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Sep 13. 2022
아파트 수요 공급, 미분양과 공급이 동시에 감소중인가
부동산 투자 핵심 성공요소 '수요 공급 평가'
│MZ세대, 부동산 만렙투자 프로세스
과거의 저와 같이 상대적으로 자금과 시간이 부족한 MZ세대를 위해 만든 투자프로세스이지만, 부동산으로 경제적 기반을 다지고 싶은 분들이라면 나이와 상관 없이 누구나 사용할 수 있습니다.
MZ만렙투자 단계별 분석 내용MZ만렙투자(MZ세대 부동산 만렙투자 줄임말)는 3단계로 나누어져 있습니다.
1단계는 하나의 생활권을 대상으로 부동산 시장을 분석하여 투자 대상지역을 선정하는 지역 분석 입니다.
2단계는 선정된 지역을 대상으로 입지와 상품을 분석하여 투자대상 아파트를 선정하는 아파트 분석 입니다.
3단계는 선정된 아파트를 대상으로 가격을 비교 분석하여 최종 투자처를 선정하는 가격분석 입니다.
거창하게 '분석'이라는 단어를 썻지만 실제 내용을 보면 중고등학생도 충분히 따라하고도 남을 쉬운 내용이니 겁먹지말고 편하게 보시면 됩니다.
MZ만렙투자 프로세스● MZ만렙투자, 첫 번째 단계는 가장 중요한 과정인 지역분석입니다. 지역분석이란, 하나의 생활권의 미분양과 확정된 입주물량, 아직 확정되지는 않아 공급량에 반영되지 않은 분양예정물량(리스크)을 살펴 투자 대상지역(시/도)을 선정하는 과정입니다. 결국 부동산도 시장이라는 큰 기반 위에서 움직이는 자산입니다. 그렇기 때문에 수면 위에 떠있는 보이는 모습인 아파트 상품이나 입지만 보고 투자한다면 기대에 못미치는 투자가 될 확률이 높습니다. 가격을 움직이는 시장이라는 큰 판을 읽어내지 못했기 때문이죠.
● 1단계를 통해 투자 대상지역이 선정되었다면 다음에 할 일은 선정된 지역을 대상으로 입지와 상품을 분석하는 것입니다. 부동산이 시장(Market)이라는 판 위에서 움직인다면, 아파트는 입지라는 판 위에서 움직입니다. 부동산의 본질인 대지(땅)를 주거라는 관점에서 가치 평가하는 것을 입지분석이라고 합니다. 한편, 대지의 가치가 같더라도 고층의 고급 자재로 지어진 하이엔드 아파트와 대지지분도 작고 연식도 애매한 구축 아파트가 시장에서 인정받을 수 있는 가격은 차이 나겠죠? 이렇게 대지의 가치를 제외하고 아파트라는 상품의 관점에서 가치 평가하는 것을 상품 분석이라고 합니다. ● 위 두 가지 과정을 통해 본인의 여력에 맞는 투자 대상 아파트를 선정하는 것이 2단계 아파트 분석입니다.
● 마지막 단계는 2단계를 통해 선정된 투자 대상 아파트 간 가격을 비교 평가함으로써, 최종 투자처를 선정하는 과정입니다.
│실거주를 고려 시, 주의할 점!
● 먼저 위에 투자프로세스는 한번 사면 10년 이상 팔지 않을 내 집 마련에 적용하기는 부적절한 면이 있습니다. 예를 들면 첫 번째 단계인 지역분석부터 필요 없는 과정이 됩니다. 수요와 공급을 분석해서 지역을 정하는 투자와 달리 내 집 마련은 현재 살고 있는 생활권을 크게 벗어날 수 없기 때문이죠. 세 번째 단계인 가격 분석도 내 집 마련에서는 크게 신경 쓰시지 않아도 됩니다. ● 내 집 마련은 무조건 내가 살고 있는 생활권 내에서 여력이 되는 한 가장 좋은 입지의 가장 좋은 상품, 가장 비싼 아파트를 사는 것이 정답이 될 확률이 아주 높기 때문에 투자에 비해 신경 써야 할 문제가 훨씬 적습니다. ● 투자가 아닌 내 집 마련을 생각하고 계신 분들은 2단계에 해당하는 아파트 (입지, 상품) 분석에 집중해서 글을 읽어주시면 됩니다.
그럼 이제 본격적으로 부동산 만렙투자 프로세스 1단계, 수요-공급 평가부터 시작해볼까요?
│부동산 투자 핵심 성공요소 '수요 공급 평가'
MZ만렙투자 프로세스, 수요-공급 평가부동산과 관련된 기사를 보면 '공급 부족'이라는 키워드를 자주 보셨을 겁니다. 그럼 과연 공급이 부족하다, 공급이 과잉이다라고 정의할 수 있는 기준은 무엇일까요? 바로 지역에 형성된 '수요'입니다.
● 주택 매매수요는 금리, 환율, 정책, 통화량 등 수많은 요소들에 각각 반응하는 사람들의 심리에 따라 변하는 '변수'입니다. 하지만 국가정책기관을 비롯한 많은 사람들이 지역의 적정 수요를 해당 지역 인구수의 0.5%라는 일관된 '정수'로 수치화시켜 사용하죠. ● 수년간 지속해온 실전 투자와 가상 투자를 통해 심리에 따라 변하는 아파트 매매수요를 인구수의 0.5%라는 고정된 수치로 타협하여 추정할 때, 투자에 치명적인 결함이 생기는 것을 알게 되었습니다.
만약 이론대로 한 지역의 부동산 매매수요가 인구수 0.5%라는 고정된 수치로 평가될 수 있다면 경제학의 수요-공급의 법칙에 따라, 인구수 0.5% 대비 작은 공급이 이루어진 시기는 가격이 올랐어야 합니다. 반대로 인구수 0.5%보다 많은 양의 공급이 들어갔던 시기는 가격이 하락하거나 보합했어야 하지요.
│과거 수요의 지표 : 인구수 0.5%?
지역 수요 = 인구수 0.5% 이론하지만 실제 부동산 시장에서 이 이론은 통하지 않았습니다. 공급이 인구수의 0.5%보다 많은 시기, 가격이 상승하기도 하는 반면, 인구수의 0.5%보다 적은 공급이 2~3년간 지속되었을 때도 가격이 보합이거나 하락하기도 했던 것이죠.
실제 공급량과 집값의 결과'수요=인구수 0.5%'이론의 한계점은 2008년부터 2020년까지의 서울 부동산 시장을 봐도 알 수 있습니다. 공급이 가장 부족했던 2008년부터 2014년 사이 서울 부동산은 보합하다가 하락을 지속하는 지루한 시장을 이어갔습니다. ● 왜 공급이 가장 부족했던 시기에 부동산 가격이 오르지 않고 오히려 떨어진 것일까요?
│새로운 수요의 지표 : 미분양
공급이 문제가 아니라면 수요에서 답을 찾아야 했습니다. ● 많은 고민과 분석 끝에 수요의 지표를 '미분양'으로 보고 부동산 가격과 미분양의 상관관계를 분석해보았습니다. 결과는 충격적이었습니다. 대학시절 뉴턴의 운동법칙(F=ma)을 통해 대부분의 응용 역학 문제를 해결했던 것처럼, 간단하지만 확실한 법칙으로 부동산 시장의 변동성이라는 어려운 문제를 해결할 수 있다는 희망이 보여 혼자 들떠서 기뻐하던 것이 생각납니다. 제가 놀랐던 이유는 아래처럼 단순하고 명확한 가격과 미분 양간의 반비례라는 상관관계를 찾아냈기 때문입니다. ● '전국의 거의 모든 지역에서 대량의 미분양이 한꺼번에 소화되는 시점에서는 예외 없이 대세 상승을 시작했다'라는 사실을 발견한 것이죠.
미분양과 집값의 상관관계│수급투자 원칙(1) 미분양과 공급이 함께 감소 중인 곳에 투자!
미분양과 집값 사이의 반비례 관계는 의문으로 남았던 "2008~2014, 서울 부동산 시장의 부진"도 너무 간단명료하게 설명해주었습니다. 약 500세대로 적정 수준을 유지하던 서울의 미분양은 2008년 1월을 기점으로 2013년 9월 4,331세대까지 치솟았습니다. ● 서울의 수요를 인구 0.5%로 가정하여 공급량을 판단했을 때는 분명 수요 대비 공급 부족인 부동산 시장이었지만, 미분양을 수요의 지표로 보고 수요 공급을 분석해보면 새로 공급되는 신축 브랜드 대단지 아파트도 분양되지 않는 수요가 싸늘하게 식은 "수요 대비 공급과잉의 부동산 시장"이었던 겁니다.
● 이후 다수의 가상 투자와 실제 투자 경험을 통해 미분양이 급격히 줄어드는 지역에 투자하는 것을 제일 선호하게 되었고 반대로 미분양이 늘어나는 추세에 있는 지역은 절대 , 무슨 일이 있어도 투자하지 않는 것을 전제로 하게 되었습니다. 저와 같이 한 지역의 미분양과 공급이 동시에 감소하는 것을 가장 강력한 매수 시그널이나 투자의 제1원칙으로 삼으신다면 실패 없는 투자를 경험하실 수 있을 겁니다. (이미 줄어들 미분양이 없는 지역은 미분양 대신 청약경쟁률을 수요의 지표로 보며 주요 지역에 미분양이 늘어날 조짐이 보이는지 확인하는 과정이 필요합니다!)
[우주인's TIP] 수요 파악 시 주의사항 : 전국구 청약지역
"전국구 청약지역"이란, 그 지역에 살지 않는 사람도 전국적으로 청약할 수 있는 지역을 이야기합니다. 이런 지역은 제가 앞서 말한 '미분양'을 '수요'의 지표로 활용하는데 한계가 있습니다. 해당 지역에서 실제로 집이 필요한 실수요자들 뿐만 아니라 전국에 있는 투자자들도 청약이 가능하기 때문에 미분양으로 지역 내에 실수요를 읽을 수 없기 때문입니다. 따라서 아래 지역은 미분양이 줄거나 청약경쟁률이 높다 해서 무조건 지역 내 수요가 살아나고 있다고 판단할 수 없다는 걸 기억해주세요!
[전국구 청약지역 목록]
- 세종(행정중심 복합도시)
- 기업도시(충주/원주)
- 평택(주한미군기지 이전)
- 혁신도시(원주/나주/김천 등)
- 도청이전 신도시(경북도청신도시, 내포신도시, 남악신도시)
│수급투자 원칙(2) 천장이 뚫린 지역에 투자!
아래는 제가 실제로 투자할 때 사용하는 지역 생활권 테이블입니다. 이렇게 생활권을 나누어 생각하게 된 배경은 서울 지역의 공급은 경기지역의 부동산 시장에 분명히 영향을 미칠 텐데 왜 따로 떼어 생각하는 걸까?라는 의문에서 시작되었습니다. ● 그래서 전 서로 생활 인프라를 공유하며, 이사를 오가는데 큰 지장이 없는 하나의 생활권 단위로 수요와 공급을 분석하여 투자에 적용하기 시작했습니다. 예를 들어 부울경(부산, 울산, 경남) 생활권에 속해있는 양산에 투자를 고려할 땐, 양산의 미분양과 입주물량뿐 아니라 해당 생활권의 천장 지역인 부산도 함께 분석하는 것이죠.
생활권 별 천장지역과 일반지역 구분표 (출처 : 행정안전부, 아실, 자체제작)