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by 초코머핀 May 20. 2023

Fed의 금리인상과 지난 1년

코로나 이후로 연준(Fed)이 인플레를 잡으려고 기준금리를 올린 지 벌써 1년이 넘었다. 22년 초부터 열 번 정도 금리를 25-75bps씩 올렸는데, 21년까지는 가치의 급격한 상승, 렌트의 증가 등 모든 것이 잘 되기만 하다가, 갑자기 분위기가 바뀌는 바람에 내부적으로는 보고의 보고를 반복하고, 외부적으로는 새로운 상황을 마주하느라 많이 배운 한 해였다. 특히 2008년 이후로 10년이 넘는 시간 동안 내내 Bull Market을 유지하다가 코로나 이후 거의 처음 맞이하다시피 했던 침체였으니, 나의 커리어 시작 이후로는 새롭게 보게 된 것이 많았다. 아래는 지난 1년 동안의 관찰기록이다.

1. Net Cash Flow가 줄었다

당연하게도 부동산이 벌어들이는 돈이 줄었다. 현재 우리가 운용하고 있는 포트폴리오의 모기지는 고정금리와, 변동금리를 50/50 정도로 유지하고 있는데, 변동금리 모기지를 가지고 있는 건물들의 이자비용이 너무 급격히 상승했다. 이럴 때를 대비해서 변동금리의 모기지를 살 때 rate cap (일정 수준이상의 이자 비용은 커버해주는 보험 같은 것)을 같이 샀는데, cap 자체를 갱신하는 비용도 크게 증가했다. 그래서 순이익이 없는 정도가 아니라 많은 건물이 마이너스 캐시인 상황을 몇 달째 겪는 중이다. 이것은 우리뿐이 아니라 다른 회사도 다 비슷하기 때문에 다들 이해해 주는 분위기이다. 그래서 기업은 그나마 고객사에게서 더 많은 돈을 call하면 되지만, 개인은 그럴 방도가 별로 없기 때문에 원하지 않게 급매를 하는 상황이 온다.

2. 거래 자체가 월등히 줄었다

아무래도 바이어 입장에서는 새로운 모기지를 끼고 사야 하는데 기준금리가 너무 높다 보니 예상 리턴이 확 줄어들기 마련이다. 기존에 셀러가 가지고 있는 모기지를 옮겨오는 방법도 있지만 그 또한 절차가 필요하고, 기존 모기지가 좋은 조건이라면 건물 자체의 가격을 높게 부를 것이기 때문에 또한 리턴이 딱히 좋지 않다. 셀러 입장에서 보면 현재 자산의 현금흐름이 마이너스 상태이니 일단 팔기 좋은 상태가 아니고, 좋은 바이어가 많이 시장에 나와있어야 내놓고 제 값을 받을텐데, 딱히 그렇지 않으니 역시 뜸하다. 그래서 거래자체가 드물고, 따라서 어떤 매물이 나오더라도 가격을 제대로 정하기가 쉽지 않다.

3. Revenue는 별로 큰 타격이 없다

아파트 렌트는 계속 상승했다. 단지 두 자리 수였던 렌트 상승률이 한 자리수로 돌아왔을 뿐, 여전히 오르는 중이다. 대개는 인플레를 잡기 위해 금리를 올리면 경제가 같이 고꾸라지고 실업률이 증가하지만, 지금 실업률도 낮고 경기가 딱히 나쁘지도 않다. 그런 원인도 있어서인지 rent collection rate (세입자에게 월세를 제 때 수급하는 비율)이 나쁘지는 않다.

위의 관찰은 전략에 따라 부동산 타입에 따라 전부 다 다르다. 아파트 섹터에서 보는 것이 이 정도의 흐름이고, 다른 타입의 부동산, 예를 들어 오피스 같은 경우는 많은 기업이 재택근무로 전환하는 바람에 아직도 이전보다는 쉽지 않은 상황일 것이다.

큰 흐름이 바뀌는 과정 중에 내가 배운 것은, 그나마 기업은 비용을 줄이거나 렌트를 더 받거나, 비즈니스의 방향을 바꾸는 등 살아남는 방법이 있는데, 개인은 그럴 시간적/금전적 여유가 적으니 한번 타격이 오면 원상태로 돌아오기가 쉽지 않다는 것이다. 슬프지만 가진 것이 더 많아야 살아남기도 더 쉬운, 그게 자본주의 인 것 같다.