둔촌주공 재건축 정상화 시동하다. 그 영향력은?
단군이래 최대의 재건축이라고 불리는 둔촌올림픽파크 에비뉴포레 재건축(둔촌주공 재건축)
기존 조합과 조합원 사이 갈등이 심화되며 사업이 사실상 중단됐었다. 하지만 둔천주공 재건축이 구조합과 완전히 결별하며 새 출발에 나섰다고 한다. 24일 둔촌주공조합원모임에 따르면 전날 서울동부지방법원은 둔촌주공에서 제기한 소송에 대해 ▲직무 집행정지가처분 인용 ▲임시총회효력정지가처분 기각 ▲임시이사선임요청 기각 등의 판결을 해 사업 정상화가 가능해졌다고 한다. 둔촌주공 조합은 당분간 직무대리인 체제로 운영하며 집행부를 새로 꾸리고, 내년 공시지가 발표 이후 분양가 책정 및 분양 일정을 잡는다는 계획이라고 한다.
자세히 알아보자.
둔촌주공 재건축은 일반분양가를 놓고 의견 차이를 좁히지 못했었다. 조합은 지난해까지만 해도 비교적 사업이 무난하게 진행되고 있었는데, 조합과 HUG와의 분양가 대립이 시작되며 갈등이 시작되었다. 조합은 3.3㎡(1평)당 일반분양가 3550만원을 원했고 HUG는 3000만원 미만의 분양가를 제시했다. 조합은 2978만원이라는 HUG 분양가격으로 일반 분양을 진행하려 했고, 둔촌주공 조합의 비대위 격인 조합원 모임은 헐값 분양이라며 이를 반대하고 나선 것이다.
비대위는 조합의 배후에 현대건설시공단이 있는 것으로 의심하고 있다. 비대위 관계자는 "분양가 상한제를 적용하더라도 일반 분양가를 3500만원 이상 받을 수 있는데 조합은 현대건설사업단이 요구하는 일반분양, 선분양을 강행하려 한다"며 "결국 선분양을 통해 현금 공사를 할 수 있는 현대건설만 좋은 일이다."라고 비판했다. 즉, 선분양을 통해 빠른 건설자금 확보를 위해 조합이 주민들의 편이 아닌 건설사의 편에 서서 사업을 진행한 것이라는 거다.
조합 주장대로라면 가구당 부담금이 최소 1억 3000만원 이상 증가하게 되는데, 결국 2020년 8월 조합장 해임을 위한 총회를 열고 기존 조합 집행부를 몰아냈다. 이후 구(舊) 조합 측이 제기한 가처분 소송 등이 진행됐고, 최근에서야 법원이 조합원 손을 들어주면서 기존 조합과의 소송은 일단락됐다.
이제 시장의 최대 관심사는 일반 분양 시기와 분양가다.
주택도시보증공사(HUG) 분양가 수용 여부에 재건축 사업이 중단됐다는 점을 고려하면, 향후 분양가 산정에 따라 일반분양 시기가 드러날 전망으로 대체로 내년 중~하반기로 예측되고 있다.
둔촌주공은 분상제를 적용받지만, 분양가에 내심 기대하는 분위기다. 서초구 '래미안원베일리'(신반포3차·경남아파트) 때문. 최근 한국감정원으로부터 택지비 3.3㎡(1평)당 4200만원을 승인받았는데, 여기에 건축비와 가산비를 더하면 분양가는 평당 5200만~5400만원이 될 것으로 보인다. 이렇게 되면 '강남 분양가 평당 5000만원'의 벽을 넘게 되는 셈이다.
이 소식에 둔촌주공에서도 희망적인 전망이 나오고 있다. 조합원들은 내년도 공시지가가 공시된 후 일반분양에 나서는 방안을 고심 중인데, 공시지가가 올라가면 택지비가 높아져 일반분양가를 그만큼 높일 수 있다는 기대감 때문이다. 애초 조합이 원한대로 평당 3550만원에 분양한다면 전용 84㎡의 분양가가 11억원대로 예상된다.
하지만 둔촌주공은 단지 규모가 커서 분양가격이 시장에 미치는 영향이 크고 주변 단지에도 미칠 여파가 상당하기 때문에 둔촌주공의 분양가를 올려줄 경우 다른 재건축 사업장에서도 분양가 인상 요구가 이어질 수 있어 HUG는 신중한 입장인 상황이다. 해서 조합원들이 원하는 3500만원은 어렵다는 예측도 많다. 분양가가 원하는 수준에 못미칠 경우 후분양으로 전환해야 한다는 목소리도 여전히 높다.
둔촌주공 재건축은 ‘미니 신도시’급 초대형 단지로 여러 곳으로 그 영향력을 펼치고 있다.
먼저 학교이다. 단지 내 초등학교와 중학교를 신설하려는 계획이 교육부 동의의 문턱을 넘지 못했는데, 학령인구 감소로 인한 수요 부족이 이유였다. 구(舊) 조합과의 법정 다툼을 이제 막 마무리하고 사업 정상화를 밟아가는 둔촌주공이 또 하나의 복병을 만난 것. 학교 신설 문제 여파가 일반분양 일정에까지 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다.
또한, 둔촌주공은 법적 규제를 피하는 재건축 단지로도 알려져있다. 둔촌주공은 현재 자금조달계획서를 피해갈 수 있다며 중개업소에서 홍보하고 있는데, 현재 입주권 상태로 거래되는 물건들은 사실상 ‘주택’이 아닌 ‘토지’인 셈으로 ‘주택’거래 시 제출해야 하는 자금조달계획서를 피해갈 수 있는 것. 한 관계자는 “이를 악용해 편법증여, 대출규제 위반 등으로 매수자금을 마련한다면 동호수 추첨, 분양계약 이후에는 조사 대상이 될 수 있다”고 말했으니 주의해야 한다.
둔촌주공의 재건축 효과를 함께 누리기 위한 인근 단지들의 움직임도 활발하다.
둔촌주공 재건축 완료 후 학군과 교통, 상권 등을 공유하며 ‘신축 프리미엄’을 함께 누리겠다는 전략인 것이다.
이주 및 철거를 눈앞에 둔 ‘둔촌현대1차’를 비롯해 ‘둔촌현대2차’는 최근 리모델링 안전진단을 통과했다. 인근 단지도 둔촌주공의 학군과 상권 등 각종 인프라를 공유하면서 둔촌주공 시세의 80% 정도를 따라갈 것이란 게 업계의 설명으로 둔촌 주공 입주가 마무리되면 인근 아파트도 수혜를 볼 것이란 전망이다.
이처럼 단군 이래 최대 재건축인 둔천 주공의 상황 하나 하나에 많은 것들이 영향을 받고 있다. 조합장 해임 등을 추진한 비상대책위원회(둔촌주공 조합원모임)는 조합장 직무대행자를 선임하고 빠르게 사업 정상화를 시키겠다고 말했다. 새 조합장 선출 전까지 직무대행자를 중심으로 재건축 관련 사업을 추진한다. 영향력이 크고 많은 재건축 단지의 선례가 될 수 있는 만큼 원활하고 바람직한 모습으로 재건축 사업이 계속해서 진행되기를 바란다.
