강남 아파트 재건축, 억대 부담금에도 이득일까?
최근 서초구에 이어 경기도 과천시에도 억대 재건축 초과이익 부담금이 나왔다. 과천주공 4단지가 그 주인공이다.
서초구와 과천은 이에 대해 사뭇 다른 반응을 보이고 있는데 한 번 살펴보도록 하자.
이는 과천시에서 억대 재건축 부담금이 통보된 첫 사례로 부담금 폭탄이 현실화되는 것 아니냐는 걱정도 나온다. 그러나 과천주공 4단지 주민들은 반발하기보다는 억대 부담금을 내서라도 후속 절차를 밟겠다는 입장이 우세한 것으로 알려졌다. 강남권의 재건축과는 온도가 다른 것이다. 이유가 무엇일까?
그 이유는 바로 ‘재건축 초과이익 환수제’때문이다. 이 제도는 2018년부터 본격적으로 시행된 제도로 재건축 사업으로 얻게 되는 이익이 1인당 평균 3천만원을 넘는 경우, 초과금액의 일부를 부담금으로 국가에 납부하는 제도이다. 이는 재개발 사업장에는 적용되지 않고 재건축에만 적용되는 제도이다.
(재건축과 재개발의 차이는? https://blog.naver.com/tankerfund/222056321867 )
이 제도의 시행목적은 초과이익의 일정 비율을 국가에 납부토록 해서 부의 집중을 분산시킴과 동시에 부담금을 무주택자, 사회초년생 등의 서민 주거복지에 사용하는데 있다. 도시재생사업과 연계되어 해당 지역 주민들에게 이익이 돌아가는 재개발과는 달리 특정 아파트 단지 주민들에게만 이익이 돌아가는 재건축 사업에 대해서 초과이익을 환수하겠다는 의도이다.
그렇다면 초과이익은 어떻게 계산할까?
초과이익은 위의 사진의 회색 박스에 해당한다.
초과이익 = [종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격 상승분 총액 + 개발비용)]
종료시점 주택가액 = 준공시점 공시가격 + 일반분양주택가 + 소형주택인수가격
정상주택가격 상승분 총액 = MAX(정기예금이자율, 평균주택가격상승률), 시장에서 정상적으로 발생하는 인상분
개발비용 = 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 주택건설 전반에 소요되는 비용
그리고 재건축 부담금은 아래와 같이 계산한다.
재건축 부담금 = 초과이익 * 부과율
위 식을 이용하면 과천주공 4단지의 초과이익을 역산할 수 있다. 정부가 과천주공 4단지에게 부과한 부담금은 약 1억 400만원이다. 이때 부담금이 1억이 넘었다는 것은 초과이익이 1억 1천만원을 초과했다는 뜻임을 알 수 있다. 따라서, 2000만원 + 1억 1천만원 초과금액의 50%를 적용할 수 있다.
(부담금=)1.04억 = 0.2억 + {초과이익 – 1.1억} * 1/2
초과이익 – 1.1억 = (1.04억 – 0.2억) * 2 = 1.68억
초과이익= 1.68억 + 1.1억 = 2.78억
위와 같이 역산해서 초과이익이 약 2억 7800만원 정도라는 것을 계산할 수 있다. 주공 4단지 추진위 결성일(2017년 7월 19일)부터 현재까지 4단지에서 가장 작은 평형인 22평형 가격이 6억원 이상 오른 것을 고려했을 때, (개발비용 + 정상주택가격 상승분)을 제외한 실제 상승분의 절반 가량을 초과 이익으로 환산했음을 알 수 있다.
그렇다면 과천주공 4단지 주민들이 조합을 1억원이 넘는 큰 부담금에도 재건축을 추진하려는 이유는 무엇일까? 가장 큰 이유는 조합원들이 큰 부담금을 내더라도 본인들이 얻을 이익이 더 많다는 판단 하에 재건축을 진행하기로 한 것 때문이다.
4단지는 지하철 4호선 정부과천청사역 초역세권에 위치해 있다. 반경 300m 안에 역을 비롯해 중앙공원, 대형마트, 대형은행, 초등학교 등이 위치해 최상의 입지를 자랑한다. 이런 지리적인 장점을 내세워 조합장이 조합원들과 건설사 사이의 이해관계를 적절히 조정하여 사업을 성공적으로 이끌어 냈다고 보여진다.
이처럼 초과이익 환수제로 인해 많은 부담금을 내게 되는 상황임에도 재건축을 비교적 수월하게 진행하는 단지가 있는 반면, 그렇지 않는 단지도 상당히 많다. 특히 강남과 서초구의 단지들이 그렇다.
반포주공 1단지 3주구 재건축 조합의 경우 1인당 평균 4억 200만원 부담금이 통보되었다. 이는 초과이익 환수제 시행 후 나온 부담금 중 최대이다. 이 부담금을 과천주공 4단지처럼 초과이익을 역산해볼 수 있다.
(부담금=4.02억) = 0.2억 + {초과이익 – 1.1억} * 1/2
초과이익 – 1.1억 = (4.02억 – 0.2억) * 2 = 7.64억
초과이익= 7.64억 + 1.1억 = 8.74억
서초구청 측에서 계산한 반포주공 1단지의 초과이익은 약 8억 7400만원임을 알 수 있다.
이는 반포주공 1단지 3주구의 전용 73㎡ 가격이 지난 6년 새 약 11억원 오른 것을 감안했을 때, 실제 상승분의 약 7~80%를 초과이익으로 본 셈이다. 이는 조합에서 보내온 자료를 토대로 용역을 줘서 산정한 금액으로 완공 시점의 시세에 따라서 금액이 달라질 수도 있다.
이렇게 4억대의 부담금을 내야 하는 상황이 되니 반포주공 3주구 주민들은 사업추진에 대해 찬반이 갈리는 상황이다.
[찬성측]
이들은 사업 진행으로 얻을 수 있는 이익이 부담금보다 더 클 것이라는 판단을 하고 있다. 현 거주자들의 경우 노후한 주거환경 개선을 위해 내부 배관과 가구를 바꾸는 인테리어에도 2~3억원 가량을 투자하는 주민도 존재하는 것을 생각하면 이들에게 4억원의 부담금은 그리 큰 부담으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 지하주차장이 넓어지고, 최신 커뮤니티센터 등이 들어서 주거환경이 크게 개선되는 재건축이라는 메리트가 이들에게는 더 크다는 것이다.
게다가 재건축이 된다면 소유주 입장에서도 전월세를 통해 자산을 활용하고자 하는 선택지도 생긴다. 재건축 부담금은 입주 후 1년 이내에 내야 하는데 이 기간 동안 전월세를 통한 자산운용으로 부담금을 내는 부담을 덜어낼 수 있다는 판단을 하는 사람도 있다. 나아가 본인이 직접 거주하려고 하면 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 규정된 ‘납부 연기’및 ‘분할납부’ 제도도 활용할 수 있기 때문에 문제가 없을 것이라 생각하는 주민도 있다.
강남권 재건축 조합원들은 부동산 자산운용 방안에 대한 정보가 빠르고 경험도 많아서 유연하게 대처할 수 있다는 판단이 찬성 측의 입장이다.
[반대측]
그럼에도 4억은 큰 금액임이 분명하다. 재건축은 향후 10년을 내다보는 사업이라는 점에서 정권 교체, 재건축 정책 변화, 주택가격 변화 등의 많은 변수가 있을 테니 급하게 진행하지 말고 기다리면서 주변 상황을 지켜보고 진행하자는 입장이다.
특히 고령의 조합원들이 많은 재건축 단지의 경우 이렇게 높은 부담금을 감당하는 것을 꺼려하는 경우가 많다. 아무래도 직장에서 은퇴하고 황혼기를 즐기는 고령의 주민들의 경우 연금을 제외하면 일정한 수입이 없다는 점에서 재건축 부담금에 대해 거부감이 클 것이다.
게다가 재건축의 경우 건설사 측에 조합원이 부담해야 할 추가금도 존재한다.
조합원 추가 부담금 = 전체 재건축 사업비 – 일반분양 이익
분양가 상한제가 적용되면 일반분양 가격이 낮아지게 되는데 그러면 건설사 측에서 조합원에게 요구하는 추가 부담금이 커질 수밖에 없는 것이다. 그런데 이런 상황에서 재건축이 끝나고 나서 수 억원의 재건축 부담금을 나라에 납부해야 한다면 조합원이 부담해야할 금액이 더 커지는 것이다. 결국 조합원 입장에서는 분양가 상한제로 건설사에 내는 추가 부담금이 늘어났는데 초과이익을 환수해버리면 남는 것이 없으니 재건축 사업을 추진할 이유가 없어지는 것이다.
재건축 조합원의 이익 = 종료시점 주택가액 – (구입당시 아파트 매입가격 + 조합원 추가 부담금) – 재건축 부담금
분양가 상한제로 종료시점 주택가액이 감소.
분양가 상한제로 건설사측에 부담해야 할 조합원 추가 부담금은 증가.
재건축 부담금은 감소하지만 이미 주택가액이 감소하고 조합원 추가 부담금이 증가해 이익이 줄어든 상태라 이익이 많이 남지 않음.
게다가 사업 개시 시점을 어디로 잡아야 하는지에 대한 명확한 규정이 없어서 개시시점 주택가액을 정하는 데에도 논란이 일고 있다. 원칙은 재건축 추진 위원회의 승인일이지만 사업이 장기화되어 설립 10년이 넘은 경우, 준공 10년 전 시점이 사업 개시 시점으로 간주한다. 은마아파트를 비롯한 강남권의 노후 단지들은 주민간 이해갈등과 당국의 인허가 문제 등으로 사업이 장기화된 경우가 많아 추진위 승인은 났지만 조합 설립도 못한 곳이 많다. 따라서 개시 시점의 주택 가격이 언제로 정해질 지가 미지수인 것이다. 개시 시점의 주택가격이 낮게 잡히면 재건축 부담금이 커지므로 개시 시점은 조합원들에게 중요한 요소가 될 수밖에 없다.
이런 문제들 때문에 조합원들은 억대 부담금을 내기를 꺼려하며 흘러가는 상황을 조금 더 지켜볼 생각인 것이다.
결국 재건축 사업은 현재 부족한 공급을 채우기 위한 사업이고 입지가 좋은 지역에 공급을 늘려 주거 복지에 기여할 수 있는 사업이라고 할 수 있다. 하지만 국가가 서민들을 위해 만든 ‘분양가 상한제’와 ‘재건축 초과이익 환수제’로 인해 좋은 입지를 가진 노후 주택들이 재건축이 되지 않고 시간을 끌고 있는 상황이다.
강남권과 서울지역에는 더 이상 주택을 건설할 만큼의 공간이 없는 상황인데 이 강남 3구와 서울에 살고자 하는 수요를 채우지 못한다면 집값은 계속해서 오를 것이다. 집값과 부의 편향을 잡고자 펼친 정책이 되려 부의 편향을 만들어 내는 아이러니한 상황이 벌어지고 있다. 정부가 어떤 방법으로 하늘높이 치솟은 집값을 잡을지 지켜보자.
