입지, 집값을 결정하는 4개 핵심 요소
소득(일자리)/교통/교육/환경
수요와 공급, 리스크 평가를 통해 지역을 선정했다면 이제 무엇을 해야 할까요? 혹은 맘에 드는 지역이 두 개 이상일 경우 어떻게 최종 투자처를 결정해야 할까요? 정답은 좋은 아파트를 찾는 것입니다. 좋은 아파트는 '입지분석'과 '상품 분석' 2개의 과정을 통해 골라낼 수 있습니다. 오늘은 아파트 선정을 위한 첫 번째 과정인 '입지 분석'에 대해 이야기하겠습니다.
MZ만렙투자 프로세스, 입지분석│제1 입지 요소 : 전국 공통 핵심요소 '소득'
입지가 좋다는 것은 무엇일까요? 살기 좋다는 것 아닐까요? 살기 좋은 곳엔 어김없이 부자들이 모여 살고 있습니다. 그럼 부자의 공통점은 무엇일까요? 소득이 높다는 것입니다. 그래서 입지가 좋은 곳엔 소득이 높은 사람들이 모여서 살고 있습니다. 입지가 좋은 지역이 어디인지 모르겠다고요? 고소득자가 몰려있는 곳을 찾아보세요. 그리고 가능하다면 이런 곳에 투자해보세요. 절대 실패하지 않는 투자를 경험하실 수 있을 겁니다.
그렇다면 고소득자가 몰려있는 지역은 어디이고, 어떻게 찾을 수 있는지 살펴볼까요?
Q. 일자리가 없는 지역은 소득이 없는 지역?
소득의 종류 (8가지 소득)많은 사람들이 서울 부동산을 이야기할 때 가장 중요한 것은 "일자리"라고 이야기합니다. 틀린 말이 아닙니다. 일자리가 모여있는 곳에 고소득자가 몰려있습니다. 때문에 일자리가 많은 곳, 일자리가 늘어날 곳을 기준으로 입지를 평가는 것 또한 "소득"을 기준으로 입지를 평가하는 것과 같은 이치라고 설명할 수 있습니다. 하지만 소득엔 근로소득만 있는 것이 아니죠. 사업을 통한 사업소득, 투자를 통한 배당소득과 이자소득 등 돈을 버는 방법은 다양합니다.
그래서 서울과 같이 일자리가 많은 경제수도가 아닌 전국을 대상으로 투자할 때 일자리 수를 기준으로 입지를 분석하는 것은 한계가 있습니다. 근로소득이나 대기업 고위직 간부, 전문직이 아닌 개인사업이나 투자로 자산을 일군 부자들이 어디에 모여서 살고 있는지, 서울 이외 지역에서는 일자리 수로 파악하기 힘들기 때문입니다.
이럴 땐 '지역 1인 평균 소득' 이 일자리 수의 현명한 대안이 될 수 있습니다. 앞서 이야기한 근로소득 이외 사업소득, 이자소득, 배당소득, 연금소득, 기타소득을 모두 합산한 것을 종합소득'이라고 합니다. 그리고 이 종합소득을 기준으로 내는 세금이 바로 '종합소득세'입니다. 국세청에서 매년 세금에 대한 통계를 '국세통계'라는 정보로 공개하기 때문에 이 자료를 이용하면 전국에 고소득자가 몇 명의 고소득자가 어떤 지역에 모여 살고 있는지 알 수 있습니다. KOSIS 국가 통계 사이트를 통해 2019년 지역별 종합과세표를 다운로드하여 1인 평균 소득이 높은 지역 순으로 정렬해보았습니다.
Q. 부자들이 모여 살고 있는 곳은 어디?
전국 1인당 평균 종합소득 1위~20위 지역 [출처 : 국세통계, 2019년 기준]1인 소득 평균 1위가 강남구가 아닌 용산구인 것은 의외였으나, 대형 평수 위주인 '나인원 한남' 입주 영향으로 다수의 기업인들과 셀럽들이 한남동에 몰리며 발생한 결과가 아닐까 추측해봅니다. 하지만 여전히 경제활동인구 규모를 나타내는 '(A)신고인원'과 지역 내 종합소득 규모인 '(B) 종합소득금액'을 모두 고려해봤을 때, "강남구"와 "서초구"가 압도적이라는 것을 다시 한번 확인할 수 있습니다. 서울 이외 1인 평균소득이 높은 부자들이 모여살고 있는 지역은 '대구 수성구', '경기 과천', '부산 해운대구', '경기 성남(판교)'가 있네요.
[지역별 최고가 아파트 (2022. 9월 기준)]
위에 언급된 동네는 한 곳도 빠짐없이 지역 내 최고가 아파트가 자리 잡고 있는 지역입니다.
[서울 용산구 한남동] 장학파르크한남 100평 : 135억 (실거래 '22년 4월)
[서울 성동구 성수동] 갤러리아포레 90평 : 88억 (실거래 '22년 6월)
[서울 강남구 청담동] 상지리츠빌카일룸 3차 101평 : 85억 (실거래 '21년 5월)
[서울 서초구 반포동] 레미안퍼스티지 81평 : 84억 (실거래 '22년 7월)
[부산 해운대구 우동] 해운대경동제이드 93평 : 75억 (실거래 '22년 1월)
[경기 성남시 분당구] 판교더샵퍼스트파크 100평 : 49억 (실거래 '22년 7월)
[대구 수성구 범어동] 두산위브더제니스 88평 : 41억 (실거래 '22년 5월)
앞으로 주거 환경이 획기적으로 좋아질 성동구 성수동과 양천구 목동지역의 정비사업이 끝나고 나면, 해당 지역의 지역 평균 소득이 10위권 안으로 치고 올라올 확률이 아주 높다고 생각합니다. 한마디로 입지가 좋아질 확률이 높은 지역이라는 것이지요.
[인당 종합소득 = 입지 평가 핵심요소]
앞서 일자리수가 중요한 이유는 결국 '고소득자의 수'이며 '양질 수요의 원천'이기 때문이라고 이야기했습니다. 인당 종합소득은 일자리 수로 양질의 수요가 어디에 밀집되어 있나 예상하는 것이 아닌, 질적인 수요와 양적인 수요 그 자체를 수치로 보여주기 때문에 일자리보다 강력하고 전국 어느 지역이든 적용이 가능한 입지 평가 요소라고 할 수 있겠습니다.
│제2 입지요소 : 부자들의 핵심요소, '환경'
엄밀히 말해 환경은 사는데 꼭 필요한 요소는 아닙니다. 멋진 산이나 강, 바다가 보이지 않아도 집 앞에 한강공원이 없어도 사는데 정말 아무런 지장이 없기 때문입니다. 이와 같이 꼭 필요한 것이 아닌대도 원하게 되는 요소를 '니즈(NEEDS, 기능적 필요)'가 아닌 '원츠(WANTS, 심리적 욕망)'라고 합니다.
쉬운 예로, 식사가 니즈라면 후식은 원츠인 것이죠. 고급 레스토랑의 코스요리를 시켜보면, 가격의 차이는 메인 메뉴가 아닌 후식에서 난다는 것을 알 수 있을 겁니다. 집값도 마찬가지입니다. 앞서 이야기한 고소득 지역으로 갈수록, 대형 평수로 갈수록 환경이라는 '원츠(심리적 욕망)'가 집값에 미치는 영향력이 높아집니다. 때문에 해당 지역의 소득 수준이 높을수록, 큰 집을 원할수록 우수한 환경이라는 입지 요소를 갖춘 지역의 아파트가 대장 아파트가 될 확률은 높아집니다.
예를 들면, 21년 기준 최고가 아파트인 청담과 한남, 성수 지역은 우수한 환경을 최대 장점으로 가진 지역이지만, 대치나 도곡에 비해 교육은 다소 불리합니다. 대한민국 제일의 학원가인 대치 학원가가 대치동에 있기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 대치동이 아닌 청담, 한남에서 대형 평수 최고가 아파트가 나온다는 건, 부자들은 교육이나 교통보다 환경이라는 요소의 가치를 더 두고 있다는 것을 알 수 있습니다.
부자의 입장에서 생각해보면 당연한 일입니다. 교육이나 교통은 충분이 대체할 수 있는 반면 환경은 한번 거주지를 정하면 개인의 노력을 통해 개선할 수 있는 부분이나 대안이 없거든요. 개인의 가치관이나 집안 사정에 따라 대치동 학원가는 집을 결정하는데 고려할 요소가 아닐 수 있습니다. 개인교사나 유학을 통해서도 자녀 교육문제는 충분히 해결할 수 있기 때문입니다. 집 앞에 지하철이 없는 것도 크게 불편하지 않을 수 있습니다. 내차로 편하게 나 대신 운전해줄 기사분과 함께라면 지하철보다 내 차가 편할 테니까요.
서울 한강 뷰 [출처 : 호갱 노노]
부산 광안대교 뷰 [출처 : 호갱 노노]│제3 입지요소 : 모든 부모의 공통 관심사 '교육'
교육은 모든 부모님들의 관심사입니다. 내 자식을 올바르고 똑똑하게 키우고 싶은 부모의 마음은 누구나 가지고 있기 때문이 아닐까 생각해봅니다. 서울도 서울대 입학을 위한 강남 8학군 입학, 대치동 학원가, 목동 학원가 등 교육 경쟁의 치열함과 중요성은 두말하면 입 아픈 정도지만, 집값 형성에 미치는 교육의 중요성은 오히려 서울보다 광역시와 지방이 더 큽니다.
이유가 뭘까요? 바로 "교육만이 살길"이라는 가치관을 가진 부모와 아닌 부모의 차이로부터 온다고 할 수 있습니다. 자녀가 성공하고 윤택한 삶을 사는 데에 있어 교육만이 살길이라고 생각하는 부모의 수가 많을수록, 교육을 위해 조금 먼 출퇴근 거리와 척박한 자연환경도 감수할 수 있는 부모의 수가 많을수록 교육은 입지의 절대적인 조건이 됩니다. 국내 상위 소득 1% 내에 속한 부자들은 대부분 강남/서초구와 한남동, 성수동에 거주 중입니다. 신기하게도 이들 중 일부는 꼭 자식의 교육을 1순위로 생각하지 않고 주거지를 정하는 케이스가 꽤 많이 있습니다. 왜냐하면 꼭 대치동 학원가에 내 아이를 보내지 않아도 개인 교사와 유학이라는 대안이 있기 때문입니다. 하지만 이런 대안을 사용할 수 있는 여유 있는 부모는 그리 많지 않은 것이 현실입니다. 인구수와 소득 수준이 적은 지방으로 갈수록 교육에 의지하는 부모의 비율은 많아질 수밖에 없고 이에 따라 지방의 입지를 결정하는 핵심 요인은 '교육'이 될 수밖에 없는 것이지요.
대표적인 예로 아래 대구광역시의 경신고 학군, 범어동 학원가 인근 아파트들을 들 수 있습니다. 대구뿐 아니라 부산을 제외한 4대 광역시 모두 학군 프리미엄이 집값을 좌우하는 최중요 입지 요소로 작용하고 있음을 아래 예시를 통해 알 수 있습니다.
대구 범어동 학원가와 대장 아파트 
대전 둔산동 학원가와 대장 아파트
울산 신정동 학원가와 대장 아파트
광주 봉선동 학원가와 대장 아파트따라서 서울, 부산, 경기 지역 내 10억 이상의 자산을 가지고 아파트를 투자할 경우 교육 프리미엄보다 지역 거주민들의 소득 수준 및 환경 프리미엄(한강, 광안대교)를 우선순위로 두고 결정을 내리는 것이 현명합니다. 이외 대구와 대전, 광주와 같은 광역시를 포함한 지방 중소도시에 투자할 경우 입지 평가 시 교육 프리미엄을 최우선 요소로 평가하여 내 집 마련이나 가치투자를 하는 것이 수익률과 안정성을 동시에 보장받을 수 있는 지혜로운 투자라고 할 수 있겠습니다.
│제4 입지요소 : 출퇴근의 무게를 덜어줄 ‘교통’
마지막으로 아파트 입지의 격을 결정하는 입지 요소는 ‘교통’입니다. 교통 중에서도 매일 출퇴근해야 하는 직장과의 교통이 집값의 향방을 가르는 중요한 요소라 할 수 있습니다. 매일 출퇴근하는 직장으로 연결되는 교통이 아닌 친정집이나 처갓집으로 가는 교통이 좋아봤자 내가 가진 집값이 오르기는 힘들다는 뜻입니다. 그래서 교통을 기준으로 입지를 평가하고자 할 때는 이 교통의 목적지가 출퇴근할 수 있는 일자리로 연결되는가를 생각해보는 것이 가장 중요한 포인트입니다.
이때 많은 사람들이 오해하는 것이 지방 지하철 역세권에 대한 평가입니다. 지하철의 중요성은 지역 내 근로자의 수와 비례합니다. 땅과 도로의 면적은 한정적인데 직장이 몰려있는 업무지역으로 출퇴근하는 인구가 동시간대에 몰린다면? 말 그대로 도로 위에 출퇴근 지옥길이 열리는 것입니다. 도로 위에서 낭비하는 시간이 예측 불가능할 정도로 길어질 수 있고 사고라도 나면 정신적 금전적 피해가 이루 말할 수 없을 정도로 큽니다.
이런 이유로 근로자의 수가 많은 도시 내에서는 지하철의 유무와 역과 아파트의 거리가 집값의 아주 중요한 요소가 될 수밖에 없는 것 이죠.
지역별 근로자수와 면적 [출처 : 국세청, 국세통계 (근로소득세)]위 자료는 국세청의 2019년 근로소득 데이터를 통해 정리한 자료입니다. 근로소득세를 지불하는 근로자 수가 많은 순으로 지역을 줄 세웠을 때 경기, 서울, 부산 순으로 나옵니다. 지하철 역세권 여부를 입지평가의 핵심요소로 보고 분석해야 하는 지역은 딱 이 3개 도시(서울/경기/부산)와 인천 중 서울로 출퇴근하는 근로자들이 거주 중인 동인천(부평구) 지역으로 한정 지으면 됩니다.
서울 3대 업무지구 (GBD, CBD, YBD)그중에서 경기도의 역세권을 평가할 땐 조금 더 신중히 판단해야 합니다. '평택, 화성, 동탄, 수원 일부를 제외한 경기도는 지역 내에 자체적인 일자리를 가지고 있지 않습니다. 이런 특성을 가진 경기 지역은 서울로 출퇴근하며, 비교적 저렴한 집값으로 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다는 장점이 있기에 서울의 위성도시 역할을 수행하는 지역입니다. 따라서 서울 핵심업무지구인 강남 GBD(Gangnam Biz. District)/ 종로 CBD (Central Biz. District)/ 여의도 YBD(Yeouido Biz. District)로 통하는 지하철 역세권이냐 아니냐가 집의 가치를 결정짓는대 아주 중요한 요소가 됩니다. 따라서 서울과 통근이 가능한 거리에 위치해 있으며, 지자체 내에 대규모 일자리를 가지고 있지 않은 경기도의 경우 환경이나 교육보다 서울 핵심업무지구로 통하는 "교통"을 입지평가의 최우선 요소로 삼으셔서 투자하시길 바랍니다.
그럼 부산과 비슷한 출퇴근 근로자를 보유 중인 경남은 어떻게 봐야 할까요? 이 경우 한걸음 더 들어가 깊게 살펴보아야 합니다. 경남은 부산의 위성도시라 할지라도 서울/경기와 그 성격이 조금 다릅니다. 서울과 인접한 경기지역은 대부분 서울의 3대 업무지구로 출퇴근하는 반면 여러 국가산업단지가 산발적으로 분포하고 있는 경남지역의 근로자들은 꼭 부산으로 출퇴근하는 것이 아니라는 것입니다. 울산에 위치한 대기업 단지로 출퇴근하는 분들도 있고, 각 지역에 나뉘어 있는 산업단지로 출퇴근하며 출퇴근의 중심지가 부산으로 집중되지 않는 특성이 있습니다. 또한 지역 면적이 부산의 14배에 달할 정도로 넓기 때문에 동일한 근로자 수를 보유하고 있다 해도 충분히 쾌적한 도로환경을 누리며 운전이 가능합니다. 지하철이나 철도가 굳이 없어도 자신의 자동차 사용을 선호할 수밖에 없는 환경입니다. 인천의 경우, 서울로 출퇴근할 수 있는 지역은 동쪽에 위치한 부평구로 한정됩니다. 따라서 역세권 프리미엄은 부평구에 한정하여 평가하는 것이 좋습니다. 향후 7호선 연장 시, 조금 긴 운행시간을 고려한다면 청라지역도 출퇴근이 가능할 것입니다. 하지만 현재로서는 부평구를 제외한 인천 지역은 서울 출퇴근 수요가 아닌 인천에 위치한 항만/부두, 산업단지로 출퇴근하는 근로자의 수가 많다고 봐야 합니다. 이런 경우 인천 내에 일자리로 출퇴근이 가능한 지하철 역세권은 플러스 요소가 될 수 있으나, 투자나 실거주를 결정하는 가장 중요한 핵심 요소로 보기는 어렵습니다.
면적당 근로자 수가 인천과 비슷한 대전광역시와 광주광역시도 마찬가지로 보시면 됩니다. 지하철역이 있으면 플러스 요소가 되는 것은 맞지만, 부가적인 요소일 뿐 투자와 실거주를 결정짓는 요소로 평가하게 된다면 오히려 부동산의 가치를 고평가 할 수 있는 요인이 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
│마무리하며
지역의 입지를 평가할 수 있는 4가지 핵심 요소에 대해 이야기해보았습니다. 인구 100만 명 이상의 지역에서는 위에 이야기한 요소를 두루 갖춘 우수한 입지의 구축 아파트가 상대적으로 빈약한 입지의 신축 상품보다 가격이 높고 미래 가치도 높을 확률이 아주 높습니다. 때문에 자신이 눈여겨보고 있는 지역이 인구 100만 명 이상의 대도시 지역에 속한다면 위에 4가지 요소를 주의 깊게 보고 투자할 수 있는 아파트마다 각각 4가지 요소의 점수를 직접 메기며 비교하여 결정하길 바랍니다.
다음 글은 인구 100만 명 미만 중규모 도시에 투자할 때 더욱 빛을 바랄 수 있는 아파트 상품 평가의 핵심 요소에 대해 말씀드리겠습니다. 다음 글도 기대해 주세요.
