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by 집집 Dec 11. 2020

조정지역 해제 요청한 청주와 양주, 드디어 가능해지나?

최근 조정대상지역에 대해 정리하는 내용을 필자의 블로그에 적은 적이 있다.

https://blog.naver.com/tankerfund/222156159691

요즘 부동산 시장은 규제를 피해 다른 지역으로 이동하고 그 곳으로 규제가 쫓아가는 술래잡기 같은 모습을 보여주기도 하고 큰 풍선효과부터 작은 풍선들까지 혼란스러운 모습이 지속되고 있다. 그런 가운데 일찌감치 조정대상지역에 선정되었지만 규제의 적절성을 문제 삼으며 조정지역 해제를 요청하는 지역들이 있다.

청주시와 양주시이다.

청주시는 6.19 지정이후 5개월 뒤인 지난 11월 17일에 해제 요청을 했고, 양주시는 6.17지정 직후부터 지금까지 세차례 재검토와 해제를 요청했다.

차례대로 자세히 알아보도록 하자.

먼저 청주시이다.

청주시는 면(面) 단위 지역을 제외하고 동(洞) 지역과 오창·오송읍이 조정대상 지역인데, 청주시는 해당 규제에 억울한 부분이 많다. 청주시는 3년 6개월간 최장 미분양관리지역이었다. 부동산 시장이 과열되지 않았다는 의미이다. 이후 개발 호재들이 등장하면서 단기간 주택가격이 상승했다. 하지만 인근지역보다 낮은 주택 가격이 오랫동안 유지되어왔고 개발이 시작되며 정상가격을 찾아가고 있던 가격 상승 폭이 상대적으로 타 지역에 비해 높아 보였던 것이라는 거다.

조정대상지역으로 지정되는 규정들을 현 청주시의 상황과 비교해보면 아래와 같다.

조정대상지역 선정 기준 ▶ 청주시 현 상황 비교

이렇듯 청주시는 10월까지의 지표가 조정대상지역 조건에서 벗어나면서 조정지역 해제를 신청했다. 또한, 일부 특정 아파트 규제를 위해 시 전체가 대상지역으로 묶여 다른 정상적인 곳들이 개발 호재를 전혀 누리지 못하며 피해를 입고 있다는 것도 해제 신청의 큰 이유이기도 하다.

규제이후 청주시는 어떤 피해를 입었을까?

공급부족

2020년에 공급예정이던 건설사들은 조정대상지역 지정 후 줄줄이 분양을 연기했는데, 이로 인해 공급물량이 급격히 줄어들었다. 올해 청주에서 분양된 아파트는 탑동힐데스하임 1105세대, 청주동남파라곤 562세 등 분양 1667세대와 임대분양인 KTX오송역 대광로제비앙 1516세대 등 3183세대뿐이다. 현재의 줄어든 공급뿐 아니라 조정지역으로 계속 규제된다면 2022~23년 일시적 수요 대란이 발생할 것을 우려하고 있는 상황이다.

아파트 가격 폭락

규제 전 한주에 1.3%까지 올랐던 집값 상승률도 8월부터 제로이고, 일부지역은 6주 연속 마이너스 하락인만큼 대출과 시장 자체가 얼어 있는 상황이다.

매월 발표되는 월간 아파트 매매 가격에 대한 변동률을 살펴보면 가격 변동률이 지정되기 직전에 3.78%를 보였던 것과는 달리 10월에 -0.05%를 기록하며 큰 폭으로 하락하고 있다는 것을 확인할 수 있다.

인근 천안/충주로의 풍선효과

천안 아산 등 충청권 비규제지역은 부동산 시장이 들썩였는데, 6월 기준 충청권 비규제지역 25곳 중 23곳의 아파트 매매거래 건수가 지난 5월에 비해 증가했고, 충남의 경우 6월 미분양 물량 3683건으로, 5월에 비해 1012가구 줄었다. 청주 거래가 주변으로 빠져나간 것뿐 아니라 충북에서 청주만 혜택을 보지 못한 것.

국토교통위원회 전체회의

국민청원까지 등장했고, 8월에는 LH· HUG가 “청주의 특수한 시장 상황을 면밀히 살피지 못했다”며 과오를 인정하기도 했다. 두 주거정책심의위원의 이런 발언은 이번 청주의 해제 신청에 대한 부동산 규제 조치를 해제하는 데 긍정적으로 작용할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

다음으로는 양주시이다.

양주시는 조정대상지역을 지정할 때 주택법 제 63조에 따라 미리 지방자치단체장(도지사, 시장)의 의견을 듣도록 되어 있지만 국토부가 의견을 청취하지 않았다고 주장하고 있다. 또한 타 지역의 농촌 지역은 조정지역에서 제외된 것과 달리 양주시는 전지역이 포함되었는데 이는 차별이라고 말하고 있다.

문제가 되는 부분은 또 있다. 19년 12월 양주는 HUG에서 미분양관리지역으로 지정되었는데, 갑작스럽게 6월 17일 조정대상지역에 포함되었다. 미분양과 부동산시장 과열. 딱 들어도 반대의 상황이지 않은가? 이후 6월 30일 HUG는 "조정대상지역으로 지정된 곳을 미분양관리지역으로 유지하는 건 바람직하지 않다는 판단에서 해제키로 했다"고 설명했다. 순서가 이상하다. 양주시민들은 “정부가 면밀하게 살피지 않고 무조건 규제지역으로 설정했다”며 반발하고 있다. 이렇게 조정지역 지정에 절차상의 문제가 많다는 것이다. 양주시는 지정일인 6월 17일 바로 다음날인 6월 18일, 7월 24일, 10월 23일까지 세 차례에 걸쳐 조정대상 지역 재검토 및 해제를 요청하고 있다.

청주시와 마찬가지로 양주시도 부동산 시장에 피해를 입고 있는데,

KB부동산에 따르면 지난 11월 넷째주 양주시의 아파트값 상승률은 0.01%에 그쳤다.

2020년 9월 청약경쟁률 현황 / 한국감정원 청약홈

청약시장도 찬바람이 불고 있다. 4월 양주에 분양한 ‘양주회천신도시 노블랜드센트럴시티’는 평균 청약경쟁률이 4.47 대 1을 기록하며 모든 평형이 1순위 마감되었고, 5월 공급된 ‘양주옥정 제일풍경채 레이크시티’도 6.42 대 1의 청약경쟁률로 1순위 마감이었다. 규제 전과는 확연히 다른 모습임을 볼 수 있다.

양주 지역 부동산시장 관계자는 "양주는 자족기능이 거의 없는 편인 데다, 서울 접근성도 상대적으로 떨어지는 지역이다. 필연적으로 주택시장이 활성화돼야 지역경제도 활성화되는 건데, 잘못된 규제로 경기가 침체된다면 누가 책임질 거냐"며 "차라리 미분양관리지역 딱지가 그립다"고 말하기도 했다. 양주시는 군사 접경지역으로 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 각종 규제가 이미 있어 그 피해가 더 크다고 말하고 있기도 하다.

하지만 조정지역대상 해제와 관련하여 우려도 많다.

첫번째는 과잉공급이다. 올해 공급이 지연된 물량과 내년 예정물량까지 쏟아져 나오며 공급 과잉 상태에 빠질 수 있다는 것. 실제로 청주시는 올해 지연 물량과 내년 예정물량까지 1만 8000여세대가 한 번에 공급될 수도 있다. 하지만 조정지역대상이 유지된다면 수요 부족이 장기화될 테니 참 어려운 상황인 듯하다.

두 번째는 시장 과열이다. 실제로 부산 해운대구는 2019년 11월 조정지역 해제와 더불어 1년 사이 집값이 30~50% 올랐었는데, 청주와 양주는 아직 가격이 저평가되어 있어 투자자들에겐 더 없이 좋은 기회로 평가받고 있다. 많은 지역이 규제로 묶이면서 규제가 풀리는 두 지역에 몰려들 것이라는 거다. 실제로 규제가 풀리기 전에 미리 구매하려는 사람의 전화가 매일같이 온다며 해당 지역의 공인중개사는 말하기도 했다.