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Sep 11. 2022
저 집 살려면, 얼마나 필요할까?
'우리 집 앞에 멋있어 보이는 아파트, 얼마면 살 수 있을까' 생각해보신 적 있으신가요?
중국 상해 소재 아파트 전경내 집 마련을 목표로 돈을 모으거나 투자를 생각할 때 첫 번째로 해야 할 일은 내 자금이 얼마고, 이 돈으로 어떤 곳에 투자할 수 있을지 대상을 정하는 것입니다. 그래서 오늘은 지금까지 알아본 투자 프로세스의 실행을 위해 주택구입을 위한 총비용을 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
│집살 때 필요한 두 가지 비용
집을 살 때 필요한 돈은 구매비용과 거래비용으로 나누어 생각하면 좋습니다. 구매비용은 말 그대로 집을 구매하는데 드는 비용이고, 거래비용은 부동산 거래에 수반되는 각종 비용들입니다. 하나씩 살펴볼까요?
│첫 번째 비용, 구매비용
① 실거주 시, 구매비용실거주할 내 집을 살 때 들어가는 구매비용은 말 그래도 집 값입니다. 여기에 본인이 받을 수 있는 신용대출과 주택담보 대출을 빼면 구매비용이 됩니다. 받을 수 있는 주택담보대출과 신용대출금액은 정책과 개인의 소득, 신용등급에 따라 그리고 은행과 지점에 따라 다르니 직접 확인해보고 본인이 마련할 수 있는 돈이 얼마인지 계산해보시는 걸 추천드립니다. 주택담보대출과 DSR 규제가 동시에 실행되고 있어 실거주 구매비용의 대부분을 현금으로 충당해야 하는 요즘입니다. DSR 40% 규제 적용을 고려하여 받을 수 있는 주택담보대출금액은 연소득 5천만 원 기준 3억 원 수준입니다. (단, 본인이 소유하고 있는 다른 대출은 없는 상태에서 30년 만기 금리 4.5%로 가정했을 때 간편 계산 결과입니다. 실제 주택구입을 위한 대출금액 계산은 꼭 은행 지점별로 가서 확인해보세요!) 예를 들어, 다른 대출이 전혀 없는 연소득 5천만 원의 직장인이 10억 원의 집을 사기 위한 구매비용은 집 값 10억에 주택담보대출 3억 원을 제외한 약 7억 원으로 예상할 수 있습니다.
② 투자 시, 구매비용투자용으로 세입자가 있는 아파트를 살 땐 구매비용이 훨씬 줄어듭니다. 세입자가 있는 상태에선 주택담보대출이 나오지 않기 때문에 대출 대신 세입자의 보증금을 제외한 금액 정도가 실제 구매비용이 됩니다. 여기에 개인이 받을 수 있는 신용대출을 제외한 돈이 투자를 위한 구매비용이 됩니다. 위에 실거주용으로 든 예시와 같이 10억짜리 집을 산다고 생각했을 때, 이 집의 전세가 7억이라고 가정해보겠습니다. 이때 다른 대출이 전혀 없는 연소득 5천만 원의 직장인이 받을 수 있는 신용대출은 1 금융권 기준 6천만 원 정도로 예상됩니다. 이 경우. 투자를 위한 주택 구매에 필요한 구매비용은 집 값 10억 원에서 보증금 7억 원과 신용대출 6천만 원을 제외한 약 2억 4천만 원이 됩니다. 여전히 큰 금액이지만, 같은 10억짜리 집을 사는데 7억 원이 들었던 실거주에 비해 구매비용이 확실히 작다는 것을 알 수 있죠.
사실 세입자가 있는 집에 전세나 월세 투자를 진행할 때 담보대출이 절대 안 나오는 건 아닙니다. 주택담보대출 규제와 상관없는 비규제 지역에선 '후순위대출'이라는 걸 이용하면 세입자가 있는 집을 살 때도 담도대출을 활용해 구매비용을 줄일 수 있습니다. 하지만 지금과 같이 금리가 오르는 상황에선 선택지에서 제외하시길 추천드립니다. 후순위대출이란 주로 2 금융권에서 KB부동산 시세의 7~80% 한도 내에서 세입자의 보증금을 뺀 금액을 해당 부동산을 담보로 빌려주는 것입니다. 돈을 빌려주는 은행 입장에서도 세입자의 보증금이 선순위 담보로 잡혀 있기 때문에 집이 경매로 넘어갔을 시, 빌려준 돈을 회수하지 못할 리스크가 높아집니다. 때문에 일반 1 금융권에서 받는 주택담보대출보다 실행 금리가 2배 이상 높은 특징이 있습니다. 요즘과 같이 부동산 매매심리가 주춤하며 금리가 오르는 시기에는 적절하지 않은 투자법이죠. 이런 하이리스크를 감당하려면 안정적인 현금흐름과 투자경험이 필요하기에 선택지에서 제외하시라 말씀드린 것입니다.
│두 번째 비용, 거래비용
거래비용은 주택을 거래할 때 발생하는 비용으로 구매비용과 달리 실거주와 투자용 상관없이 같습니다. 크게 취득세와 중개수수료, 법무사 비용으로 나눌 수 있습니다.
아래는 부동산 취득세를 정리한 테이블입니다. 6억 이하 1.1%, 9억 초과 주택 경우 3.3% 정도는 머릿속에 기억해두시면 현장에서 간편하게 대략 계산하실 때 유용하게 사용하실 수 있습니다. 취득세의 지급 시점은 계약이 마무리되고 집문서라고 불리는 등기문서에 내 이름이 올라갈 때입니다. 취득세를 내지 않으면 등기소에서 소유권 이전을 해주지 않습니다. 일반적으로 취득세는 잔금일까지 준비하시면 됩니다. 고가 주택의 경우 취득세만 억 단위가 넘는데, 이럴 때는 신용카드를 활용해 분할납부를 신청할 수 있습니다. 무이자 할부가 가능하며 길게는 10개월까지 분할 납부가 가능합니다. 다달이 카드사마다 무이자 카드 혜택 내용이 다르니 인터넷 세금납부시스템( https://etax.seoul.go.kr/NotiLstAction.tran)에 접속하셔서 확인해보시기 바랍니다.
2022 부동산 취득세율 (출처 : 국세청, 주택과 세금 책자)중개료 포함 중개소 관련 문제는 해야 할 이야기가 너무 많아서 별도의 글로 다뤄보겠습니다. 아래 정리된 중개수수료율은 상한 수수료율입니다. 때문에 사실, 20억 이상의 고가주택의 경우 중개 보수료를 정할 때 상한 수수료율로 주는 경우는 많지 않습니다. 통상적으로 중개료는 중개 소장님과 협의하에 집값의 0.5% 내외 수준에서 결정된다고 생각하시면 크게 다르지 않습니다. 하지만 처음 투자를 계획할 땐, 상한 수수료율로 중개료를 고려하여 투자금액을 넉넉히 산출하시길 추천드립니다. 투자를 진행하다 보면 여기저기 쓸 돈이 생겨, 처음 계획보다 부족해지는 경우가 생기기 때문입니다. 중개수수료는 잔금일 이전까지 지급하면 됩니다. 가끔 어떤 중개 소장님들 중엔 계약 시 중개료를 전액 이체해야 한다는 분들도 계십니다. 하지만 아무래도 모든 돈이 입금된 거래보다 아직 받아야 할 돈이 있는 거래에 한 번이라도 더 신경 쓰이는 것이 사람 마음이지요. 이런 이유로 잔금일에 중개수수료를 정산하시길 권해드립니다.
2022 중개보수요율표 (출처 : 한국공인중개사협회)거래비용의 마지막인 법무사 비용입니다. 잔금 날 잔금을 치르고 등기를 칠 때, 법무사에게 소유권 이전 등기 행정업무를 의뢰했다면 취득세와 국민주택채권 즉시 매도 차액, 인지세, 증지세, 법무사 수임료를 합친 금액을 담당 법무사에게 전달합니다. 여기서 취득세를 제외한 모든 비용을 법무사 비용으로 이해하시면 됩니다.
