아파트 상품(1), 브랜드와 세대수
명품브랜드와 대단지의 힘
MZ만렙투자 프로세스, 아파트 상품 분석앞선 과정들을 통해 투자할 지역을 선택하고 입지를 분석했다면, 이제 개별 아파트 상품성을 판단할 차례입니다. 아파트의 상품성은 아파트를 구성하는 가치 중 가장 빠르게 변화합니다. 시대에 따라 변화하는 사람들의 선호도를 반영하기 때문이죠.
그렇기 때문에 인구수 100만 이상 대도시에 거주하신 분이 내 집 마련을 염두에 두고 집을 고르거나, 5년 이상 장기 투자할 때는 오늘 말씀드릴 상품성보다는 앞서 말씀드린 입지분석에 좀 더 비중을 두고 결정하시길 바랍니다. 좋은 입지를 가지고 있다면 상품성이 좋아지는 새 아파트로 변하는 것은 시간문제이기 때문입니다.
반면 4년 이내 중단기 투자를 목표로 인구수 100만 명 이하의 중견도시에 투자할 때는 상황에 따라 입지보다 상품 분석을 우선하여 최종 결정을 내리시는 것이 단기간 수익률을 극대화시킬 수 있는 투자가 될 수 있습니다. (상대적으로 인구가 적어 입지 분화가 덜 된 소규모 도시일수록 상품의 중요도는 더욱 높아집니다!)
아파트 상품은 아래 4가지(브/세/공/전) 요소를 중심으로 판단하시면 됩니다.
1. 브랜드 : 대기업 건설사 브랜드 이거나 앞으로 브랜드 아파트가 될 곳인가?
2. 세대수 : 1,000세대 이상이거나 아파트 밀집단지에 속해 있는가?
3. 공용부 : 지하주차장에 세대당 주차수가 1.5대 이상인가? 커뮤니티센터가 있는가?
4. 전용부 : 로열동/로열층(RR)인가? 4 베이 판상형 인가? 화장실/드레스룸 개수는?
│1. 브랜드 (프리미엄/일반) : 대기업 건설사가 지은 아파트가 좋다!
아주 당연한 이야기이지만 입지가 동일한 "브랜드" VS "일반" 아파트가 있다면 투자가치는 "브랜드"아파트가 높습니다. 브랜드 중에서도 지난 10년간 상위권을 놓치지 않은 대형 건설사의 "프리미엄 브랜드"라면 가장 좋겠지요?
아파트 브랜드가 본격적으로 생기기 시작한 것은 2000년 초반 삼성물산이 '래미안'과 대림산업(현재 DL E&C)이 'e편한세상'으로 이름을 붙이기 시작하면서입니다. 그 이전에는 건설회사의 별도 브랜드 이름이 아닌 '은마(한보건설)', '미도(한보건설)', '개나리(삼호주택)', '진달래(삼호주택)', '진주(라이프)', '청실(청화기업)', '홍실(청화기업)' 같이 아파트 단지마다 별도의 명칭을 부여하는 것이 일반적이었습니다.
삼성의 '래미안'과 DL의 'e편한세상'은 기존의 브랜드 네이밍이 없는 일반 아파트에 비해 인지도를 확보하며 거주자들의 위상을 높여주었고, 점차 시세에 브랜드 프리미엄이 반영되기 시작했죠. 이후 현대는 '힐스테이트'를 GS는 '자이'를 내세우며 2021년 현재까지 아파트 선호도 1위를 다투고 있습니다. 주택건설시장에 7대 건설사라고 불리는 삼성, 현대, GS, DL, 롯데, 더샵, 대우 모두 각자 브랜드를 만들어 아파트를 짓기 시작했습니다.
이런 선호도 경쟁 때문이었을까요? 이제 건설사들은 기존 브랜드를 넘어 강남을 중심으로 한 프리미엄 브랜드 상품을 출시하며 차세대 아파트를 짓고 있습니다. 현대건설과 현대엔지니어링의 디에이치(THE H), DL의 아크로(ACRO), 롯데 르엘(LE EL), 대우 써밋(SUMMIT)이 있습니다. 기존 브랜드의 1위와 2위를 지키던 삼성의 래미안과 GS의 자이는 새로운 프리미엄 브랜드를 출시하기보다 이름을 장황하게 늘리는 '펫네임'을 기존 브랜드 네임에 더해 붙이는 전략을 취하고 있습니다.(예. 래미안원베일리, 그랑자이, 프레스티지자이 등등) 아마 차별성을 살리면서도 기존 브랜드 명성을 유지하고자 하는 전략이 아닐까..하는 추측을 해봅니다.
그럼 2021년도엔 어떤 브랜드가 인기가 많았을까요? 브랜드 선호도란 매년 변하는 것이니 아래 순위는 재미로만 봐주세요 ^^
│2. 세대수(1,00세대 이상/미만) : 크면 좋다!
첫 번째 브랜드와 마찬가지로 동일한 입지 수준을 갖추었다면 300세대 이하의 소규모 단지보다 1,000세대 이상의 대단지가 더욱 높은 상품가치를 가집니다.
첫 번째 장점: 인근 소규모 단지보다 미래에 입지가 좋아질 확률이 크다.
부동산의 가치는 그 땅 위에 얼마나 많은 사람들이 모여드느냐로 결정된다는 말 들어보셨나요? 대단지는 말 그대로 대규모 단지기 때문에 여러 사람이 모여 주거하는 특성을 가지고 있습니다. 여러분이 도시계획을 담당하는 전문가나 직책자라도 이런 대규모 밀집 주거시설 근처에 교통망을 추가하거나 행정시설을 신설해서 같은 비용으로 더 많은 사람이 편익을 누릴 수 있게 하지 않을까요? 이뿐만 아니라 대기업 프랜차이즈 상업시설이나 유명학원, 병원에게도 또한 평균 이상의 구매력을 보유한 거주민들이 다수 밀집하여 살고 있는 대단치 근처는 매력적인 입점 대상 위치가 될 수밖에 없습니다. 이렇게 대단지라는 이유 하나만으로 인근의 주거 인프라가 개선될 여지는 충분히 있는 것입니다.
두 번째 장점: 대단지 아파트는 해당 지역의 주택시장을 리딩 하는 특성을 가지고 있다.
'KB선도아파트50지수'를 아시나요? KB국민은행에서 매년 연초 시가총액(각 단지 내 전체 세대 집값 총합)을 기준으로 상위 50개 단지를 선정하여 만든 지수입니다. 이렇게 선정된 단지들은 대한민국의 주택시장을 리딩 하는 단지로 큰 상징성을 가지는 것을 인정받아 시장의 흐름을 읽는데 유용한 도구가 됩니다. 위에서 이야기한 것처럼 KB선도아파트 50의 선정기준은 '단지시가총액 : 세대수 X 집값'입니다. 이중 집값만 놓고 봤을 땐 압도적으로 높은 강남지역에서 50개 단지가 모두 나오지 않은 이유는 바로 이 '세대수'에 있습니다. 1억짜리 집이 1000세대 있는 단지의 시가총액은 1,000억이지만 5억짜리 집이 100세대인 단지의 시가총액은 500억이 되기 때문입니다. 이런 이유로 KB선도아파트50의 목록을 보면 대부분 1,000세대 이상의 대단지이고 5,000세대 이상 매머드급 단지들도 포함되어 있습니다. 2021년 기준 전국의 아파트를 보면 5,000세대가 넘는 아파트는 10개 남짓이고 4,000세대를 넘는 대단지도 20개 이하로 극소수이기 때문에 그 자체로 희소성을 가지고 있으며, 이런 희소성을 기반으로 주택시장을 리딩 하는 대장단지가 될 확률이 높아집니다.
세 번째 장점: 환금성이 좋아 소유자에게 안정감과 신뢰감을 준다.
위에서 말씀드린 단지의 "시가총액"이 크면 한두 개의 사연 있는 물건이나 증여거래로 인해 발생하는 급매로 인해 아파트 평균 실거래액이 흔들리지 않습니다. 이것은 투자자 자신에게도 상당한 안정감과 신뢰감을 줍니다. 투자를 하다 보면 빨리 집을 팔아야 하는 상황이 예상치 않게 생기기도 합니다. 바로 이럴 때, 실거래 평균가의 하방경직성이 큰 대단지에 투자해 두었다면 주변에 소규모 단지보다 평균 실거래 가격도 높고 거래량도 많기 때문에 내 집을 헐값에 내놓지 않아도 일정에 맞춰 빨리 매도할 수 있습니다. 이렇게 거래가 잘되는 자산을 우리는 조금 딱딱한 용어로 "환금성이 좋다"고 합니다. 결국 투자 수익은 매도를 통해 결정되기 때문에 매도가 쉬운 대단지가 가지는 이점은 생각보다 아주 큽니다.
※ 주의점 : 입지는 좋지만 동네 자체가 1,000세대 이상의 대단지가 많지 않고 중소규모 아파트 단지들 중심으로 밀집되어 있는 곳이 있습니다. 대표적인 곳이 서초구 잠원동, 강남구 청담동, 강남구 역삼동입니다. 이런 곳에 아파트들은 입지가 우수하고 주변에 고가 아파트가 밀집되어 있는 지역이기 때문에 500세대 이하 중소규모 단지라도 걱정하지 마시고 매수하시길 추천드립니다.
좋은 아파트 상품의 조건은 오늘 이야기한 브랜드와 세대수만으로 결정되진 않습니다. 시간이 흘러 좋은 아파트의 기준이 높아질 수록 조건은 더욱 까다로워지겠죠. 하지만 아파트가 공용부와 전용부로 나뉘어져 있다는 것은 변하지 않죠. 그래서 다음글은 좋은 아파트의 조건을 하나도 놓치지않고 평가하실 수 있도록 공용부와 전용부, 각각의 관점에서 어떤 요소를 중점적으로 봐야 좋은 투자를 할 수 있는지 설명드리는 내용이 될 것입니다. 그럼 좋은 상품의 조건 2번째 이야기 함께 알아보러 갈까요?
