아파트 상품(2), 공용부와 전용부
편리미엄과 대중선호도의 가치 판단 기준
지난글에 이어 아파트 상품 두번째 이야기 입니다. 오늘은 아파트의 상품을 볼 때 하나도 놓치지 않고 꼼꼼히 평가할 수 있도록 공용부와 전용부로 나눠 중점적으로 봐야할 포인트가 무엇인지 하나씩 설명해드리도록 하겠습니다.
MZ만렙투자 프로세스, 아파트 상품 분석│3. 공용공간 (외관/조경/주차장/커뮤니티) : 편리미엄이 평가의 지표!
아파트는 공동주택이기 때문에 입주민들이 공동으로 사용하는 공용공간과 우리 가족만 사용하는 전용공간으로 나뉩니다. 따라서 상품성을 평가하실 때도 공용공간과 전용공간을 나누어 빠짐없이 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.
먼저 공용공간의 상품성을 평가할 수 있는 요소들을 나열해 보겠습니다.
① 외관
서울의 올림픽대로나 강변북로를 지나며 이런 아파트들을 보신 적이 있나요?
용산구 이촌동 래미안첼리투스 외관
성동구 성수동 트리마제 외관
서초구 반포동 아크로리버파크 외관보실 때 어떤 생각이 드시던가요? 사람을 볼 때도 그렇듯 아파트를 볼 때도 아름다운 외모를 지녔다면 한번 더 눈길이 가기 마련이죠. 눈길이 가는 곳에 마음도 간다는 옛말이 있습니다. 마음이 가는 곳에 수요도 있습니다. 수요가 몰리는 곳엔 돈이 몰리기 마련이지요. 같은 연식, 같은 입지라면 사람들의 눈길이 한시라도 더 머무는 곳이 더 살고 싶은 아파트가 될 확률은 두말하면 잔소리겠죠?
② 조경
단독주택의 정원에 해당하는 공간이라 할 수 있죠. 내 집 앞마당이 아름다운 수목원과 같은 조경을 갖추고 있다면 어떨까요? 산책하며, 출퇴근하며 오가는 모든 공간이 아름다워 나와 내 가족의 눈에 아름다운 것들만 담을 수 있다면 삶의 질은 저절로 올라갈 것입니다. 조경이 아름다운 아파트는 대부분 건폐율이 작아 동 간 거리가 넓고 세대수가 많아 단지면적이 큰 곳이 대부분입니다. 투자나 실거주를 위한 대부분의 평가 요인은 손품으로 확인이 가능하지만 이 조경만큼은 직접 발품을 팔아서 확인해보시길 적극 추천드립니다. 조경이 아름다운 아파트는 그 자체 만으로도 인근 아파트보다 많은 수요를 확보함으로써 시세가 오르는 특징이 있기 때문입니다.
(개인적으로 조경이 우수하다고 생각하는 단지는 반포 래미안퍼스티지, 아크로리버파크, 성수 트리마제, 한남 더 힐, 개포 디에이치 아너 힐즈입니다. 고기도 먹어본 사람이 맛을 안다고 하죠? 이렇게 조경이 아름다운 단지는 시간을 내서 직접 가보시길 추천드립니다. 지금 당장은 살 수 없다 하더라도, 트렌드를 파악하고 현재 투자를 대상으로 하고 있는 단지 조경의 수준을 객관적으로 평가하는데 큰 도움이 될 것입니다. )
서초구 반포동 반포 래미안퍼스티지 천년목 은행나무 ③ 주차장(지하)
신축이 그토록 사람들에게 사랑받는 이유가 무엇일까요? 많은 이유가 있지만 가장 큰 이유는 지하주차장이 아닐까 싶습니다. 구축 아파트 지상주차장에서 주차할 곳이 없어 2중, 3중 주차를 하고 아침에 나와보니 눈이 와서 얼어있는 내차 때문에 출근이 힘드셨던 적 있으신가요? 주차하러 가는 도중 어린아이가 갑자기 뛰어들어 사고가 날뻔했던 적은요? 세차를 하고 왔더니 밤새 비가 와서 지저분한 차를 보신 적은 없나요? 나무 밑에 세워두셨다면 새똥을 맞아 있는 내 차를 볼 수도 있겠습니다. 앞서 나열한 이유 말고도 우리가 세대당 주차대수가 넉넉한 지하주차장을 찾는 이유는 많습니다. 때문에 아직 자동차가 없어 주차장이 중요하지 않은 20대, 30대 투자자 분이라도 투자를 고려하신다면 내 집을 사줄 매도자를 생각해서 세대당 주차대수가 1.5대 이상인 지하주차장을 보유한 아파트에 추가 점수를 주시기 바랍니다.
※ 주의점 : 재건축 투자를 고려하고 계시다면 지하주차장이 없는 곳을 고르셔야 합니다. 노후도와 안전진단 측면에서 지하주차장이 있는 단지는 불리할 수밖에 없으니까요. 반면 리모델링 단지에 투자를 고려하신다면 지하주차장이 있고 없고 여부는 크게 신경 쓰실 필요 없습니다. 리모델링의 꽃인 수직증축(세대수 증가 가능)은 안전진단 B등급이 나와야 하기 때문에 지반이 튼튼하고 노후도와 구조 설계가 잘되어 튼튼한 단지일수록 유리하기 때문이죠.
④ 커뮤니티
주차장과 함께 신축 프리미엄을 결정짓는 핵심 요소가 하나 더 있습니다. "커뮤니티 시설과 서비스"입니다. 멀리 갈 필요 없이 단지 내에서 헬스장과 골프장, 카페테리아를 이용할 수 있으며, 호텔과 같이 아침에 조식 서비스를 받을 수 있는 단지는 그렇지 않은 일반 단지에 비해 입주민 주거의 질이 훨씬 높을 수밖에 없지요. 이런 입주민 만족도는 그대로 시세에 반영되어 집주인에게 자산으로 돌아옵니다. 거주 만족도와 투자수익률 두 가지를 모두 얻을 수 있는 상품요소가 바로 커뮤니티인 것입니다. 하이엔드 커뮤니티 시설과 서비스를 경험해보고 싶으시다면 나인원 한남이나 반포 아크로리버파크, 성수 트리마제 임장을 추천드립니다. (반포 아크로리버파크를 제외하고 입주민들 이외 단지 출입이 어려운 단지들이에요. 특히 커뮤니티센터는 더더욱 보기 힘들죠.. 주변에 이곳에 거주하고 있는 지인이 있으면 가장 좋겠지만, 없는 분들은 주변 임장 하다가 중개소에 들리셔서 매매나 전세 거주 의사가 있다고 말씀하시고 당당히 보여달라고 요구하시면 됩니다. 저도 제가 이중 한 곳을 사게 되기 전엔 이런 곳엔 도깨비들만 산다고 생각했었거든요.. 실제로 와이프와 2년 전 이곳 중 한 곳을 방문하고 나서 여기에 살겠다는 생각을 진지하게 하게 됐습니다. 이 후로 목표도 뚜렷해지고 투자도 더 전투적으로 했던 것 같고요.. 처음 중개소에 방문해서 집을 보여달라고 할 땐 통장 계좌를 보여달라고 하진 않을까 속으로 덜덜 떨었던 기억이 있습니다.. 혹시 저 같은 걱정하시는 분들이 있을까 하는 노파심에 말씀드리면.. 다 똑같은 사람들 사는 곳이고 안 잡아먹습니다. 오히려 훨씬 매너 있고 정중히 요구에 응답해주실 거예요. 그러니 용기를 가지고 꼭 한번 가보시길 추천드려요.^^)
서울숲 아크로 포레스트 클럽 라운지⑤ 지형 :대중이 선호하는 아파트 단지의 지형은 어떤 것일까요?
- 평지 vs 경사면 : 동일한 조건이라면 평지에 있는 단지가 상품성이 좋습니다. 아파트는 젊고 건강한 사람들만 사는 곳은 아닐 것입니다. 그중엔 걸을 수 없어 유모차를 타야 하는 아기도 있고 유모차를 끌어야 하는 부모들도 있고, 나이가 지긋하신 어르신분들도 계실 겁니다. 경사가 심해 겨울철 얼음이라도 얼면 아이를 키우는 부모들과 어르신들은 밖에 나오는 것조차 어려울 수 있습니다. 이런 요인들은 사소하다면 사소할 수 있지만 집을 구매하는데 신경 쓰지 않을 수 없는 부분이죠. 경사가 심한 단지에 지하주차장이 없는 구축 단지라면 외부 소음도 조금 더 신경 쓰일 수 있습니다. 평지를 달리는 자동차보다 경사면들 오르는 자동차의 소음이 훨씬 심하기 때문이죠.
- 정사각형 vs 직사각형 : 정사각형의 대지 모형을 가진 단지에 더 높은 점수를 줄 수 있습니다. 단지 내 커뮤니티 시설이나 상가를 설계할 때 입주민들의 동선을 훨씬 편리하게 설계할 수 있을 뿐 아니라 조경을 기획하는 데에도 정사각형 모양의 대지 지형이 더욱 유리하기 때문이죠. 또한 외부 도로로부터 소음을 차단하고 단지 내에 아늑함을 느낄 수 있는 단지 중앙의 세대비율을 높일 수 있는 것도 정사각형 구조의 대지를 품고 있는 아파트입니다.
│4. 전용공간 (RR, 면적, 구조) : 나 말고 모두가 선호할 수 있는 공간!
마지막 상품평가 요소인 전용공간입니다.
① 로열동/로열층 : 같은 단지 매물 가격은 모두 동일? No! 단지 내에서도 동/층에 따라 20% 이상 차이 날 수 있다!
우리 모두가 알고 있듯 로열동, 로열층(RR)은 동일 단지 내에서 같은 가격으로 내놓으면 가장 먼저 팔릴 동과 층입니다. 한마디로 입주민에게 가장 좋다고 평가받는 상위 10% 이내 동, 호수라는 것 이죠.
그럼 이 로열동, 로열층(RR)은 왜 알아야 하는 걸 까요? 시장에 나온 매물들의 옥과 석을 가려 좋은 투자를 할 수 있기 때문입니다. 내 물건을 팔아야 할 때도, 기존 실거래가와 비교해 얼마에 매물을 내놓아야 할지 중개 소장님에게 물어보기 전에 주도적으로 판단 할 능력도 생깁니다. 그럼 이렇게 중요한 로열동 로열층은 어떻게 알아볼 수 있을까요?
아쉽게도 모든 아파트에 공통으로 적용할 수 있는 로열동/로열층 공식은 없습니다. 아파트의 입지와 특성에 따라 장단점이 모두 다르기 때문입니다. 예를 들어 볼까요? 일반적인 아파트 단지의 RR공식은 "단지 중앙에 있는 동"의 "꼭대기 층을 제외한 70% 이상 상부층"입니다. 하지만 한강변이나 광안대교에 위치한 단지들의 RR은 어떻게 형성될까요? 단지 중앙에 있는 동호수 보다 한강뷰와 광안대교 뷰를 즐길 수 있는 동의 고층이 RR이 될 것입니다. 또 한쪽면은 산업단지 위 위치해있고 다른 쪽 면은 학원가와 병원 등 근린생활 시설과 백화점에 접해있는 단지가 있다고 해보죠. 이런 단지의 RR은 어떻게 형성될까요? 산업단지 쪽보다는 백화점이나 학원에 인접해 있는 앞동의 고층이 RR로 분류될 것입니다. 일반적으로 RR과 저층은 10% 이상의 시세 차이를 두고 움직입니다. 따라서 저층을 RR에 비해 10% 싼 가격이라며 우기는 부동산이 있다면 무조건 믿지 마시고, '좀 더 생각해보고 결정하겠습니다'라고 정중히 거절한 뒤 기다리시는 편이 좋습니다.
그러니 투자할 단지를 결정하시고 부동산에 방문하실 땐, 무작정 최저가에 가장 좋은 매물을 주세요!라고 이야기하시지 말고, 소장님에게 먼저 이 아파트의 로열동과 로열층은 어디이고 비인 기동, 비인기층과 가격차이가 일반적으로 몇% 정도를 유지하고 움직이는지 파악하시는 것이 좋습니다. 이후 자금계획 내에서 구매할 수 있는 가장 좋은 물건을 구매하시길 바랍니다.
② 면적 : 국평(전용 84m 2)이 대세!
현재 수요층이 가장 두터운 면적은 국평이라고 불리는 84제곱미터입니다. 대한민국의 일반적인 가정인 아이 2명을 키우는 부부가 불편함 없이 가성비를 따져 살기 가장 적합한 면적이라는 것이지요. 간혹 앞으로 1인 가구가 늘어나고 아이를 낳지 않는 부부가 증가함에 따라 20평 이하 중소형 평수의 아파트가 대세를 이을 것이라는 주장을 듣곤 합니다. 개인적으로 이 의견에 동의하지 않습니다. 왜냐하면 아파트의 주요 수요층은 1인 가구나 아이가 없는 딩크(DINK)족 부부가 아니기 때문입니다. 원래부터 아파트의 주요 수요층이 아닌 부류의 인구가 증가한다 하여 아파트의 주력 평수가 달라질 수 있을까요? 1인 가구나 딩크족 부부들에겐 주거용 시설만 빽빽이 모여있어 상업시설 이용이 상대적으로 어렵고, 단지 내에 제한된 커뮤니티 시설만 이용할 수 있는 아파트보다 호텔급의 컨시어지 서비스가 제공되고 도심지에 위치하여 상업시설 이용이 편리한 하이엔드 오피스나 주거비를 절약할 수 있는 아파텔이 더욱 매력적일 수 있습니다. 따라서 아파트의 주요 수요층인 일반적인 가정의 전용 84 선호도가 변하지 않는 이상 대한민국의 국 평사랑은 지속될 것으로 예상됩니다.
③ 구조 : 채광과 환기가 유리한 판상형이 대세!
아파트의 구조는 판상형과 타워형 두 가지로 구분됩니다.
[출처: 리얼 캐스트]판상형 구조가 타워형에 비해 사랑받고 있는 이유는 상대적으로 남향배치의 베이(발코니를 전면으로 기둥과 기둥 사이에 햇빛이 들어오는 공간) 수 확보가 유리하여 채광이 좋고 거실과 주방이 일자로 배치되어 환기가 잘된다는 점 때문입니다. 쉽게 말해서, 해가 잘 들고 환기가 잘돼서 빨래도 잘 마르고 음식 냄새도 잘빠진 집이라는 것이죠.
물론 타워형 구조의 아파트도 장점이 있습니다. 화려한 외관 설계에 유리하고, 모두 판상 평으로만 이루어진 성냥갑 아파트보다 사생활 보호에 유리하다는 장점이 있지요.
│2단계, 아파트 분석을 마무리하며
드디어 MZ만렙투자 2단계인 아파트 분석까지 끝났습니다. 지금까지의 과정을 통해 투자할 지역과 아파트를 정하는것엔 문제가 없을 겁니다. 하지만 이렇게 정해진 투자 대상으로써의 아파트가 1개가 아니라면 어떻게할까요? 지역부터 다시 비교분석해서 조금이라도 더 좋은 곳을 찾아야할까요? 실제 부동산 투자를 하다보면 투자 대상을 1개만 정해놓고 올인하는 경우는 드뭅니다. 제 경우는 임장과 협상을 통해 맘에 드는 가격으로 부동산을 살 수 없는 경우, 대안을 마련해 놓고 있어야 타이밍을 놓치지 않고 투자할 수 있기 때문에 항상 투자 대상 아파트를 3개 정도 뽑아놓고 비교해서 투자하고 있습니다.
다음 글은 이렇게 지역과 아파트 분석을 통해 마음에 드는 투자처가 2개 이상일 경우 아파트의 가치와 가격을 비교하여 조금더 저평가된 매물을 골라내는 법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
