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by 집집 Nov 13. 2020

꼬마빌딩으로 몰려가는 유동 자산, 그 이유는?

최근 규제로 인해 부동산 시장은 얼어붙고 있는데, 3분기에 상업·업무용 부동산은 거래량이 급증했다고 한다. 오늘은 이에 대해 자세히 알아보자.

한국감정원의 자료에 따르면 올해 3분기 상업·업무용 거래량은 93,428건으로 지난 2분기(73,071건) 대비 28% 상승했고 전년 동기(7만 8110건) 대비 20%이상 증가했다. 거래규모 또한 급증했는데, 부동산 컨설팅기업 CBRE의 '국내 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 올해 3분기 투자 시장 규모는 전분기 대비 123%, 전년동기 대비 71% 증가한 6조2700억원으로 집계됐다고 한다.

사실 코로나19로 폐업이 증가하고 상권 자체가 어려워지면서 공실률은 높아지고 임대료는 하락하며 침체는 계속되고 있는 상황이고, 임대 소득 감소로 인한 대출 상환의 어려움으로 은행의 대출 손실 피해가 심각해질 수 있다는 분석도 나왔었다. 하지만 전문가들이 상업·업무용 부동산에 대해 불안한 시장을 예측한 것과 달리 오히려 상업용 부동산 거래량은 늘어난 것이다.

실제 침체되고 있는 상황 및 전문가들의 분석과는 반대로 왜 상업·업무용 부동산 거래는 증가한 것일까?

1. 주거시장에 대한 강력한 규제로 찾아 나선 새로운 시장

계속해서 쏟아지는 규제로 인해 주택 시장에서 이탈해 상업·업무용 부동산으로 눈을 돌린 것으로 분석되는데, 그 중에서도 다주택자에 대한 종부세(보유세)를 대폭 늘리면서 2주택 이상을 장기적으로 보유하기에는 부담스러워졌다는 것이다.

실제 금액대별 거래량을 살펴보면 흔히 꼬마빌딩이라고 불리는 50억 미만의 건물이 1578건으로 전체 매각 건수 중 66%를 차지한다는 것을 볼 수 있다. 즉, 고가주택 한 채와 비슷한 가격대의 꼬마빌딩으로 투자자들이 이동하며 주택 투자에서 상업·업무용 투자로의 새로운 길을 모색하고 있다는 것을 알 수 있다.

추가적으로 지난 7월 29일 주택에 포함되지 않았던 주거용 오피스텔을 주택 수에 합산하는 지방세법 개정안이 통과됐었다. 이후 주거용 오피스텔 투자 심리가 급격하게 얼어붙었고 업무용 오피스텔로 발길을 돌렸다. 업무용 오피스텔의 경우, 업무용으로 사용시 구입할 때 부담한 부가가치세 10%를 환급받거나 매입세액공제를 받는 등 절세효과도 있기 때문에 더더욱 업무용 부동산의 거래량이 상승하게 만들었다고 볼 수 있다.

다시 말해, “아파트 및 오피스텔 시장 불확실성을 피해 안정적이면서 동시에 대출이나 세금 등을 고려해보았을 때 진입장벽이 낮은 편인 상업·업무용 부동산을 택하는 수요자가 늘고 있다”고 볼 수 있는 것이다.

2. 계속되는 저금리기조

전문가들은 코로나19의 영향으로 인한 최저 기준금리의 영향이 크다고 말한다. 한국은행 금융통화위원회가 역대최저금리인 연 0.5%를 유지하기로 결정하며 7월과 8월에 이어 10월까지 세 번째 동결했었다. 금리가 낮아지면 저축 예금의 수익성이 낮아지기 때문에 더 높은 수익성을 찾게 된다.

실제로 기준금리가 역대 최저치인 연 0.5%로 내려간 이후 시중 은행들의 금리도 잇달아 내려갔는데, 이후 5대 시중은행의 정기예금에서 4조원 규모의 자금이 빠져나갔다고 한다. 또한 대출 이자 부담도 낮아져 대출도 증가하게 되는데, 신용대출 잔액도 1조원 넘게 증가했다고 한다. 저금리 기조가 이어지면서 엄청난 양의 유동성 자산이 부동산 시장으로 흘러 들게 된 것이다.

3. 해외부동산 투자 제약

이 이유 또한 코로나19의 장기화로 인한 여파라고 볼 수 있는데 국내 투자자들의 해외 부동산 투자 활동에 제약 요건으로 작용하게 된 것이다. 올해 상반기만 하더라도 상업용 부동산 거래가 위축되는 모습을 보였으나, 3분기부터 다시 국내 투자자를 중심으로 투자 수요가 이어지면서 주요 거래들이 모두 완료됐다고 한다. 해외 투자로 예정됐던 자본들이 국내 시장에 집중되는 흐름이 생겨났고, 결과적으로 국내 시장 상업용 부동산 거래를 증가시킨 것으로 해석할 수 있는 것이다.

앞서 말한 세 가지 요인은 유기적인 상관관계를 가지고 있다. 코로나19로 인해 저금리 기조가 지속되었고, 시장에는 유동성 자산이 쏟아져 나왔다. 유동성 자산은 부동산 시장으로 향했으나 주택 시장에 정부의 강한 규제가 시작되면서 사람들은 안정적이고 고정적인 수익을 기대할 수 있는 시장을 찾아 떠났다. 그 결과 중 하나가 상업·업무용 부동산 거래 급증인 것이다.

하지만 무작정 상업·업무용 부동산으로 달려가서는 안된다. 실제 3분기 오피스, 중대형상가, 소규모상가, 집합상가 소득수익률은 전년동기대비 각각 0.15%포인트, 0.20%포인트, 0.13%포인트, 0.15%포인트 감소했다고 하는데, 앞서 말했듯 코로나19 사태가 장기화되면서 매출 하락 및 폐업이 증가하며 공실률이 증가했고, 임대료도 하락했기 때문이다. 전문가들은 현금화되는 수입인 소득수익률이 감소할 경우 비용회수, 대출상환 등 그 영향력이 크다는 점에서 직접적으로 악영향을 끼칠 가능성이 높기에 심사숙고해야 한다고 말하고 있다.