24번째 전세 대책, 해결책은 어디에?
지난 번에 24번째 전세 대책을 예상해봤었는데, 예상 중 하나가 ‘공급확대 정책’이었다.
https://brunch.co.kr/@zipzip/36
11월 19일에 발표된 24번째 전세대책은 이 공급확대에 초점을 맞추고 정책을 마련한 듯하다.
정부는 최근 전셋값 상승의 주요 원인으로 장기간 지속된 저금리와 빨라지는 가구 분화 속도를 전세 매물 부족을 원인으로 꼽았는데 인구는 줄지만 실제 주택 수요는 늘었다는 것이다. 이러한 원인을 바탕으로 공급확대 정책을 발표하였지만 발표 이후 실효성과 구체성에 대한 비판을 계속해서 받고 있는 상황이다.
오늘은 이에 대해 자세히 알아보도록 하자.
이번 전세대책의 주요 키워드는 ‘매입임대’와 ‘전세임대’이다.
정부는 최근 계속되는 전세 난에 대응하기 위해 앞으로 2년간 전국에 11만 4100가구의 공공임대를 전세 위주로 공급한다고 발표했다.
정부가 발표한 방안은 아래와 같이 정리될 수 있다.
- 공공 전세 주택
- 공공임대 공실활용
- 신축 매입약정
- 비주택 공실 리모델링
차례로 알아보도록 하자.
1. 공공 전세주택
국토부는 공공전세라는 새로운 개념의 공공임대를 도입해 2022년까지 한시적으로 전국에 1만 8000가구를 공급할 방침이다. 기존 매입임대나 공공지원 민간임대 등은 월세 형태로 제공되어왔는데, 이를 전세로 공급한다는 것이다. LH와 민간 건설사가 사전에 약정을 체결하는 매입약정방식 위주로 다세대나 오피스텔 등 물량을 확보하면서 기존 주택도 사들이는 매입형도 병행할 예정이라고 한다. 현행 전세임대는 입주 희망자가 기존 주택을 물색해오면 LH 등이 전세계약을 맺고 재임대하는 방식이라는 점에서 차이점을 가진다. 공공전세는 소득 기준 없이 무주택 실수요자를 상대로 추첨방식으로 공급되고, 기본 4년에 2년을 추가해 거주할 수 있으며 시세의 90% 이하 수준의 보증금을 내면 된다. 국토부는 이를 통해 민간 전세 수요를 흡수할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
2. 공공임대 공실활용
정부가 2년간 공급하겠다고 말한 11만 4000가구 중 40%가량인 4만 9000가구(수도권 2만 4000가구)를 이 공공임대 공실활용을 통해 공급하게 된다. 구체적으로 공공임대는 기존 LH와 SH가 청년, 대학생, 취업준비생, 신혼부부 등 일부 계층을 위해 공급하던 임대주택을 일반에 확대하는 방식이다. 한국토지주택공사(LH) 등이 3개월 이상 공실인 공공임대를 공급할 예정인데, 현재 전국 공공임대 중 3개월 이상 공실인 주택은 3만 9,100가구로 그 중 수도권 1만6,000가구, 서울 4,900가구가 있다. 서울에서도 강남구에 198가구, 송파구는 263가구, 강동구엔 356가구가 3개월 이상 비어 있는 상황이다. 공공임대는 주변 시세에 비례해 임대료가 정해지는데 그러다보니 강남권 등 임대료 수준이 높은 지역의 경우 좋은 입지에도 불구, 공실이 생기고 있는 상황인 것이다.
이에 국토부는 2020년 연말까지 공실을 전세로 전환하고 소득 수준에 관계없이 무주택자라면 누구나 지원 가능하게 규정을 완화했다. 거주 기간은 기본 4년이며 이후 대기자가 없을 경우 추가로 2년을 더 거주할 수 있다. 공실 임대의 경우 비어 있는 집을 활용하는 거라 공급이 계획대로 진행될 가능성이 높아 공급이 수월하게 진행될 것으로 보인다.
하지만 공실 배경에 대해 밝히지 않았는데, 공실이 난 곳은 기반시설이 부족하거나 시세 대비 높은 임대료 등의 문제가 있을 텐데 그에 대한 해결방안이 빠져 있다고 지적받고 있다.
3. 신축 매입약정
세 번째는 신축 매입약정을 통해 2021년까지 2만 1000가구를, 2022년까지 2만 3000가구를 공급한다는 것인데, 이 중 수도권에 3만3000가구, 서울에 2만가구의 물량이 배정된다. 신축 매입약정이란, 민간 건설사가 약정한 물량을 사전에 확보하여 이를 LH 등 공공기관이 주택을 사들여 임대로 제공하는 주택이다. 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환할 수 있는 전세형으로 공급된다. 이는 다세대나 빌라를 LH나 SH가 사서 다시 수요자에게 전세를 해주는 매입 전세, 매입 임대 방식인데 기존 다세대, 빌라는 물량을 확보하기가 어렵다. 이미 거주자가 있기 때문. 그렇기 때문에 이번에 국토부에서 ‘신축’ 매입 약정을 발표한 것이라고 볼 수 있다.
(신축이 아닌 기존 주택을 매입하여 임대주택으로 활용할 때는 3~4인 가구가 거주할 수 있는 전용면적 60~85㎡형을 2022년부터 2025년까지 연 2000가구 수준에서 공급할 예정이라고 한다.)
민간 건설사의 참여가 필수적인 정책이기에 국토부는 공공택지 우선공급, 건설자금 저리지원, 세제지원 등 행정적·재정적 지원 및 혜택을 제공할 예정이라고 한다.
하지만, 빠른 공급을 위해 건축 속도를 높이다가 날림 공사 등의 위험이 있을 수 있다는 지적도 나온다. 또한 매입임대는 가만히 두어도 나오는 물량이기 때문에 공급 측면에서 큰 실효성이 없다는 지적도 있다.
4. 비주택 공실 리모델링
다음으로는 공실 상가, 오피스, 숙박 시설, 호텔 등을 리모델링 즉, 용도전환을 통해 1만 3000가구(수도권 9700가구)를 추가로 공급하겠다고 한다. 국토부는 1인가구의 수요 증가가 전세 대란의 한 원인으로 보고 1인 가구가 거주할 수 있도록 비주택들을 주거용으로 전환하기로 한 것이다. 공공임대 공실활용과 같이 이 또한 공실을 활용하기 때문에 비주택 리모델링 공급도 수월하게 진행될 것으로 예상된다.
이와 관련해 많은 논란이 일었는데, 김현미 국토부 장관은 이 정책은 이번 정책의 전체 공급 물량 중 2~3%만 차지하는 아주 작은 부분이라며 비주택 공실을 질 좋은 1인 가구 주택으로 제공할 수 있다고 말했다.
하지만 비주택 공실 리모델링의 경우 이미 실패 사례가 존재하는데, 서울시가 이미 호텔을 개조해 청년주택으로 공급해 봤지만 높은 임대료와 관리비로 인해 당첨된 207가구 중 87%인 180가구가 계약을 취소한 바 있다. 2018년 12월 호텔을 용도 변경해 주택으로 공급하는 방안을 추진한 이후 지금까지 참여한 호텔은 이곳 하나로 단 한 곳 뿐이기도 하다.
또한 매입과 공사기간은 짧을 수 있으나 용도변경의 요건이 까다로워 용도변경에서 시간이 지체될 가능성이 높은데, 세대별 화장실 및 바닥 난방 등 주거용을 위한 리모델링에 비용이 많이 들기 때문에 비용적인 문제도 지적 받고 있는 상황이다.
'이번 부동산 정책이 비판받는 이유는 무엇일까?'
이번 부동산 정책에 대해 각각의 방식이 가진 문제점에 더해 이러한 공급이 실수요자들을 충족시킬 수 있느냐를 가지고 많은 비판이 쏟아지고 있다. 저소득층은 월세비율이 높기 때문에 지금의 전세난은 사실상 저소득층보다 중산층이 겪고 있는데, 실질적인 전세 수요자들에게 적합하지 않은 대책이라는 점에서 비판받고 있다.
1.
첫번째로 이번 정책에서 아파트 공급에 대한 내용은 찾아볼 수 없다. 이런 대책이 나온 근본적인 이유는 대규모 아파트 단지를 빠르게 새로 지어 공급하는 것은 사실상 불가능하기 때문이다. 그럴 만한 토지도 당장 찾아내기가 어렵고 청약 시장이 호황인 상황에서 건설사들이 지을 계획인 아파트 단지를 정부에 넘길 가능성도 없다. 전세난이 시작된 곳은 아파트임에도 불구하고 본질은 전혀 짚지 않은 궁여지책일 뿐이라고 말하고 있다. 근본적인 처방 대신 공급 총량을 늘리는 것에만 몰두했다는 것이다.
2.
두번째로 너무 1인가구에만 초점을 맞춘 정책이라는 점인데, 사실상 수도권을 제외하면 입지가 좋지 않고 선호도가 낮은 소형이 대부분이다. 최근 전월세 시장에서 수요가 몰리고 가격이 급등하는 곳은 4인 가족이 거주할 수 있는 방 2~3칸 이상의 집인데, 이번 정책은 1인가구가 살기 적당한 곳에 치중하여 4인 가족이 거주할 만한 환경을 제공해주지 못한다는 점이 문제다.
3.
세번째로 매매시장과 전세시장의 성격을 구분하지 못했다는 점이다. 전세시장은 실수요 시장이기 때문에 매매시장과는 전혀 다른 성격을 가지고 있는데, 매매 시장은 규제를 통한 안정화가 가능할 수 있지만 전세시장은 3요소가 충족될 때만 해결될 수 있다. 수요자들이 원하는 지역에 / 많은 물량이 / 빠르게 공급되어야 한다는 것. 매입임대나 공실 활용이 빠르게 공급할 수는 있으나 얼마나 많은 물량을 어떤 지역에 하느냐가 관건인 상황이지만, 이번 정책에서는 ‘어떻게, 어디에’가 나와있지 않아 그 구체성과 실효성에 비판을 받고 있다.
4.
마지막으로 임대차법을 보완하는 내용이 전혀 없다는 점이다. 임대차법의 일부 조항은 임차인의 권리를 침해할 소지가 큰 것으로 드러났고 임대인의 실거주 등 갱신거절 사유 입증 책임을 법에 명시하는 등 보완책이 필요한 상황임에도 이러한 문제점을 보완할 수 있는 내용이 포함되지 않은 상황이다.
정부가 새로운 대책을 내놓았지만 시장의 반응은 싸늘하기만 하다. 여전히 민간에 맡겨야 할 공급을 정부가 나서는 것에 대해 비판이 쏟아지고 있는데, 주택 단기 공급확대와 시장 안정, 임차인의 부담 완화 및 보호와 같은 정부의 취지는 이해할 수 있으나 그 실효성에 대해서는 더 살펴봐야 할 것 같다. 하루 빨리 공급 문제가 해결되었으면 좋겠다.
