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by 집집 Oct 15. 2020

베드타운 피하는 신도시 성공요인, 3기신도시 유망지는?

한 곳을 향한 수많은 발걸음으로 오늘도 북적이는 서울. 서울에 가야 성공한다는 인식은 꽤나 오래전인 조선시대부터 이어져 온 것인데, 어렸을 때부터 ‘상경’ 그 자체를 목표로 삼는 모습은 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 하지만 ‘천만 도시’라 불리던 서울은 1992년 약 1096만명을 정점으로 현재는 약 1005만명에 달하는 인구로 보다 낮은 수치로 유지하고 있다. 그렇다면 이는 서울에 대한 사람들의 갈망이 약화되었음을 의미하는 것일까? 아니다. 현재에도 사회적으로 ‘서울에 가고자’하는 기대심리는 여전히 이어지고 있다. 그렇다면 서울이 1990년대보다 적은 숫자의 인구들을 유지하게 된 이유는 무엇일까?

답답한 서울을 해소시켜주는, 신도시

1기와 2기 신도시 개발은 서울 과밀현상을 해소시켜 주기 위해 계획되었다. 1기 신도시인 중동, 일산, 분당, 산본은 솟구치는 집값과 주택난을 해소하기 위해 정부 주도로 개발된 도시들이다. 집값 폭등과 주택공급부족을 해소하였지만 단기간에 이루어진 대규모 개발사업으로 인한 자족기능 불충분의 문제를 떠안았다. 이로 인해 2기 신도시인 일산, 옥정, 운정, 한강, 검단, 위례, 판교, 광교, 동탄 등은 이전의 단점을 보완하여 개발하자는 목소리가 커졌다. 집값 폭등을 막기 위해 등장한 2기 신도시는 1기 신도시와 달리 일정량의 녹지를 확보하고 도시의 자족기능을 갖추게끔 개발을 계획했다. 그리고 현재 3기 신도시의 현재 사전청약까지 앞두고 있다. 3기 신도시는 2기 신도시 결과를 바탕으로 교통망을 확충하여 보다 접근성을 좋은 곳으로 선정하였는데, 이는 정부가 3기 신도시가 자족도시가 되도록 개발하는 것에 포커스를 두고 있다는 것을 보여준다.

그렇다면 신도시는 ‘Bedtown’이 되지 않기 위해, 어떤 요인에 집중하고 있을까?

자족기능을 강화시키는 신도시만의 성공요인

성공요인 첫번째, 교통망

2기 신도시는 기존의 1기 신도시의 대규모 주택 공급 방식에서 벗어나 ‘충분한 녹지율 확보, 자족기능 강화, 신도시별 특화계획’ 등으로 차별화 포인트를 주었다. 이는 모두 서울 생활권에 의존하지 않기 위한 대책이었으나 사실 기존의 서울에 대한 일자리 집중 현상과 풍부한 인프라 등으로 오는 편리함, 이를 포함하여 다양한 요인들에서 오는 압도적인 선호도 현상을 하루 아침에 손뒤집듯 쉽게 뒤집기는 어려운 일이다. 실제로 2기 신도시가 서올과의 접근성이 떨어지면서 판교를 제외한 대부분의 2기신도시들은 사람들의 인기를 끌기 어려웠다. 아무리 자족기능을 갖췄다 한들 서울의 인프라를 따라잡기는 어려운 법. 그렇기 때문에 2기 신도시는 서울로의 용이한 접근을 위한 교통망 확충은 필수이다. 수도권 광역 교통망을 구축하기 위해 3기 신도시 개발에 있어서 정부는 막강한 교통 대책도 함께 발표했다. 수도권 부동산 시장은 물론 라이프스타일의 형태에 있어서 패러다임의 전환을 이끌 GTX뿐만 아니라 기존의 지하철 노선을 연장하는 등 교통망에 신경 씀으로써 기존에 서울에 살던, 혹은 서울을 고집하던 사람들에게 굳이 서울에 살지 않더라도 괜찮다고 설득하고 있다. 서울에 살지 않아도 서울 라이프를 무리없이 즐길 수 있다는 것이 매력적으로 느껴지게끔.

성공요인 두번째, 도시 자족 능력

아무리 정부가 새로운 도시로 옮겨 살라고 외친다 해도, 사람들의 발걸음이 신도시로 향할 것이라는 것은 알 수 없다. 합리적 동물인 인간은 이성적 사고에 근거하여 자신의 결정이 수지타산이 맞는지 확인할 것이다. 그 도시에 먹고 자고 일하고 많은 부분에 있어 편리하지 않다면 결코 옮겨가지 않을 것이라는 말이다. 먹고 자고를 할 수 있는 것의 근본은 다름아닌 돈, 자본이다. 만약 신도시에 일자리가 마련되지 않는다면 거주민들은 돈을 벌기 위해 서울로 이탈하게 되며 도시는 거주용으로만 사용하게 된다. 이는 자연스럽게 상가의 공실률 상승으로 이어져 ‘편리하게 사는 것’에서 멀어지게 된다. 이와 반대로 단순히 상업용으로 발전되는 신도시 또한 근무시간 이외에는 자족능력을 상실하기 때문에 어두운 미래를 맞는다고 볼 수 있다. 이로써 신도시가 사람들이 사는 공간으로 성공하기 위해선 도시의 자족능력이 필수적이다. 대표적인 신도시 성공 케이스인 판교에서 살펴봐도, 첨단산업단지를 유치하여 일자리를 확보한 것을 핵심적인 성공요인으로 꼽을 수 있다. 포스트 판교를 육성하기 위해 다른 신도시들도 산업단지를 유치하기 위해 적극적으로 노력하고 있다. 실제로 기업에서 산업단지 공모를 유치한다면 어떤 도시든 너도나도 치열하게 준비하여 따내려는 모습을 보기 쉽다. 정부 또한 신도시의 자족기능을 중요시 여겨 3기 신도시 개발에 있어 자족기능에 포커스를 두고 있다.

성공요인 세번째, 상권의 형성 방식

가장 먼저 개발된 1기 신도시들을 살펴보면 소위 ‘성공했다’고 말하는 도시와 아직 ‘부족하다’고 말하는 도시가 있다. 바로 일산과 분당인데, 이유를 상권 형성 방식의 차이에서도 찾을 수 있다.

일산은 2003년 라페스타 개장을 시작으로, 2007년 웨스터돔, 2013년 원마운트와 일산 두신위브더제니스, 2017년 스타필드 고양 등 대규모 상권을 수년에 한 번씩 등장시켰다. 이는 유동인구의 지속적인 이동과 분산으로 이어져 결국 소규모화로 이어졌다. 또한 상권의 신규생성으로 상권이 이동하는 것에 따라 유동인구가 빠져나가게 되었고 기존 상권을 몰락시켰다. 이는 상권에서의 제로섬 현상을 보여준다.

이와 달리 분당 상권은 서현역 로데오거리를 중심으로 발전해왔다. 유동인구가 모이고, 이를 중심으로 퍼져 나가 발전되어서 기존의 상권 유지와 동시에 상권 확장이 가능했다. 결과적으로 일산과 달리 모두가 생존하여 상생할 수 있는 상권형성이 가능했다.

성공요인 네번째, 초기집적효과 – 모이되, 다양하게 모여야 한다.

신도시가 성공하기 위해서는 중앙 정부보다도 지자체가 나서서 산업 수요를 정확하게 분석하고 개발의 주체가 되어야 한다. 판교의 경우가 그렇다. 판교는 경기도와 성남시가 판교 개발의 주체가 되어 서울 위성도시로 밀어붙이는 정부의 도시개발을 막고, 산업수요를 정확히 분석하여 준비할 수 있었다. 신도시의 경우에는 투기로 변질될 가능성이 매우 크기 때문에 업종제한과 전매제한 등의 규제가 꼭 필요하다. 이로써 첨단산업 클러스터를 조성하고 투기세력에 대한 강력한 견제가 필요하다. 판교는 대기업에는 임대정책을 적절하게 내어주고 중소기업에는 컨소시엄 구성을 통해 입주가 가능하도록 하여 대기업과 중소기업 등이 어우러지도록 만들었다. 지자체가 주체적으로 도시개발에 참여하면서 보다 정확한 도시계획을 세우고 투기를 막고 초기 산업 생태계를 구축한 것이 핵심이다.

성공요인 다섯번째, 공공개발이익 도민환원제

공공개발이익 도민환원제라는 말이 생소하게 느껴질 수 있다. 이는 개발로 얻은 수익을 도시에 재투자하는 것을 의미한다. 경기도는 판교 테크노밸리 조성사업 공기업 특별회계를 제정하여 판교를 조성하여 분양으로 거둔 수익을 특별 회계로 묶었다. 그리고 이 특별회계에서 발생하는 수익은 판교에 재투자한다는 원칙을 세웠다. 공공개발이익 도민환원제는 도시를 지속적으로 발전시키고 이를 가속화시키는 발판이 되었다. 판교라는 선례를 통해 실제로 3기 신도시들을 대상으로 이를 확대하기 위해 정부에서 노력하고 있으며, 다산 신도시에선 이미 적용되었다. 배곧신도시 주민들도 개발이익금을 도시 전체 발전에 사용하라는 목소리를 높이고 있다.

3기 신도시 중 어떤 도시가 성공의 선상에 있는가

3기 신도시들의 수요 분산을 막기 위해서 각 상권의 타겟층을 다르게 설정하는 것이 바람직하다. 타겟이 겹치면 경쟁이 불가피하기 때문이다. 중복되는 역할의 상권형성은 결국 수요의 분산과 소규모화를 이끌게 된다. 타겟이 겹치지 않으면서도 위 성공요인을 가장 잘 갖춘 곳이 3기 신도시로서 제 역할을 다할 것이라고 유추할 수 있다. 그렇다면 어떤 신도시가 성공의 선상에 있는가?

하남 교산 신도시 – 신산업 미래혁신거점도시

하남 교산 신도시는 지역여건을 감안하여 다양한 산업들이 유치될 것으로 유망되고 있다. 융복합 AI.IT 컴퓨팅, 바이오 헬스케어, 스마트 모빌리티, 스마트 로지스틱스 등의 산업들이 업종 제한 없이 분양하고 있는 남양주에 유치될 가능성이 높아 보인다. 필자의 블로그에서 하남 교산 신도시에 대한 다양한 글들을 확인할 수 있다.

https://blog.naver.com/tankerfund/222089818130

위처럼 신사업에 기반을 두어 유망산업을 제시하고 선정하기 위한 노력뿐만 아니라 교산 신도시는 위에서 말한 성공요건들을 충족한다. 서울과 근접한 위치, 5호선과 GTX 등의 예정된 풍부한 교통 인프라, 하남 스타필드라는 상업시설 등 교산 신도시의 성공 가능성을 높게 칠 만한 요소들을 분명히 가지고 있다.

여기에 더해서 교산 신도시는 도민환원제를 적용하여 도시와 기업, 주민이 상생하는 도시 개발을 진행해야 할 것이다. 상업시설의 난립을 막고 현재 형성되는 상권을 중심으로 뻗어 나갈 수 있게끔 도시개발을 진행한다면 보다 신도시의 밸런스 있는 발전과 유지 기조를 이어갈 수 있을 것이다.