은마아파트, 잠실주공5단지빠진 공공재건축. 영향력은?
정부가 내년 2월 공공재건축(공공참여형 재건축) 추가 공모에 나선다. 이는 앞서 진행했던 1차 공모의 신청률이 저조했기 때문이다. 그 배경에는 강남 대치동 은마아파트와 잠실주공5단지 등이 대거 빠졌기 때문이다. 이들은 공공재건축 사전컨설팅 신청을 철회했고 이 두 단지가 빠지면서 약 8천 가구가 공백이 생겼다. 정부는 공공재건축 참여를 강제할 수도 없고 강제하지도 않을 것이라고 밝혔다.
은마아파트와 잠실주공5단지는 왜 공공재건축에 참여하지 않는 걸까?
공공재건축이란 LH․SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여, 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 재건축사업이다. 재건축 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용해준다는 것이 공공재건축의 핵심이다. 이처럼 초고층으로 재건축을 가능하게 하는 대신에 공공성을 확보하기 위해서 증가한 용적률의 50~70%가량을 기부채납으로 환수하여 장기임대나 무주택자, 신혼부부, 청년 등을 위한 공공분양으로 활용하는 방식의 사업이다.
공공재건축과 기존의 재건축 사업을 비교해보면 아래와 같다.
용적률이 250%인 500가구 규모의 노후아파트 단지를 재건축한다고 가정해보자.
용적률이 50%가 오르는 기존 재건축의 경우 100가구가 증가하는 반면 공공 재건축은 500가구나 증가한다. 때문에 상대적으로 사업성이 떨어지는 지역의 도시정비 사업이 원활해질 수 있다는 장점이 있다. 그 밖에 조합을 설립할 필요가 없고, 조합이 이미 설립된 구역의 경우 주민의 50%이상의 동의를 얻으면 되기 때문에 빠르게 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다. 게다가 사업을 공공에서 투명하게 관리하고 시공은 정해진 사업체가 진행하기 때문에 시공사 선정 및 자금조달, 설계 등의 절차도 생략할 수 있게 된다. 재건축 사업의 경우 다양한 개인의 이익에 의한 갈등 때문에 시공사 선정부터 사업이 지연되는 경우가 많은데 이런 갈등을 줄일 수 있어 빠른 사업 추진이 가능해지는 것이다.
무엇보다 공공재건축 사업은 분양가 상한제를 피할 수 있어 조합원 부담금이 줄어들 가능성이 높 기 때문에 조합원들에게 유리하게 작용할 수 있다는 것 또한 장점이다.
요약하자면,
1. 재건축 사업의 가속화
2. 투명한 운영으로 조합원간 갈등 최소화
3. 주민의견을 반영한 시공품질 향상
4. 분양가 상한제 적용x
등의 이유로 더 나은 주거시설을 가질 수 있다는 점이 공공재건축의 매력이다.
하지만 이는 국가 측에서 예측한 장점일 뿐이다.
조합원 입장에서 본 공공재건축의 단점은 증가한 용적률로 인한 수익의 90%이상을 환수 당한다는 것이다.
바뀐 정부의 대책때문에 서울 시내에서 재건축 사업을 통해 얻은 수익의 50%를 세금으로 내야 하는데, 공공재건축을 하게 되면 90%를 국가에 환수 당한다.
기존의 기부채납 방식의 경우 공원을 조성하고, 유치원을 설립하는 등 입주민에게 이득이 되는 형태로 진행되었지만, 공공재건축의 경우 초과물량의 50%이상을 임대아파트의 형태로 기부하게 된다. 이는 입주민에 취약계층이 소셜 믹스 형태로 단지에 유입된다는 뜻이므로 기존 주민들은 이를 달가워하지 않는다.
여기에 인구 과밀로 교통체증 등의 문제가 생겨 주거의 질을 떨어뜨려 고급 아파트 단지의 프리미엄이 떨어져 집값마저 낮아질 것이 우려된다. 이는 개선된(세련된) 거주지를 원해서 하는 재건축 사업의 본질에 어긋나는 일이라고 볼 수 있다.
다시 말해,
1. 수익의 90%이상을 환수
2. 인구 과밀로 인한 주거의 질이 하락
3. 프리미엄 주거지로서 가치가 떨어질 가능성 존재
라는 단점이 있다.
그러므로 주거환경이 좋고 용적률 여유가 많은 은마아파트나 잠실주공5단지 등의 주민들은 굳이 공공재건축에 참여할 이유가 없다는 것이다.
은마아파트에는 이미 ‘공공재건축 반대 소유자 연대’라는 비상대책위원회(비대위)가 존재한다. 약 1400명 규모로 전체 조합원인 4400여명의 약 32%정도를 차지한다. 이들이 반대하는 이유는 아래와 같다.
1. 공공재건축을 하면 84㎡기준 대지지분이 기부채납으로 인해 15.28평에서 7.9평으로 줄어 가구당 11억원가량의 손해가 발생한다.
2. 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠지는 것을 우려하고, 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지 지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다.
안 그래도 재건축 초과이익 환수제 때문에 초과 이익의 50%를 세금으로 내야 하는데 추가적인 기부체납까지 발생하므로 손해가 크다는 뜻이다.
잠실주공5단지 역시 은마아파트와 비슷한 의견이다. 조합원들의 손해가 더 클 것이며, 조합장 측이 공공재건축을 계속 추진할 경우 조합장 해임할 예정이다. 조합장 역시 "인허가를 위해 서울시와 계속 소통해야 하기 때문에 컨설팅만 신청한 것"이라며 "공공재건축 참여는 절대 하지 않을 계획"이라고 밝혔다. 실제로 공공재건축 사전컨설팅을 신청했다는 소문만으로 집값이 1억원 이상 하락한 급매물이 출현하기도 했던 만큼 주민들이 공공재건축을 원치 않는다.
이로 인해서 국가의 공공재건축 사업에는 빨간 불이 켜졌다. 공공재건축을 통해 2025년까지 서울 도심에 5만 가구의 공급을 예고했는데 가구수가 많은 대규모 단지들이 빠져 쉽지 않게 되었다. 따라서 국가는 이런 대규모 단지 조합원들의 마음을 돌릴 수 있을 인센티브를 제시해야 할 것이다. 적어도 기존 재건축에서 얻을 수 있는 정도의 이익에 근접한 대책을 내놓아야 할 것이다.
