전국 규제하나? 규제 초읽기에 들어간 지역들
지난 1일 정부에 따르면 국토교통부는 최근 집값이 불안한 지방 대도시를 중심으로 주택 시장 동향을 정밀 모니터하고 있다고 한다. 풍선효과 때문이다. 정부가 규제지역 지정을 검토할 때는 최근 3개월 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는지, 최근 1년 집값 상승률, 청약 경쟁률 등을 고려한다.
이러한 동향을 살펴보았을 때 추가 지정 유력 후보지로는 파주를 비롯 울산과 천안, 창원이 거론되고 있다. 오늘은 이 지역들의 주택 가격 동향에 대해 살펴보도록 하자.
파주
경기도 김포에 이어 파주도 조정대상지역으로 지정될 가능성이 높아졌다. 파주는 집값 과열지역 중 하나로 꼽혔으나 그간 정량요건에 미달해 규제를 받지 않았다. 하지만 11월을 기점으로 직전 3개월 집값 상승률이 0.78%로 물가 변동률의 1.3배를 초과하며 정량요건을 충족했다.
아파트값 기준으로 보면 파주 집값은 훨씬 더 뛰었는데, 지난달 23일 기준 주간 매매가격 변동률이 1.06%로 김포(0.98%)를 추월했다. 김포가 규제이후 상승폭이 반토막난 것과 달리 파주의 주간 매매가격 변동폭은 날이 갈수록 커지고 있는 상황이다. 김포와 파주는 6·17 부동산 대책이 나올 때부터 '요주의' 지역으로 꼽혔었는데, 접경지역을 제외한 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정됐지만 이들 두 곳만 빠졌기 때문이었다. 결국 김포가 지난달 19일 조정대상지역 대열에 합류했지만 파주 집값은 '냉온탕'을 오가면서 정량요건을 충족하지 않았었는데, 이제는 파주도 조정대상지역 대열 합류가 예상된다.
울산
11월 마지막 주 울산 아파트 매매 및 전세가격 모두 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 3일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 11월 다섯째주(30일 기준) 울산 아파트 매매가격은 전주대비 0.83%, 전세가격은 0.88% 상승했다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 울산 전체로는 2.32%, 남구는 4.64% 상승했고, 울산 남구의 최근 1년간 상승률은 10.05%에 달한다. 이렇듯 울산 아파트 매매·전세가격이 주간 기준 매주 역대 최고 상승률을 기록 중이다.
실제로 울산 최고가 아파트는 지난 10월 15억3500만원에 거래된 ‘신정롯데캐슬킹덤’ 전용 207㎡ (12층)인데 지난해 지역 최고가 12억3000만원보다 3억원 이상 올랐다.
국토부는 이러한 동향을 보고 외지인 거래 현황 등을 분석하면서 조정대상지역 지정 여부를 저울질하고 있는 것으로 전해졌다.
천안
충청권인 천안의 주택가격 상승률의 경우 서북구가 3개월간 2.79%, 1년간 7.10% 상승했고 계룡은 3개월 상승률은 1.80%이지만 1년 상승률은 9.59%에 달했다.
천안의 분양 청약 경쟁률을 살펴보면 이 같은 상황이 더욱 잘 드러나는 것을 볼 수 있다. 지난 7월 말 분양한 성성 푸르지오는 평균 경쟁률이 131대 1, 8월 청당동 두산위브는 평균 63대 1을 보였고, 특정 평형대는 400대 1이 넘는 경쟁률을 기록하기도 했다. 2019년 경쟁률과 비교해보면 천안의 과열이 더욱 뚜렷하게 느껴진다.
아파트 매물이나 분양권의 상승세는 더욱 가파르다. 천안 신도심인 불당동 일대의 아파트는 호가가 억단위로 뛴 것은 물론 연일 신고가를 갈아 치울 정도이고, 구도심인 동남구 일대의 아파트 분양과 매매에도 영향을 미치고 있다. 이런 흐름은 천안과 경계를 이루는 아산으로 이어질 것이란 게 부동산 업계의 공통된 전망이며 결국 조정대상지역에 지정될 것이라는 전망으로 이어지고 있다. 6·17 대책 발표 시 천안·아산도 규제지역에 포함해야 한다는 경고가 나온 이후 이 일대 집값이 폭등하기 시작했는데, 정부는 효과 없는 규제를 남발하기보다 강력하고 효율적인 특단의 대책을 마련해야 한다는 의견이 터져 나오고 있는 상황이다.
이런 상황에서 이례적인 요청을 한 지역이 있다.
창원이다.
창원
경상남도가 지난 29일 창원시 의창구와 성산구 등 일부 지역을 조정대상지역으로 지정해달라고 요청했는데, 지금까지 지자체들이 조정지역 해제 공문을 국토부에 보내고는 한 것과는 상반된다.
창원은 성산구가 3개월간 4.38% 오르며 주택가격 상승세가 두드러졌다. 성산구는 최근 1년간 11.60% 상승한 것으로 집계됐고, 의창구는 3개월간 2.77%, 최근 1년간은 8.32% 상승했다.
한국감정원에 따르면 11월 넷째주 창원의 아파트값 상승률은 1.01%를 기록했는데, 이는 전국 상승률(0.23%)의 4배를 넘는 수준이다.
창원 집값은 주력 산업 침체로 최근 몇 년간 하락세를 보였는데, 풍선효과로 투자자들이 몰리며 창원 집값이 급등하고 있는 것이다. 경상남도는 실수요자들이 피해를 보게 되며, 지역 산업 경기 위축으로 어려워진 서민들의 삶이 더 팍팍해질까 우려하는 마음으로 위와 같은 요청을 했다고 한다. 다만 미분양이 수 개월째 남아있고 매매 상승률이 높지 않으며 거래량 비중도 크지 않다는 이유에서 의창구 동읍과 북면, 대산면은 요청 지역에서 제외했다고 한다.
추가적인 조정대상지역 지정을 위한 검토를 들어갔다는 소식이 전해지면서 많은 사람들이 피로감을 토해내고 있다. 점점 현 부동산 시장은 규제를 해도 문제, 안 해도 문제가 되는 상황이 되고 있다.
파주는 정량적인 요건 미달로 규제를 미루면서 정부가 도리어 집값 상승 지역을 간접적으로 찍어준 셈이 되었는데, 이처럼 '풍선효과'가 충분히 예상되는 데도 '뒷북지정'을 하는 것은 문제가 있다. 또한 규제가 오히려 집값 상승을 부추기고 있는데, 정부는 그 동안 서울과 수도권 일대 집값을 잡겠다며 규제지역 확대로 맞불을 놨지만 결과적으로 풍선효과로 인해 주변지역의 집값까지 들썩이게 만들었다. 차기 규제지역이나 차차기 규제지역으로 거론되면 그 지역 집값은 무조건 오른다는 말이 생겨나기도 했다. 뒷북 규제나 규제지역 확대만으로 집값을 잡기에는 한계에 달했다는 것이다. 이런 악순환이 반복돼 지방 중소도시 아파트값이 일부 수도권 지역과 역전되는 비정상적인 결과를 초래한 것이다.
부동산 업계 관계자들은 읍면동 단위로 핀셋규제를 하면 인근 지역 풍선효과는 더 크게 나타날 수밖에 없다면서 논의되고 있는 ‘읍, 면 단위 지정’ 정책에 대한 비판을 하고 있기도 하다.
상황이 이렇다 보니 사람들이 다시 서울로 돌아가고 있다. 한 부동산 관계자는 "지방 아파트 전용면적 59㎡ 가격이 10억원이 넘을 정도니 다시 서울 부동산으로 유동성이 몰릴 수밖에 없습니다."라고 말했는데, 정부가 11·19 전세대책과 함께 내놓은 규제지역 추가로 '역풍선효과'를 우려한 전문가들의 전망이 현실화된 것이다. 전문가들은 결국 규제를 통해 전국의 주택 가격을 상승시키고 이제 다시 서울로 돌아왔다며 이런 현상이 당분간 지속될 것으로 전망했다.
효과 없는 규제가 아닌 효율적인 대책을 통해 집값 안정의 틀이 마련되기를 바래본다.
