by
Sep 01. 2022
아파트 가격 : 가격보다 가치 있는가
여기까지 오신 독자 여러분 축하드립니다! 오늘은 드디어 부동산 투자 프로세스 마지막 단계인 가격 분석 단계입니다.
※ 주의점 : 가격만 보고 싸다고 투자를 결정하면 절대 안 됩니다. 앞서 설명드린 지역분석과 아파트 분석이 선행된 상황에서 최종적으로 가격을 평가하고 투자해야 합니다. 투자를 앞둔 분들은 이점 꼭 명심해주세요!
MZ만렙투자 프로세스, 수요-공급 평가가격은 그 집의 가치를 대변합니다
●살고 싶은 사람의 숫자가 많을수록 집 값은 높게 형성됩니다. 부모 세대가 일하고 문화생활을 즐기기 좋으며, 자녀 세대의 교육 환경이 우수하고, 가족 모두가 아름다운 환경을 매일 즐길 수 있는 우수한 입지에 있다면 다른 아파트에 비해 그 집의 가격은 비싼 것이 정상입니다. ● '주거의 가치'가 높기 때문이죠.
그럼 항상, 가격 = 가치 성립하나?
● 하지만 집 값이 항상 그 집의 주거가치를 제대로 반영하는 것은 아닙니다. 대한민국 모든 집이 경제성장률이나 1인당 평균소득에 맞춰 움직이는 것이 아니기에 같은 시기에 집 값이 오르는 곳이 있고 내리는 곳도 있습니다. 이때 발생하는 시세 상승의 시차 현상을 '부동산 타임 레그'라고 부릅니다.
타임레그 현상, 왜 생기나요?
● 첫 번째 이유는 집을 사고파는 사람마다 가지는 정보 습득력과 상황판단력이 다르기 때문입니다. 예를 들어 볼까요? 우리 동네 현대아파트 10억이고 삼성아파트 9억이라고 가정해봅시다. 두 아파트 단지는 항상 10%의 가격차이를 두고 시세가 형성되어 왔습니다. 그러던 어느 날 현대아파트의 가격이 먼저 올라 12억이 되었습니다. 부동산에 있는 현대아파트의 매물들은 모두 12억 이상이어서 과거 10억의 가격으로 살 수 있는 집은 없어졌습니다. 하지만 길 건너편의 삼성아파트는 실거래 가격은 여전히 과거와 같은 9억에 머물러 있었죠. 예전부터 집을 팔기 위해 이전 시세인 9억에 매물을 등록해 놓은 삼성 단지의 집주인들은 생업에 신경 쓰느라 옆 단지인 현대아파트가 12억으로 오른 것도 모르고 있습니다. 삼성 아파트 집주인들의 '지금 우리 동네 집값이 움직이고 있다'는 정보습득과 상황판단이 늦었단 이유로 원래 시세대로라면 10~11억 사이에서 거래되어야 마땅한 삼성아파트의 집 값은 여전히 9억에 머물러 있습니다.
이런 상황에서 앞으로도 삼성아파트의 가격은 안 오르고 옆에 있는 현대아파트의 집값만 계속 오를까요? 그렇지 않습니다. 옆 단지의 집값이 오른 걸 모르고 예전 가격에 집을 내놓은 집주인들의 매물이 모두 정리되고 나면 옆 단지와 시세를 맞추어 같이 오를 것입니다.
● 두 번째 이유는 지역 간 생기는 부동산 시장의 온도 차이입니다. 서울과 부산처럼 서로 거리가 먼 지역은 집을 사고자 하는 매수심리가 살아나는 시기도, 공급이 많아지는 시기도 모두 다르기 때문에 부동산 시장의 흐름도 다릅니다. 이런 부동산 시장의 온도차로 인해 적절한 비율로 따라 움직여야 할 두 지역의 집 값이 한쪽만 오르거나 떨어지는 비이성적인 현상이 생기는 것이죠. 하지만 짧게는 3년, 5년 후 암울했던 지역 부동산 시장이 활기를 되찾으면 어김없이 격차를 벌려놓았던 지역과 가격 밸런스를 맞추기 위해 상승했다는 걸 과거 여러 사례를 통해 확인할 수 있습니다.
2014년부터 대구의 부동산의 독주를 따라잡기 시작한 부산
2018년부터 부산 집값을 따라기 시작하는 대전 부동산
2020년부터 서울을 따라 상승하는 인천 부동산이유야 어쨌든, 그래서 우리가 해야 할 일은?
● 타임레그 현상이 생기는 이유야 어쨌든! 우리가 해야 할 일은 투자 후 곧 가격이 오를 수 있는, 아직은 '타임레그' 속에 있는 알짜베기 부동산을 찾는 것입니다. 그럼 이제 실전으로 들어가 어떻게 가격을 비교하고 평가할 수 있는지 그 방법에 알아보겠습니다.
아실 앱으로 아파트 시세 비교하기
아실(아파트 실거래가) 앱을 이용하면 실거래를 기준으로 전국의 여러 아파트 단지 가격을 자유롭게 비교할 수 있습니다. 총 10개의 아파트의 시세를 한꺼번에 비교 가능하다는 장점이 있습니다.
먼저 인터넷에 '아실'을 검색하거나 앱을 다운로드한 후 앱을 실행시켜주세요. 아래 보이는 화면은 컴퓨터로 아실에 접속했을 때 보이는 화면이나, 핸드폰으로 켰을 때도 거의 같은 화면 구성이니 당황하지 말고 천천히 따라 해 보시면 됩니다!
아실 접속 후 오른쪽 상단에 '더보기'를 클릭하시면 '여러 단지 비교' 메뉴가 나옵니다.
아실 앱 가격비교 방법 ①'여러 단지 비교' 메뉴를 선택하면 아래와 같은 화면으로 전환됩니다. 상단에서 지역과 아파트명, 면적을 선택해주세요. 해당 지역의 대장아파트가 궁금하거나 가격비교가 필요할 때는 아래 붉은색 박스로 표기되어 있는 '시세견인단지 추가'를 눌러 찾아볼 수 있습니다.
아실 앱 가격비교 방법 ②아파트에 따라 다른 가격비교 방법
● 가격비교의 목표는 '싼듯한 가격의 감'을 잡아내는 것입니다. 그리고 이 싼듯한 가격을 알아내기 위한 방법은 여러분이 투자하려는 아파트가 대장인지 아닌지에 따라 2개로 구분됩니다.
→ (전국, 대장 아파트 읽고 오기)
CASE 1. 대장아파트의 싼듯한 가격?
● 타 지역 대장아파트의 가격보다 저평가되어있다는 인식이 드는 가격이 바로 대장 아파트의 싼듯한 가격입니다. 시세가 가장 먼저, 가장 많이 오르는 대장 아파트는 같은 지역 내에서 가격을 비교하는 것이 의미가 없습니다. 따라서 비교 대상을 다른 지역의 대장 아파트와 비교해야 합니다.
●과거 10여 년 동안 내가 가는 지역의 대장 아파트와 다른 지역의 대장 아파는 어느 정도 비율의 가격차이를 두고 움직였는지, 지금은 얼마나 차이 나는지, 지금 이 가격이 정상인지 비교해보는 것이죠.
그럼 구체로 대장아파트 비교대상 어떻게 선정하는지 알아볼까요?
대장아파트의 비교대상은 아래 세 가지 기준을 가지고 선정합니다.
● 첫 번째 기준은 비슷한 특성의 아파트끼리 비교하는 것입니다. 부산의 대장은 재건축아파트인 '삼익비치'로 선정하고 대구의 대장아파트는 일반 구축인 '범어SK뷰'로 비교하면 대구의 범어SK뷰가 저평가됐다고 오판할 수 있습니다. 이 경우, 대구의 대장아파트도 재건축아파트인 '경남타운'과 비교해야 제대로 된 가격평가를 할 수 있습니다.
잘못된 가격비교 (재건축 VS 구축)
올바른 가격비교 (재건축 VS 재건축)● 두 번째 기준은 도시의 규모(인구, 세대)가 비슷한 지역끼리 비교하는 것입니다. 인구와 세대는 그 지역의 수요를 정량적으로 나타내 주는 지표이기 때문에 인수, 세대수가 비슷한 지역끼리 가격을 비교함으로써 아직 가격이 덜 오른 지역의 아파트가 얼마나 상승할 수 있을지 가늠할 수 있습니다. 전국 지역의 인구와 세대수가 몇 명인지 어떻게 알 수 있냐고요? 네이버에 직접 "OOO시/도 인구수, 또는 OOO시/도 세대수"라고 치셔도 되고 행정안전부에서 월별로 발표하는 주민등록 인구통계를 보셔도 됩니다.
직접 인구와 세대수 규모를 알아보기 위해 "주민등록 인구통계 행정안전부(링크)"로 접속해보겠습니다.
전국 인구/세대수 규모 알아보기 ①전체 시군구의 인구와 세대수를 알아보기 위해 조회 기간을 최신으로 맞춰놓고 엑셀 파일을 다운로드하시면 전국의 인구 규모를 한 번에 보실 수 있습니다. 아래 화면에 보이는 인구수와 세대수를 보면 부산과 대구, 인천을 한 묶음으로, 광주와 대전을 한 묶음으로 나누어 가격 비교를 해볼 수 있겠네요. 이외에도 인구수 100만을 기준으로 경기 수원과 경남 창원을 비교할 수도 있고 인구수 80~90만을 기준으로 충남 천안&아산과 충북 청주를 비교대상으로 하여 대장아파트끼리 과거 10년간 가격을 비교해보면 어떤 지역이 상대적으로 저평가되어있는지 알 수 있습니다.
전국 인구/세대수 규모 알아보기 ②● 세 번째 기준은 평단가가 비슷한 지역끼리 비교하는 것입니다. 인구는 작지만 제주와 강원 속초와 같이 국가대표 관광지역이라거나 강원 원주, 경남 진주 혁신도시처럼 양질의 일자리가 모여있어 질적인 수요가 우수한 지역이 있습니다. 행정 구분에 따른 절대적인 인구는 작을지언정 세종과 같이 국가의 행정수도와 같은 중요한 역할을 맡고 있는 지자체도 있지요. 두 번째 기준인 인구 규모만으로 가격비교 대상을 선정한다면, 이런 도시에 투자할 수 있는 기회를 놓쳐버릴 수 있기 때문에 평단가가 비슷한 지역끼리 비교하는 과정이 필요한 것입니다.
전국 평단가의 경우는 KB부동산의 월별 데이터를 다운받아 사용하시면 편리하게 정리하실 수 있습니다. 먼저 KB부동산 사이트에 접속하셔서 메뉴를 클릭하시고 'KB통계'로 들어가세요.
전국 아파트 면적단가 알아보기 ①KB통계를 누르시면 주간, 월간, 오피스텔 통계항목이 나옵니다. 그중 월간 통계를 클릭하고 아래 월간시계열의 최신 버전을 다운로드합니다.
전국 아파트 면적단가 알아보기 ②다운로드한 엑셀을 열고 '47번탭 m2당아파트평균매매'를 열면 아래 이미지와 같은 화면이 나옵니다. 제일 아래 열을 보면 지역별 최신 면적단가를 볼 수 있습니다. 해당 데이터는 광역시 외 지방도시의 면적단가가 없다는 것과 데이터를 쌓은 기간이 길지 않다는 한계점이 있으나, 다른 부동산 플랫폼을 보며 일일이 면적단가를 확인하는 것보다 훨씬 빠르게 넓은 지역의 면적단가를 한 번에 확인할 수 있다는 장점이 있습니다.
전국 아파트 면적단가 알아보기 ③(실전 투자) 전국 평단가, 규모 데이터 테이블 및 사용법
● 아래의 데이터 테이블은 위에서 소개드린 인구, 세대수, 평단가 데이터를 모아 실제 투자에 활용하려고 직접 만든 것입니다. 독자 여러분의 투자나 본인의 데이터 정리에 참고하시라고 공유드립니다. ● 아래 표는 지역 평균 아파트 매매단가 순으로 시/군/구를 정렬해놓았습니다.
사용법을 예를 들어 설명드리겠습니다. 제가 만약 ● 인천 송도 연수구에 대장아파트에 투자를 고려하고 있다면 전 평단가가 비슷하게 형성되어 있는 부산 해운대구의 대장아파트와 연수구의 대장아파트 과거 10년 가격 그래프를 비교해볼 것입니다. 인천인 아닌 울산의 남구 투자를 고려하고 있다면 대구 중구, 부산의 금정구 소재의 대장아파트를 뽑아 가격을 비교 후 저평가 여부를 가려낼 것입니다.
'22.8 기준 수도권, 경남, 경북 주요 지역 매매단가 및 인구/세대수 비교 테이블 (출처 : 자체 제작)
전국 주요도시 규모 및 평단가 간소화 테이블 (출처 : 자체 제작)CASE 2. 일반 아파트의 싼듯한 가격?
현실적으로 대장보다 일반 아파트에 투자하는 경우가 많을 수밖에 없습니다. 이럴 경우 가격비교 방법은 상당히 심플합니다. ● 같은 지역 내의 대장아파트와 내가 투자하려는 아파트의 가격을 비교해보는 것이죠.
대장아파트는 일반아파트보다 먼저 상승하는 특징이 있다고 말씀드렸습니다. 이 특징을 이용해 내가 투자하려는 아파트는 얼마나 오를 수 있는지 확인할 수 있습니다. 전라도 광주를 예로 들어보겠습니다. 제가 광주광역시 서구의 신축 아파트인 '상무SK뷰'에 투자를 고려하고 있다고 가정해보겠습니다. 서구 치평동도 상당히 좋은 입지에 속하지만 광주광역시의 진정한 대장 입지는 남구의 봉선동입니다. 이유는 역시 지방광역시에서 빼놓을 수 없는 핵심 입지요소인 '학군'입니다. 전용 84면적을 기준으로 할 때 남구 봉선동의 아파트 중 '봉선제일풍경채엘리트파크'를 대장아파트로 생각하고 두 아파트의 가격을 비교해보겠습니다.
대장VS일반 아파트 가격 비교