1031 Exchange를 꼭 활용하자

혹시 미국에 이미 소유한 건물이 있거나, 언젠가 부동산 투자를 하고 싶은 분이 있다면 나는 꼭 1031 Exchange를 활용하기시기를 추천하고 싶다. 이 제도는 IRC(Internal Revenue Code)의 1031항의 내용을 줄여서 부르는 말인데, 이것은 내가 가진 부동산을 팔고 받은 돈으로 다시 다른 부동산을 사면, 시세 차익에 대해 내는 세금(Capital gain tax)를 당장 내지 않고 나중에 내도록 해주는 아주 유용한 프로그램이다. 기관 단위의 거래에서 이것을 활용하는 경우가 종종 있고, 개인 레벨의 소규모 투자에서도 흔하게 볼 수 있다.

Capital gain tax는 예를 들어 내가 어떤 건물을 $100달러에 샀는데 몇 년 후에 $150달러에 팔았다면 여기에서 얻은 차익 $50달러가 gain이고, 그것에 부과되는 세금을 말한다. 소득이 발생하였으니 그에 맞는 세금을 내야 하는데, 보유기간 1년 이상(long term)의 capital gain tax가 15-20%정도인 것을 감안하면, 실제로 집을 하나 팔 때도 이 gain이 억 단위가 될 수 있고, 그러면 거기에서 나오는 세금도 몇 천만원 단위로 아낄 수 있다.

1031 의 프로세스를 간단하게 표현한 다이어그램. 건물 한 개를 팔아 두개로 쪼개서 살 수도 있다. (이미지 출처: 구글)

세금 납부를 단순히 미루는 것이 이득인가 할 수도 있지만, 이 제도의 큰 이점은 부동산을 팔아 다른 부동산을 사는 과정을 반복하기만 하면 세금을 죽을 때까지 미룰 수 있는 것이다. 즉 오늘 가진 집을 팔아서 다른 건물을 사고, 몇 년 후에 그 건물을 팔아서 다른 부동산을 사고, 그러다가 내가 죽으면 자녀가 내야 할 의무는 없어지고, 세금은 사실상 없어진다.

1031에는 제한조건이 있는데 몇 가지만 이야기 한다면, 일단 투자 목적의 부동산만 해당되고 (거주목적 x), 내가 팔 예정인 건물과 사게 될 건물의 종류가 같아야 (Like-kind)한다. 팔고나서 갈아탈 부동산을 정하는 데까지의 과정도 45일 안에 이루어져야 한다. 그런데 보통은 나와있는 매물을 보러 다니기도 하는 등 소요되는 시간이 꽤 걸리기 때문에, 1031 바이어라고 하면 대개는 셀러측이 가격 네고에서 유리한 위치에 있기도 하다. 그러니 내가 직접 1031을 활용하지 않더라도, 내 건물을 사는 바이어가 1031바이어이면, 나도 이점이 조금 있다고 해야 하겠다.

결론: 자산이 빌드 업 되면 가진 것을 불릴 수 있는 여러 제도가 많다.