’에 따르면 전국 30%(강남10%)의 개별공시지가가 개별 주택 공시가격(주택과 토지가격을 모두 포함)보다 높은 것으로 나타났다. 무언가 이상하지 않은가? 사실 조금만 생각해보면 주택 공시가격은 주택과 토지를 모두 포함한 가치이기 때문에 토지 지가보다 높아야 하는 것이 정상이다. 하지만 가격을 제대로 측정하지 않아 ‘가격 역전’이 발생한 것이다. 실제로 대치동의 한 주택은 올해 토지 공시가격이 약 29.3억으로 주택 공시가격인 17.7억보다 65%나 높았다. 도대체 어떻게 하면 이런 일이 발생하는 걸까? 이는 모두 공시가격의 책정을 어떻게 했느냐에 달려있다. 공시가격과 책정, 가격역전현상이 일어나는 이유 그리고 공시가격을 제대로 책정하는 것이 왜 중요

공시가격이란? 아까 말했듯이 정부가 조사, 산정하는 가격으로 토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격을 의미한다. 해당 주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우에 거래가 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 선정하여 발표한다.

공시가격에는 여러가지 유형이 있는데,

크게 토지지가와 주택공시가격을 구분하고, 그 중에서도 국토교통부 장관이 발표하는 표준 공시가격과 시장/군수/구청장이 산정하는 개별 공시가격으로 나뉜다.

표준 공시가격은 일반적인 토지거래의 지표라고 할 수 있다. 국가와 지자체 등 기관이 행정목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 기준으로 작용한다. 이 때, 대상은 주택, 연립, 다세대를 제외한 단독주택 가격-다가구주택, 다중주택, 용도혼합 주택을 포함한다. 다가구를 포함한 단독주택의 경우, 주택의 규모, 신축연도, 도로조건 등 주택의 특성을 참작하고 건물과 토지를 일괄 평가하여 적정 가격을 공시한다.

개별 공시가격은 국세와 지방세를 부과하는 기준이 된다. 표준 주택가격을 바탕으로 시, 군, 구는 모든 개별 주택가격을 산정하고, 개별 주택가격은 매년 4월 30일 관할 시장, 군수, 구청장이 공시한다. 정부가 실시한 표준 단독주택 공시가격은 해당 지자체들이 인근에 유사한 개별 단독주택의 공시가격을 매기는 기준이 되기 때문에 표준 단독주택 공시가격이 오르면 전국 개별 단독주택 가격 상승에 영향을 미친다.

공동주택 공시가격은 토지와 건물을 일괄한 공통주택의 적정가격으로 아파트/연립/다세대 주택을 대상으로 한다.

앞에서도 말했지만 표준 주택가격은 건물과 토지를 함께 평가하는 것이다. 그렇기 때문에 표준 주택가격은 당연히 토지만 계산하는 토지지가보다 높아야 한다. 하지만 국내 토지 중 30%가 토지지가보다 표준 주택가격보다 높은 상황이다.

그렇다면 공시가격은 왜 중요할까?

공시가격은 세금부터 사회 복지 대상자 판단 기준까지, 매우 넓은 범위에서 영향을 미친다. 먼저, 다양한 세금의 기준이 된다. 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 재산세, 취득세, 등록면허세 등 세금을 부과할 때 다른 것이 아닌 바로 이 공시가격을 기준으로 한다. 둘째, 정부 행정 정책의 기준으로 활용된다. 의료보험료 부과, 청약 등 총 60여개의 정책에서 이 공시가격을 기준으로 사용하고 있다. 셋째, 사회복지 판단 기준으로 사용되고 있다. 기초 연금 대상자 판단, 교육비 지원 대상 선정, 근로장려금 수여 등에서 공시가격을 이용하고 있다. 넷째, 부담금의 기준으로 이용되고 있다. 개발부담금, 기반시설 부담금, 재건축초과이익부담금 등을 산정할 때도 공시가격을 사용하고 있으며, 다섯째, 보상, 담보, 경매 등의 감정평가에도 공시가격을 사용하고 있기 때문에 공시가격을 제대로 책정하는 것은 매우 중요하다.

공시가격이 잘못 산정되어 높게 책정되는 경우, 기초연금 수급 대상에서 탈락할 수도 있다. 실제로 시세가 10억으로 같은데 아파트와 단독주택의 공시가격이 다르게 산정된다면 각종 세금 및 부담금, 복지 혜택이 달라지게 된다. 이 경우 형평성의 문제도 발생할 수 있기에 정확한 산정은 매우 중요하다.

공시가격은 어떻게 산정되는 걸까?

공시가격의 산정은 표준 단독주택이냐, 공동주택이냐에 따라 달라진다.

표준 주택 공시가격은 작년 시세를 기준으로 산정하는데, 국토교통부가 제공한 구체적인 식은 다음과 같다.

20년 공시가격 = 19년말 시세 X (19년 현실화율 + α)

여기서 현실화율은 부동산 시세 대비 공시가격의 비율을 말한다. 즉, 현실화율이 100%에 가까울수록 시세를 잘 반영한다고 볼 수 있다. 요즘 부동산의 현실화율은 토지가 65.5%, 단독주택은 53.6%, 아파트 등의 공동주택은 69.0%정도이다.

그렇다면 공시가격의 역전 현상이 발생하는 이유는 무엇일까?

유경준 의원은 이를 ‘표본이 적기 때문’이라고 말했다. 실제로, 2020년 1월 1일 기준 표준 단독주택 공시가격 발표 당시 전국 418만호 중에서 공시가격 산정에 사용된 주택은 겨우 22만호였다. 전국 공시지가의 경우, 개별 필지 3,353만호 중에서 1.5%인 50만호만 진행했다. 표본이 매우 적어 전체를 대변하기 어렵고 검증이 부실하다는 주장이다. 위에서 말했듯 공시가격은 각종 혜택과 과세의 기준이 되기 때문에 매우 중요하다. 그렇기에 공시가격 검증센터의 설립이 우선적으로 진행해야 한다고 답했다.

너무 중요하기 때문일까? 지금까지 형평성과 정확성에 대한 이의제기도 많았다.

그동안 공시가격 산정과 관련해서도 구체적인 기준이나 절차 등을 공개하지 않은 것도 그 이유 중 하나이다. 그래서 국토부는 투명성 확보를 위해 내년에 발표하는 부동산 공시가격부터 시세 대비 공시가격 시세반영률과 공시가격의 조사와 산정기준 및 절차뿐만 아니라 주요 산정 근거로 인근지역의 실거래가, 시세자료 등을 공개하기로 했다. 또한 개정된 시행령은 적정한 부동산 공시가격을 책정하기 위한 계획에 부동산 유형별 현실화율의 목표와 그 목표를 달성하기 위한 소요 시간, 연도별 달성계획 등을 포함하도록 했다. 이를 통해, 공시가격이 시세를 적절하게 반영할 수 있도록 27일, 정부는 공시가격 현실화 로드맵을 발표할 예정이다.

하지만 공시가격에 대한 우려사항이 모두 해결되는 것은 아니다.

개정안은 부동산 유형별 공시가격 산정기준이나 절차에 대해서만 공개하도록 되어있다. 그러나 시세반영률이 제각각이던 지역별 공시가격에 대한 없어서 형평성 논란으로 이어지지 않을까 생각한다. 서로 다른 지역에서 같은 가격대의 주택임에도 불구하고 시세반영률이 차이가 난다면 과세금액 등에서 다른 결과를 가져와 형평성에 어긋나게 될 것이다. 또한, 여전히 표본 수가 부족함에는 변화가 없다. 지난 5월 ‘부동산 가격공시제도 운용실태’ 감사결과 보고서에서 국토부가 표준지와 표준 단독주택 표본 수를 각각 60~64만 필지, 23~25만 가구로 늘려야 한다고 권고했다. 이에 따라 국토부는 내년 표본수를 일부 늘려 표준지는 50만 필지에서 52만 필지로, 표준주택은 22만 가구에서 23만 가구를 대상으로 할 예정이다. 그러나 여전히 권고한 수준에는 크게 못 미치고 있다.

한편으로 공시가격 업데이트와 함께 많은 사람들이 부담스럽다고 말하기도 한다. 공시가는 앞에서 말했듯 재산세, 종부세, 증여세, 건강보험료 등 다른 조세와 부담금 산정에 기준이 되기 때문이다. 심지어 정부는 기존에 건드리지 않았던 9억원 이하의 주택에 대해서도 공시가격을 크게 수정할 것이라고 말했으며, 평균 70%에 달하던 현실화율을 단계적으로 최대 90%까지 올릴 것이라고 말했다. 과연 27일에 공시가격이 어떻게 발표될까? 아무튼 종부세도 이제 남의 집 얘기가 아닌 것이다. 집으로 연봉 세금내는 시대가 열렸다고 해도 과언이 아닐지도 모른다.