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브런치북 지친 당신에게 부동산을 처방합니다 02화

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by 우주인 Aug 17. 2021

전국 아파트, 대장의 조건

MZ만렙투자를 위한 아파트 투자 상식

본격적으로 MZ만렙투자 프로세스를 다루기 전, 워밍업으로 아파트 투자의 필수 개념이라고 할 수 있는 "대장 아파트"에 대해 알아보고 가겠습니다. 이미 해당내용에 대해 알고 계신분들은 다음글로 넘어가셔도 되지만, 모르시는 분들은 뒤에 투자 프로세스가 이해되지 않을 수도 있으니 먼저 읽어보고 가시길 추천드립니다.

대장 아파트? 왜 알아야 할까요?

오늘은 "대장의 조건"에 대해서 이야기할 겁니다. 주식에서 "대장주(대장 주식)"이라 함은 안정적으로 시장의 수익률을 선도하며 올리는 주식을 이야기합니다. 대장과 같이 선두에서 흐름을 잡아주기에 대장이라는 말이 붙은 것 이죠. 아파트에도 "대장 아파트"가 있습니다.

대장 아파트의 특징

왜 대장 아파트를 아는 것이 중요할까요?

첫 번째, 대장 아파트는 지역 내에서 가장 "먼저" 오르기 때문입니다. 앞으로의 아파트 가격 흐름을 미리 읽을 수 있는 바로미터가 되어 주는 것이죠. 대장 아파트가 오르는 것을 먼저 확인하고 나면 인근 지역의 아파트도 "아 곧 따라서 오르겠구나?"라고 생각할 수 있습니다.

두 번째, 대장 아파트가 가장 "많이" 오르기 때문입니다. 일반 아파트들의 가격은 대장 아파트 가격과 적정비율(%) 차이를 두며 "뒤따라" 오릅니다. 설명을 위해 예를 들어보겠습니다.

한 지역에 대장 아파트(A)와 일반 아파트(B)의 가격은 각각 10억과 7억이었습니다. 대장 아파트(A)와 일반 아파트(B)는 항상 10:7 비율의 가격차이를 유지하고 있었지요. 그런데 2년 후 상승기를 맞이해 대장 아파트(A)가 먼저 가격이 올라 20억이 되었습니다. 이때, 아직 아파트(B)는 가격이 오르지 않고 그래도라고 가정해봅시다. 아파트 (B)는 향후 얼마까지 오를 수 있을까요? B아파트 인근에 특별한 호재가 있어 입지가 변하지 않는 이상 대장 아파트(A)와 10:7 비율인 14억까지 오를 수 있을 것입니다. 2년 전에 두 아파트의 가격차이는 3억이었지만, 시간이 지나 6억 차이로 벌어질 확률이 크다는 것이지요.

왜 이런 일이 생길까요? 화폐가치가 떨어지기 때문입니다. 2년 후에 6억이 2년 전 3억의 가치를 가진다는 것이지요. 우리가 흔히 이야기하는 "돈" 그러니까, "종이돈=화폐"의 가치는 정부의 정책과 국제경제상황에 따라 변합니다. 대부분의 자본주의 국가는 돈을 찍어내어 실업률을 일정 수준 이하로 유지하고 기업의 성장을 유도하는 "인플레이션"을 선택합니다. 그 결과 단기간 대규모 공급이 불가능한 금과 부동산 같은 실물자산의 가치는 화폐에 비해 상대적으로 올라가게 되는 것이죠. 어릴 적 1,500원이었던 짜장면 값이 6,000원이 되는 것과 같은 이치입니다. 통화량과 부동산에 대해서는 한 편의 글로 다시 자세하게 설명드리겠습니다.

어쨌든 중요한 것은 대장 아파트와 일반 아파트는 같이 오르지만, 그 가격차이가 점점 벌어진다는 것입니다.

이렇게 좋은 대장 아파트, 어떻게 알 수 있나요?

대장 아파트는 지역 내에서 ①평단가가 가장 비싸고 ② 인기가 많은 아파트입니다. 사실 이렇게 글을 쓰기도 민망할 정도로 찾기가 쉽습니다. 호갱 노노를 이용해 직접 "청주"의 대장 아파트를 찾아보도록 하겠습니다.

우선 호갱 노노에 접속 후 청주지역으로 지도를 이동합니다.

대장 아파트 찾기 필터 설정

위와 같이 객관적인 실거래 평가를 위해 필터 기능을 사용해 30평대 아파트로 기준을 잡아줍니다.

[방법 1-1] "호갱 노노 사이트 혹은 앱 접속 → 필터 → 평형 → 30평대 클릭"

대장 아파트 찾기 분 위지도

다음은 호갱 노노의 "분석" 탭(펼치기 항목 누르면 나옴)으로 들어가 분 위지도를 클릭합니다.

[방법 1-2] "분석 → 분 위지도 클릭"

마지막으로 분 위지도 보기에서 "평당 가격"을 선택한 후, 보라색 점에 마우스를 올려 평당 가격을 확인합니다.

가장 높은 아파트가 대장 아파트입니다. 청주에서는 "두산위브 지웰시티 2차"로 확인되었네요.

(※ 참고 : 실거래가 안된 신축 아파트나, 대형 평수로만 구성된 아파트는 이 방법으론 확인이 불가합니다..)

[방법 1-3] "분 위지도→평당 가격→보라색 점 마우스 커서 이동 → 평당가 최상위 아파트 확인"

이것 말고 정말 간단한 방법이 또 있습니다. 호갱 노노를 켜고 왕관을 쓴 아파트를 찾는 것입니다. 호갱 노노의 왕관 아이콘은 지역 내 일간/주간/월간 사용자 유입수를 계산하여 표기됩니다. 따라서 왕관을 쓴 아파트는 대장 아파트의 조건인 "② 인기 아파트"를 만족하는 아파트입니다.

[방법 2-1] "호갱 노노 접속 후 관심지역 이동 → 왕관 쓴 아파트 확인 → 주변 아파트 평단가 비교 검증"

그러나, 지역마다 신축이 대장 아파트가 될 수 있는 조건은 차이가 있습니다

그럼 아직 지어지지 않은 분양 예정인 아파트가 그 지역 내에서 새로운 "대장 아파트"가 될 수 있을지 없을지, 확인할 수 있는 방법은 없을까요? 이미 완성된 대장 아파트는 이미 가격이 비싸고 누구가 원하는 아파트 이기 때문에 투자로 접근하기가 어려울 수 있습니다.

만약 새로운 대장이 될 아파트를 미리 알아볼 수 있다면? 청약을 넣거나, 초기 프리미엄을 주고 분양권을 사거나, 아직 기존 대장 아파트보다 가격이 쌀 때 일반 매매를 하는 기회들을 잡을 수 있겠지요.

이렇게 지역 내 새로운 대장의 탄생을 미리 알아보기 위해서는 아래 표를 기억하고 계셔야 합니다.

2021. 7월 전국 주요 도시 인구, 세대수 정리표

인구가 많아 기반시설과 교육환경, 일자리와 천혜의 자연환경을 가진 입지를 가진 대도시일수록 아파트 상품보다 입지의 중요성이 커집니다. 서울을 예로 들어 볼까요? 압구정에 구현대아파트가 현재의 대장 아파트입니다. 강남/서초 이외 최고의 상품성을 갖춘 아파트가 새로 생긴 다한들 압구정이라는 절대적인 입지의 벽을 뛰어 넘기는 힘들 것입니다.

광양의 경우는 어떨까요? 광양의 경우도 포스코라는 대기업이 존재하고 국가산업단지라는 대규모 일자리가 있는 강소도시입니다. 하지만 수도권, 5대 광역시에 비해 인구 규모가 작아 입지 형성이 상대적으로 평준화되어있지요. 그렇기 때문에 기존 핵심지역에 어느 정도 떨어진 속에 "대단지+브랜드+신축+평지+커뮤니티"가 갖춰진 좋은 상품의 아파트가 공급된다면 이 아파트가 새로운 "대장 아파트"가 될 가능성은 충분히 높습니다.