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by 집집 Dec 08. 2020

수도권 '분상제주택' 최대 5년 의무 거주, 첫 타자는

수도권에 지어진 분양가 상한제 대상 주택을 분양 받았을 때의 의무적으로 거주 해야하는 기간이 민간택지는 2~3년, 공공택지는 3~5년으로 정해졌다. 지난 27일 국토부는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘주택법 시행령 개정안’ 입법을 예고했다.

자세한 내용은 무엇일까?

분양가 상한제란 말 그대로 건설사의 분양가 상한선을 정부에서 정해주는 것이다. 그렇기에 시세보다 저렴하게 공급되므로 투기 수요가 몰릴 수 있어 이를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위해서 ‘의무거주기간’ 조치를 하는 것으로 볼 수 있다.

분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 민간택지 3년/공공택지 5년, 분양가격이 80% 이상이면 민간택지 2년/공공택지 3년으로 정해졌다. 해당 거주의무기간은 2021년 2월 19일 이후 분양되는 주택부터 적용된다. 다만 거주의무기간 중 해외 체류, 근무·생업 등 다른 지역으로 이주해야 할 부득이한 사유가 발생하면 거주한 것으로 본다는 조항도 마련되었다.

추가로 수도권 분양가상한제 대상 주택의 전매제한기간은 투기과열지구는 5~10년, 그 외 지역은 3~8년인데, 생업상 사정이 인정되면 전매제한 기간 내 매각할 수 있다. 전매제한기간이나 거주의무기간 중 거주를 이전하려는 경우에는 한국토지주택공사(LH)에 되판다는 조건 아래에서다.

고양 덕은 삼정그린코아 더베스트 조감도

실제로 최근 경기도 고양 덕은지구에서 분양하는 소규모 주상복합 아파트가 시세의 절반에도 못 미치는 가격에 나온 사례가 있는데, 고양 덕은 삼정그린코아 더베스트이다. 분양가 상한제가 적용돼 사실상 ‘반값’에 나와 사람들 사이에서는 “미친 분양가”라는 말이 나오며 아직 실거주 요건이 없어 청약이 몰릴 것으로 예상되고 있다.

한국감정원에 따르면 고양 덕은 삼정그린코아 전용 84㎡가 4억8000만원인데, 인근 서울 상암동 상암월드컵파크7단지 전용 84㎡가 11억원의 시세를 형성하고 있다. 둘은 대로변 하나를 두고 맞닿아 있으며 월드컵 공원이 인근에 위치해있는데, 해서 고양 덕은지구 아파트도 행정구역은 서울이 아니지만 사실상 "서울 상암 생활권"이라고 불리고는 한다. 이러한 지역에서 시세의 절반에 못 미치는 가격에 분양되는 것이다.

실제로 한 관계자는 "분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 낮아진 분양가로 최근 공공택지에서 나온 아파트는 청약자가 몰려 많게는 평균 수백 대 일의 경쟁률을 보이고 있다"고 말했는데, 이처럼 분양가 상한제로 인해 시세보다 저렴하게 공급된 주택에 투기 수요가 몰리고 실수요자가 구매하지 못하는 경우를 방지하기 위해 이번 ‘의무거주기간’이 개정안에 들어간 것이다.

한편 이번 개정안에는 아래 내용 등이 추가로 포함되었다.

-세종시 행정중심복합도시 이전기관 종사자를 대상으로 하는 특별 공급 주택의 전매제한 기간을 투기과열지구는 현행 5년에서 8년으로, 그 외 지역은 3년에서 5년으로 강화

-보유기간과 매입금액, 주변 시세 등을 고려하여 매입 가격을 차등 적용

이번 개정안은 어떤 영향을 미치게 될까?

이번 개정을 통해 분양가상한제 적용주택을 실제 거주 목적이 아닌 자가 공급받아 양도차익을 노리는 투기수요를 방지할 수 있게 됨으로써 주택시장 안정화에 기여하게 됐다고 말할 수 있다.

한 가지 눈 여겨 볼 점은 해당 개정안 시행 전까지 밀어내기 분양으로 분양 물량이 증가할 가능성이 높다. 하지만 2021년 상반기에는 물량이 일시적으로 부족해질 가능성도 있다. 분양가 상한제로 인해 공급이 주춤하고 있는 상황에 공급을 더 주춤하게 할 수도 있다는 것이다.

또한, 분양은 늘어나지만 전월세 물량은 줄어들 것이라는 걱정도 높아지고 있다. 부동산 시장은 크게 실수요와 단기투자수요 그리고 장기투자수요로 나눠진다. 하지만 이중 투자 수요의 대부분을 차지하고 있는 단기 투자 수요가 빠져나가 부동산 시장 및 전월세 시장이 침체될 수 있다는 의견도 나오고 있는 것이다. 하지만 이번 정책의 목적 자체가 투자 수요를 제외하고 실거주 중심으로 공급을 개편하기 위함이니 부동산 시장을 바라보는 관점에 따라 의견이 엇갈리고 있는 상황이다.

그렇다면 2월부터 시행되는 이번 개정안의 첫 타자는 누가될까?

앞서 말했듯 규제를 피해 분양일정이 변경될 수도 있다. 현재 예정된 일정에 따르면 고덕 강일지구의 이편한세상(21년 상반기 예정), 검단 자이안단테(21년 상반기 예정), 화성 동탄의 대방디엠시티 2차(4월 예정), 과천지식정보타운의 마지막 단지인 S8(4월 예정) 등이 규제 대상 단지들이 될 것으로 예상된다.

계속해서 더해지는 규제를 따라잡기 힘들다고 피로감을 호소하는 사람들이 많아지고 있는데, 정부의 규제에 체계적인 균형감각이 필요해 보이는 상황이다.