부산 사하구, 풍선효과에도 투자가치는 있다?
지난 11월 19일 신규조정대상 지역이 발표가 되면서 부동산 시장에는 또 하나의 바람이 불었다. 7억을 돌파했던 김포도 오름세를 잠시 멈추고, 투자자들은 지방의 다른 투자처를 하루바삐 찾아다니고 있다. 그 중에서 두 지역이 살아남은 투자처로 떠오르고 있다. 오늘은 그 중에 한 도시를 소개하고자 한다. 부산 사하구이다.
이번 조정대상지역에 부산은 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구 총 5개의 구가 조정대상으로 재지정되었다. 지난 2019년 11월 4억 9,377원에 거래되었던 연제구의 ‘부산더샵파크시티’ 34평은 2020년 11월 현재 평균 7억 1,750원에 거래되고 있다. 단 1년만에 2억 이상의 가격상승을 보여준 것이다.
부산의 행정구역은 연제구를 포함해서 16개의 구와 1개의 군으로 나뉘어 있는데, 이 중에서도 ‘사하구’가 다음 수혜지역으로 꼽히고 있다.
사하구는 지금까지 부산 내에서 주목받지 못했다. 사하구는 1970년대 후반부터 본격적으로 개발되어 현재로는 낙후지역이 부산 내에서 상대적으로 많다. 그러한 사하구가 주목받는 이유는 단순히 부산 내 다른 구역이 새롭게 조정대상지역으로 선정된 것이라고 생각하기엔 오산이다. 물론 그것도 영향이 크겠지만, 부산의 낙후지역이었던 사하구가 정비되기 위해 수년간 계획되었던 호재들이 든든히 뒷받침되고 있기 때문이다.
<사하구에 기다리고 있는 호재 총정리>
1. 신평∙장림산단, 도시형 혁신산단 탈바꿈
부산 사하구의 신평·장림산업단지가 낡고 오래된 이미지를 벗고 깔끔한 도시형 첨단 산업단지로 탈바꿈할 전망이다. 신평·장림산업단지는 부산의 첫 산업단지이면서 노후산업단지를 대표한다. 2016년에 혁신산업단지 조성 대상지로 선정되면서 총사업비 2천 287억원을 확보하였다. 이로써 공간 재편과 업종 고부가가치 제고, 연구혁신역량 강화, 근로·정주환경 개선 등 3대 분야 21개 사업을 2026년까지 추진할 계획이다.
또한 올해는 혁신지원센터 구축과 개방형 체육관 건립 지원 대상지로도 최종 선정되면서 신평·장림산업단지는 경쟁력을 강화함은 물론이고 근로 환경 개선을 통한 혁신적인 첨단 산업단지로 새롭게 태어나는 계기를 마련할 수 있게 되었다.
2. 사상~하단선 도시철도 건설
사상~하단선 건설사업은 사상과 하단, 명지, 녹산을 연결하는 노선의 1단계 사업이라고 할 수 있다. 사상~하단선의 사상역을 기준으로 새벽시장역-사상스마트시티역-학장천-엄궁사거리-동산삼거리-하단역으로 총 6개의 역과 차량기지 1개소로 구성된 노선이다. 총 노선길이는 6.9km이며 2022년 개통 예정이나 조금씩 그 날짜가 늦어지고 있다.
사상~하단선 건설사업은 지난 2013년 1월 국토교통부에서 기본계획이 확정·고시되었고 그해 6월 부산시 건설기술심의위원회에서 입찰방법을 1·3·5공구는 설계시공 일괄입찰 방식(Turn key)으로, 2·4공구는 기타구간으로 건설하기로 하였다. 일괄입찰 방식은 시공자가 건설공사에 대한 재원조달, 토지구매, 설계와 시공, 운전 등의 모든 서비스를 발주자를 위해 제공하는 방식으로, 쉽게 말해 모든 것이 끝나고 ‘키’만 받으면 될 정도로 시공자가 모든 서비스를 제공하는 것을 말한다.
3. 사하구 일대 신거주 타운
사하구는 도시정비 사업이 본격적으로 진행되면서 부산의 새로운 주거 타운으로 주목받고 있다. 사하구의 13구역은 재개발·재건축 정비구역 또는 정비예정구역으로 지정되었다. 10년이상 해결되지 못하고 오랫동안 지속해온 재정비사업이 2년 전부터 조합과 시공사들의 움직임으로 빠르게 진척되었다. 3개의 구역은 사업이 완료된 상태이다.
4.서부산의료원 설립
서부산 의료원 조감도사하구에는 부산의 서부권인 강서구, 사하구, 사상구, 북구의 공공의료시설 확충을 위해 서부산의료원이 설립될 예정이다. 정확한 위치는 부산도시철도 1호선 신평역 일원(신평역 공영주차장 부지)으로 알려져 있다.
총 사업비는 2,182억원이 투입되며 응급의료센터, 감염병센터, 공공난임센터 등이 조성될 예정이다. 뿐만 아니라 신평행정복지타운, 국민건강보험공단, 건강증진센터 등 공공의료 콤플렉스를 조성할 예정이다. 이번 코로나19가 장기화되면서 공공의료원의 필요성이 확대된 상태에서 보다 긍정적인 사업이라고 평가받는다. 그러나 지난 2018년 예비타당성 조사를 진행하고 2년이 지났음에도 예타 조사 결과는 아직 나오지 않았다. 하지만 이번 코로나 사태로 인해 부산시 항만내 외국인 선원 집단감염이나 요양병원의 대규모 집단감염 사태를 겪었기 때문에 공공의료원 확충이 반드시 필요해졌다는 점을 고려하여 무사히 사업이 진행될 것이라 예상한다. 예타 조사를 통과한다면 2024년에 설립될 것으로 예정된다.
5. 에덴유원지(에덴공원) 관광 자원화 사업-복합 문화공간
사하구 하단동에 위치한 에덴유원지(에덴공원)은 한때 일몰 관경과 갈대밭으로 인기 관광지였다. 이 곳은 최근에는 주민 산책로 공간으로 변했다. 2018년 사유지였던 사업 부지를 부산시가 110억원을 들여 매입하였으며, 2019년 10월에는 공공사업 시행에 방해가 되는 지장물을 철거하는 공사를 진행했다. 2020년 본예산에 100억원가량의 공사비를 반영하고, 2020년 7월부로 공원 일몰제가 시행되기 때문에 에덴 유원지 관광자원화 사업은 빠르게 추진되고 있다.
이처럼 사하구는 새롭게 변신하고 있다. 재개발, 재정비되면서 병원, 교통 등 각종 인프라가 탄탄해지고 조정대상지역으로의 지정까지 피해갔으니 부산 부동산 투자에 관심있는 사람이라면 사하구에도 한 번이라도 눈길을 안 줄 수가 없다. 시장의 긍정적인 반응은 이미 시세에서 찾아볼 수 있다.
<부산 사하구 아파트 실거래가와 호가비교>
위는 부산 사하구의 아파트 8곳인 하단동 하단SK뷰, 괴정동 힐스테이트 사하역, 엄궁롯데캐슬리버, 신평동 퀸즈타운W사하, 사하역비스타동원, 다대롯데캐슬몰운대, 괴정 한신더휴, 당리푸르지오의 실거래가 현황이다. 퀸즈타운W사하(46평)를 제외하고는 32~34평을 기준으로 하였다. 하단SK뷰 같은 경우, 지난 26일 1층 매물이 4억 2,000만원대에 거래가 되었다. 같은 달, 11월 7일 1층 매물이 3억 3,000만원에 거래가 된 것을 생각하면 오름세가 심상치 않음을 알 수 있다. 뿐만 아니라 현재 부르고 있는 호가도 위 사진과 같이 시세보다 1억 이상 높아졌다. 사하구에 대한 기대심리와 긍정적인 시장반응이 잘 나타나고 있다.
<사하구 분양예정단지>
그렇다면 분명 사하구의 아파트 신규 공급도 궁금해진다. 현재 사하구의 분양예정단지는 총 4곳이 있는 것으로 확인되었다.
2020년 11월 분양예정이었던 두산위브더제니스 센트럴 사하는 1,643세대의 대단지 랜드마크로 조성될 것을 기대받고 있다. 이중에서 조합원 물량을 제외한 1,291가구가 일반 분양될 예정이다. 다만, 매매에 있어 조심스러운 것은 해당 아파트가 위치한 장림 지역에 공단이 있어 공장 5개가 가동되고 있고, 매연으로 인해 공기질이 좋지 않으며 미세먼지가 부산 내에서 2위로 수치가 높은 편이라는 알아야 한다는 것이다.
뿐만 아니라 사하 구평지구 중흥 S클래스의 경우에도 북측으로 바로 YK스틸 공장이 있어 경관이 좋지 않고, 소음 발생 우려가 있어 이 점을 꼭 확인해보아야 한다.
이러한 요소들은 무엇보다 실거주 시 바로 타격을 입을 수 있고, 지속적으로 일상에 영향을 줄 수 있는 부분이기 때문에 잘 숙지하고 많은 매수에 있어 신중해야 한다.
