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by 집집 Oct 28. 2020

리모델링의 사업성은 000이 결정한다.

-재건축 어려운 1기 신도시, 내력벽 철거 리모델링 허용될까?

분당, 일산, 평촌으로 대표되는 1기 신도시들의 준공 30년이 다가오고 있다. 현재 재건축 대상 연한 기준이 준공 30년이기에 1기 신도시들도 재건축에 관심을 높이고 있다. 하지만, 재건축 규제는 강화되고 있고, 사업 기간이 늘어날 가능성이 높아지면서 재건축 사업 자체가 어려운 상황이다. 게다가 1기 신도시의 경우, 20층이 넘는 대단지가 많고 평균 용적률이 200%가량으로 높아 재건축 심의를 받는 것조차 어려운 상황이다. 이러한 상황 속에서 몇몇 1기 신도시들은 리모델링으로 관심을 돌리고 있다. 지난 9월 군포 산본신도시의 우륵아파트가 산본신도시 내 첫 리모델링 조합을 설립하였고, 안양 평촌의 목련 3단지 우성아파트가 수평증축 건축심의를 통과하면서 리모델링 사업에 본격 박차를 가하게 되었다.

리모델링이란

리모델링은 완전 신축 방식인 재건축과는 다르다. 기존 건물과 골조를 활용하여야 한다. 복도식을 계단식으로, 지상주차장을 지하주차장으로 바꾸는 등 각 상황에 맞춰 주택을 보강하는 것이 리모델링이다.

간단하게 더 말해보자면, 리모델링은 주택법에 따라 15년 이상 된 공동주택이어야 한다. 85㎡이상의 공동주택은 기존 주거전용면적에 30% 이내로 증축이 가능하며(85㎡미만은 40% 이하), 세대수 증가는 기존 세대수의 15% 이내여야 하다. 또한, 15층 이상의 공동주택에서의 수직 증축은 3개 층 이하(14층 이하는 2개 층 이하)로 증축이 가능하다.

리모델링과 재건축, 무엇이 다를까

재건축과 비교해 봤을 때, 리모델링은 사업 인가기준이나 사업 기간, 초과 이익 환수 여부, 주택 기금 지원 등에서 유리한 점이 있으며 재건축에 비해 추진이 용이하다는 장점이 있다. 하지만 위에서 이야기했듯이, 증축 가능한 세대수가 적어 일반 분양세대가 적기 때문에 사업성이 낮다는 큰 단점을 가지게 된다. 그러나 사업성이 절대적으로 낮다고 보기는 어렵다. 실제로 송파동의 성지아파트와 둔촌동의 현대 1차 아이파크의 경우 리모델링 이후 실거래가가 상승해 주변 아파트와 유사해졌기 때문이다.

리모델링의 사업성은 내력벽이 결정한다.

리모델링은 수직증축과 수평증축의 방법이 있다. 말 그대로 수직증축은 위로 2-3개 층을 더 올리는 것이고, 수평증축은 층고는 높이지 않고 옆으로만 면적을 넓히는 것이다. 최근에는 안전성의 이유로 많은 아파트들이 수평 증축을 조건부로 건축 심의를 통과받고 있다. 여기서 살펴봐야 할 리모델링 사업의 가장 주요 관건은 내력벽 철거이다. 내력벽이란 “건축물에서 지붕의 무게나 위층 구조물의 무게를 견디거나 힘을 전달하기 위해 만든 건축물의 주요 구조부 중 하나로 공간을 수직으로 구획하는 벽”을 말한다.

다시 말해, 한국의 아파트들은 대부분 기둥 없이 벽이 천장을 받치는 형태의 벽식구조를 이루고 있는데 그 벽들을 내력벽이라고 부르는 것이다.

리모델링은 기본 골조를 활용해야 하기 때문에 이 내력벽을 계속 유지한다면, 구조 변경이나 확장이 비효율적일 수밖에 없다. 하지만, 내력벽을 철거하고 다른 곳으로 이동할 수 있다면 더 효율적인 공간 증축이 가능하고 사업성도 높아지게 된다.

2014년 수직증축 리모델링 허용 후 2016년 1월 내력벽 철거 허용이 발표되었었다. 하지만 안전성의 문제로 그 해 8월 허용을 유보했고 이에 대한 안전성 검사가 2020년 현재까지 이어져왔다. 그리고 드디어 올해 연말, 허용 여부에 대한 발표가 날 것으로 예상되고 있다. 업계에서는 내력벽 철거 여부에 대해 ‘조건부 허용’으로 결론 날 것이라고 예상하고 있다. 만약 전면적으로 불허할 경우, 노후화되고 있는 1기 신도시들은 재건축도, 리모델링도 하지 못한 채 계속 노후화될 수밖에 없기 때문이다. 리모델링 사업이 ‘도시 재건’이라는 현 정부의 정책과 궤를 같이하는 만큼 현실적인 결과가 나올 것이라고 예상하고 있는 것이다.

이와 더불어, 경기도는 1기 신도시 리모델링 사업 지원을 위하여 ‘경기도 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례’를 시행한다고 발표했다. 전문가들로 구성된 자문단과 지원센터를 설치하고 안전진단 및 안전성 검토비용을 지원한다. 이를 통해 체계적이고 단계적인 리모델링 사업 지원에 나서는 것이다. 주택 공급과 안정화를 위한 하나의 대안으로 리모델링 사업이 활성화되기를 기대해본다.