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by 집집 Oct 23. 2020

깡통전세 주의! 전세 보증금 지키는 법 총정리

6.17 부동산 정책 이후 날이 갈수록 전셋값이 오르고 있다. 서울 전세는 66주째 상승 중이라고 한다. 이런 상황 속 사람들 사이에서 큰 걱정거리로 떠 오른 것은 이른바 ‘깡통전세’이다. 깡통전세는 시장 침체 때 집값이 내려가면서, 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 지칭하는 말이다. 통상적으로 주택 담보 대출과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세라고 이야기한다. 집이 경매에 넘어가게 되었을 때 책정되는 매각가가 주로 집값의 70~80% 수준이기 때문이다.

조금 더 쉽게 이해하기 위해 10억짜리 집을 구매하여 8억에 전세를 놓았다고 가정해보자. 이 때,

1) 시장 침체로 집값이 하락하여 7억이 되었을 경우, 집을 팔아도 세입자에게 돌려줘야 할 8억을 마련하지 못하는 상황

2) 집을 사기 위해 받은 주택 담보 대출을 갚지 못하거나 이자를 계속해서 연체하여, 집이 경매에 넘어가 세입자가 전세금을 돌려받지 못하게 되는 상황

등이 발생할 수 있다. 이러한 가능성이 있는 주택이 깡통전세인 것이다.

깡통전세는 지속적으로 문제가 되어왔지만 요즘 같은 상황에서는 우려가 더 크다. 그 이유는 무엇일까?

6.17 부동산 정책 이후 발생한 문제점 중 하나는 수급불균형이다. 분양가 상한제로 재개발, 재건축이 주춤하며 신규 공급이 줄어들었고, 판매보다 증여를 선택하는 사람들이 많아지면서 공급 물량이 전체적으로 감소했다. 그러나 이와 반대로, 부동산 정책의 여파나 청약 입주를 대기하는 사람들의 수 증가 등으로 인해 전세 수요는 증가했다. 즉, 신규 입주 물량 감소로 전세 공급은 줄어드는 반면 전세 수요는 빠르게 증가하여 수급 불균형이 발생했고, 결과적으로 전셋값이 급등하게 된 것이다. 이렇게 전셋값이 급등한 상황에서 거래가 이루어진 후, 집값이 본격적인 조정 국면에 들어서면 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 생길 수 있다.

특히 시세차익을 목적으로 전세와 대출금 혹은 전세와 실투자금을 합해 집을 매입하는 투자방식인 갭투자의 경우 그 위험도가 더 높다. 갭투자의 경우 10억 중 8억을 전세보증금으로 충당하고, 2억을 대출금 혹은 실투자금으로 충당하여 구매하기 때문에, 이후 집값이 하락했을 때 보증금을 안정적으로 돌려주지 못할 가능성이 더 높기 때문이다.

그렇다면 이러한 깡통전세로 보증금을 잃지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까.

1. 등기부등본 확인하기

등기부등본으로 집주인의 대출 금액을 확인할 수 있다. 따라서 등기부등본을 여러 차례 꼼꼼히 살펴보고 대출 여부와 그 금액이 안전한지 확인해야한다. 일반적으로 은행은 대출원금의 120% 정도를 채권최고액으로 설정한다. 등기부상의 채권최고액/12*10으로 계산하면 실제 채권액을 계산할 수 있다. 근저당권이 담보하는 피담보채권의 채권원금과 전세보증금의 합계가 집 값의 70%를 넘는다면 위험할 수 있으니, 혹시 70%를 넘지는 않는지 확인해보자.

2. 잔금 치르는 날, 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고란 거주지를 이동했을 때 신고 의무자가 새로운 거주지에 전입한 사실을 거주지 관할 기관에 신고하는 것을 말하며, 확정일자란 주택임대차계약 체결 일자를 관련 기관에서 확인하여 주는 것을 말한다. 세입자는 이사를 할 때 새로운 거주지로 들어갔다는 전입신고를 하고, 체결 날짜를 확인하는 확정일자를 받아야 한다. 점유를 증명하여 법의 보호를 받는 것이다. 그런데 만약 확정일자와 전입신고일에 차이가 생기면, 그사이에 집주인이 신규 대출을 받을 수 있게 된다. 이 경우 세입자는 대항력을 잃게 된다. 대항력이란 보증금을 다 받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 될 권리 및 집이 경매에 넘어가거나 소유주가 바뀌더라도 세입자 및 보증금 변제에 대한 권리를 보장해주는 권리를 말한다. 그러므로 세입자가 계약기간 동안 안정적으로 주택에 거주하고, 이후 보증금을 돌려받기 위해서는 대항력이 꼭 필요한 것이다. 따라서, 전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 받도록 하고, 익일부터 효력이 발생하므로 이사 당일에 효력이 발생할 수 있도록 미리 신청하여야 한다. 주민센터 방문, 민원 24, 인터넷 등기소 홈페이지를 통해서 받을 수 있으며, 그 중요성이 매우 높으므로 잊지 말고 꼭 받도록 하자.

3. 전세권 설정하기

전세권 설정이란 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 말한다. 전세권설정은 기본적으로 전입신고 및 확정일자와 비슷한 효력을 지니고 있지만 일부 차이가 있다. 전입신고 및 확정일자는 점유를 통해 증명하고 보호받지만, 전세권설정의 경우 점유 없이 등기만 설정해 두어도 보호를 받을 수 있어 전전세나 양도에 있어 자유롭다. 하지만, 전입신고 및 확정일자와는 다르게 임대인의 동의가 있어야 전세권을 설정할 수 있고, 비용도 더 많이 들기 때문에 모든 사람이 하는 방법은 아니다.

4. 전세보증금 반환보증보험 가입하기

전세보증금 반환보증이란 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금의 반환을 책임지는 보증상품이다. 만약 주택이 경매에 넘어가는 등의 이유로 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증에서 임차인에게 대신 전세금을 반환해준다. 현재까지 무려 2900억 원에 달한다고 할 정도로, 임대차 보증금 수령 불가 상태로부터 많은 임차인들을 구해주고 보호해준 보증보험 상품이니 꼭 확인해보자. 1년 이상의 전세 계약을 체결한 사람이라면 업무 위탁은행이나 위탁 공인중개사 사무소, 주택도시보증공사를 방문하여 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있다. 주택 유형과 전세금, 부채비율에 따라 0.115%~0.154%의 보험료가 산정되고, 사회 배려계층이나 신혼부부, 모범 납세자 등을 위한 할인
도 있으니 해당 사항이 있는지 잘 살펴보자.

가입은 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 가능하다. 하지만, 보험료는 보험 가입일 기준이 아닌 전세 계약일이 기준이니 주의하도록 하자. 전세보증금 반환보증보험을 통해 보증서 발급일부터 전세 계약기간 만료 후 1개월까지 보증이 가능하며, 보증료는 보증금액에 보증료율과 전세계약기간/365를 곱하여 산정한다. (보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365) 더 자세한 정보는 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y 에서 확인해 볼 수 있다.

전셋값이 고삐가 풀린 듯 튀어 오르고 있다. 요동치는 부동산 시장에서 안전하게 내 돈을 지키기 위해서는 더 꼼꼼하게 체크하고 움직여야 한다. 전세보증금을 지키기 위해 다시 한번 자세히 읽어보고 반드시 기억해 두도록 하자.