아파트 리스크, 보이지 않는 공급
갑자기 늘어날 공급을 미리 예측하는 방법, 분양예정물량
MZ만렙투자 프로세스, 리스크 평가│부동산 투자에 있어서 리스크란?
부동산 투자에 있어서 리스크란 뭘까요? 아직 공급량으로 잡히지 않은 "보이지 않은 공급물량"입니다.
그런데 문제는 내가 그때 확인했을 땐 분명히 공급물량이 없었는데 몇 달 지나고 보니 갑자기 예정에도 없던 공급물량이 3천, 5천 세대 늘어나 있는 경우가 발생할 수 있다는 것 이죠.
갑자기 없던 공급예정물량이 생겨난다면?보통 실거주가 아닌 부동산 투자의 경우 최소 2년의 보유기간을 예상하고 2년 이후에 다시 팔고 나와야 하기 때문에 2년 ~ 3년 후 입주 물량이 아주 중요합니다. 팔고 갈아타기를 해야 할 시점에 공급물량이 많다면 팔기 쉽지 않을뿐더러 가격도 눌려서 좋은 값을 받고 팔기 쉽지 않기 때문이죠. 그래서 기껏 2년 후 공급물량이 없는 걸 확인하고 안심하고 투자했더니, 안보이던 공급물량이 위에 그림처럼 확 늘어있다면? 그때 투자자의 마음은 어떨까요? 제 글의 주요 독자분들인 2030 세대 여러분의 경우 특히, 2년 후 예정된 결혼과 같은 이벤트가 있는데 부동산에 묶여 돈을 쓰지 못하게 된다면 정말 난감한 상황이 아닐 수 없겠지요?
│보이지 않는 공급물량, 정체는?
리스크, 즉 보이지 않는 공급물량의 정체는 바로, "분양 예정 물량"입니다. 건설사는 아파트를 공급할 때, 분양으로 입주자를 모집합니다. 분양이 뭐냐고요? 쉽게 말해 내가 이곳에 집을 짓고 있으니, 미리 돈을 넣고 공사가 완료되면 들어와서 살아! 개념의 제도입니다. 또 다른 예로는 가끔 맛집 가면 주문하고 음식 나오기 전에 선불 내야 하는 곳에 가보신 적 있을 겁니다. 이때 선불 필수 맛집의 "주문"이 바로 "분양"이라고 생각하시면 되겠습니다.
이전에 제가 말씀드렸던 부동산 플랫폼인 '부동산 지인', '아실', '호갱 노노'에서 보여주는 공급 예정 물량은 모두 위에서 설명드린 '분양이 완료'된 아파트의 입주 물량입니다. 이렇게 분양이 완료되어 공급 예정 물량으로 잡힌 아파트 단지를 A라고 해봅시다. A단지 옆에 똑같이 아직 공사 중인 신축 B단지가 있습니다. 두 아파트는 완공시점은 비슷합니다. 하지만 이미 분양이 완료된 A단지와 달리 B단지는 분양 '예정' 중 일 수도 있겠지요? 공사가 끝나는 시점이 같다고 모두 동시에 분양을 하지는 않으니까요. 이때 B단지의 공급물량이 바로 제가 "리스크"라고 이야기하는 "분양 예정 물량"입니다. B와 같은 아파트들이 분양을 하고 나면 위에서 말씀드린 "갑자기 공급물량이 늘어나는 상황"이 발생하게 되는 것이지요.
│보이지 않는 공급물량, 어떻게 확인할까?
다행히 이렇게 보이지 않는 공급 물량도 손쉽게 확인하는 방법이 있습니다. 그것도 3분 안에 한 손가락으로 말입니다. 그럼 이제 함께 한 지역의 실제 사례로 공급물량과 보이지 않는 공급물량 리스크를 분석해 볼까요?
"아실" 경상남도 포항 공급(입주)물량 1990 ~ 2025구체적으로 경상남도 대표도시 중 하나인 "포항"을 통해 리스크를 평가해보도록 하겠습니다.
먼저 '아실'앱을 통해 포항지역의 2025년까지 공급물량을 확인해봤습니다. 충격적 이게도 예정된 공급물량이 1도 없다고 나오는군요.. 이렇게 되면 기존의 신축을 위협할 수 있는 '대체체' 성격의 아파트가 한동안 등장할 수 없다는 이야기입니다. 입지와 상품이 좋은 아파트부터 상승하는 것은 당연한 흐름이겠지요. (정석대로 지역분석을 하시려면 미분양이 줄고 있는지 추이부터 확인해야겠지만, 이번 글은 리스크 평가를 위한 글이므로 생략했습니다.)
이렇게 공급이 없는 포항, 지금 당장 아무 아파트나 사야 하는 것 아닐까요?
"부동산지인" 경상남도 포항 공급(입주)물량 2000 ~ 2024혹시나 하는 마음에 '부동산 지인' 사이트로 들어가
똑같이 '포항시 공급물량'을 살펴보니, '아실'에서 보여준 결과와는 사뭇 다른 결과가 나왔습니다. 플랫폼도 결국 리소스를 기반으로 업데이트시켜 운영되기 때문에 담당자나 시스템의 업데이트가 늦는다면 이런 오류가 발생하는 것이죠. 여기서 얻을 수 있는 교훈은 반드시 2~3개의 사이트를 비교해가며 공급물량을 파악해보자 라는 겁니다.
│호갱노노로 숨겨진 공급 찾기
이렇게 부동산 지인으로 현재 기준 공급이 확정된 물량을 확인했어도 여전히 '분양이 완료되지 않은 분양 예정 물량'은 볼 수 없습니다. 이럴 때 필요한 것이 '호갱노노' 앱 입니다.
(방법 1) 호갱노노 앱 접속 > '포항시' 지도 이동 > 필터에서 "입주1년이내" 선택
위에 (방법 1)을 따라 호갱노노 접속 후 포항으로 지도를 이동한 뒤 입주 1년 이내로 필터를 수정하면 빨간색 아파트들이 표기될 것입니다. (아래그림 참조)
(방법1) 리스크 평가(방법 2) 빨간색 집 표시 단지 중 평수와 분양가(금액)가 표기되어 나오는 단지는 리스크에서 제외
아래 (방법 2) 사진처럼 "33평 3.5억"과 같이 숫자가 써져있는 단지들은 이미 분양이 완료되어 공급으로 잡힌 물량입니다. 한마디로 리스크가 아닌 신경 쓸 것 없는 단지라는 뜻이지요.
(방법2) 리스크가 아닌 '보이는' 공급물량(방법 3) 빨간색 집 표시 단지 중 평수와 분양가(금액)가 표기되어 나오는 단지는 리스크에서 제외
아래 (방법 3) 사진처럼 "예정 분양"과 같이 숫자가 아닌 글자가 단지들이 바로 위에서 말씀드린 보이지 않는 공급물량인 "리스크" 물량입니다.
(방법3) 보이지 않는 물량 = 분양예정물량 = 리스크 물량위에 사진에 분양 예정 단지뿐 아니라 포항시 전체에 분양 예정 단지를 찾아 그 단지의 세대수를 모두 더해주면, 포항의 보이지 않던 공급물량인 리스크가 얼마나 되는지 확인해 볼 수 있습니다. 빨간색 집에서 예정 분양이라고 나와 있는 곳은 총 3곳으로 '학천삼도뷰엔빌', '장성이편한세상', '더트루엘포항'이 나왔군요. 이 3개 단지의 예정 세대수를 더해주면 보이지 않는 물량 계산 끝!입니다.
│지금까지 포항시를 예로 분석한 결과를 표로 정리해 봤습니다.
포항시, 분양예정물량(리스크) 고려 최종 공급 평가 결과① '지인', '아실' 등을 통해 분양이 완료된 공급물량을 연도별로 카운트해줍니다.
② '호갱노노'를 통해 입주 1년 이내 필터링으로 '예정 분양'단지를 찾아 리스크를 계산해 줍니다.
③ 분양 후 입주까지는 통상적으로 2~3년 이 걸립니다. 아파트 단지의 공사기간이 2~3년이기 때문입니다. (선분양의 경우 한해서 설명드립니다. 후분양의 경우는 분양 후 3~4개월 뒤 바로 입주하기도 합니다.) 대략적인 지역의 공급 리스크를 평가하기 위해 분양 예정 물량을 2, 3년 후 확정된 입주물량에 50%씩 나눠 더합니다.
④ 마지막으로 적정물량과 리스크가 고려된 공급물량을 비교해 공급량을 평가하면 리스크 분석 끝입니다.
│한걸음만 더 가볼까요?
사실 위에 단계까지만 보아도 큰 무리 없이 안정적인 투자를 할 수 있습니다. 하지만 리스크를 제대로 평가하기 위해선 아직 할 일이 하나 남았습니다. 바로 "공급의 양"이 아닌 "공급의 질"까지 살펴보는 것입니다.
포항시 구별 평단가 차이공급은 양만으로 평가할 수 있는 문제가 아닙니다.
정부에서 아무리 '임대주택'을 늘린다고 해도 '강남의 신축 아파트'가 떨어질 일 이 없는 것은 수요층이 다르기 때문입니다. 강남의 신축 아파트는 서울에 사업체나 직장을 두고 있는 거의 모든 사람이 돈만 된다면 들어가고 싶어 하는 아파트입니다. 그래서 그 수요층은 서울/경기뿐 아니라 심지어 인천의 일부까지도 포함되지요. 하지만 '임대주택'은 그렇지 않습니다. 이번 정부에서 발표한 원룸이나 투룸의 호텔 혹은 오피스텔 같은 임대주택은 결혼하기 전 또는 대학생 일부의 수요를 감당할 수밖에 없는 "질적으로 약한 공급"입니다. 따라서 같은 1만 세대가 공급되더라도 '강남 한복판'에 공급되는 것과 '변두리 외곽지역에 임대주택'이 공급되는 것은 그 영향력이 하늘과 땅 차이라는 것이지요. 따라서 '평단가'가 비싼 좋은 입지에 양질의 민간주택이 공급될 때 더욱 많은 수요를 감당할 수 있으며, 투자자 입장에서 '리스크'는 커지는 것입니다.
오늘은 다소 앞선 글보다 지역분석에 조금 깊은 부분까지 살짝 건드려 보았습니다. 현재 단계에서 모두 이해가 되지 않는 것은 당연합니다. 전국의 입지분석과 수급균형을 볼 수 있어야 하기 때문이죠. 시간이 듭니다. 한 번에 이해되지 않더라도, 초반에는 부동산 시장과 입지에만 집중해서 공부하시길 바랍니다.
드디어 1단계 지역분석을 마쳤습니다. 다음 단계는 투자 뿐 아니라 내 집 마련에서도 가장 중요한 입지와 상품을 분석입니다. 전국을 대상으로 하는 투자라면 전국에 적용할 수 있는 입지분석 요소가 필요하겠죠? 정말 부자들은 어떤 기준으로 입지를 고를까요? 대기업보다 개인사업체가 많은 지방에서도 역세권이 가지는 의미가 서울처럼 클까요? 아니라면 어떤 기준으로 입지를 평가해야 하는 걸까요?
다음글을 통해 명확히 말씀드리겠습니다.
