대한민국 집값 상승 24배, 독일 주택정책은?
부(동산)담(Talk)
오늘은 내년 대선을 앞두고 주택시장의 변화를 읽는대 도움이 될 팁을 드리고자 합니다.
Ι 글로벌 주택 시장 호황
글로벌부동산전문기업 체스터톤스 2021. 9월 위클리뉴스브리핑 리포트영국의 글로벌 부동산 기업인 체스터톤즈에서 주간 부동산 브리핑 리포트를 발간했습니다. 그중 전 세계 주요 국가의 주택 가격을 조사한 자료가 있어 소개드릴까 합니다. 가장 눈에 띄는 건 독일(Germanay)였는데요, 전년대비 변동률이 무려 10.66%입니다. 별것 아닌 것처럼 느껴지시겠지만, 독일의 수도 중 신축주택의 평균이 아닌 전국 모든 유형의 주택 가격 변동률이 10.66%라는 것은 정말 대단한 수치입니다. 물론 전국을 대상으로 하고, 아파트 외에 빌라나 다주택을 모두 포함한 평균 수치이긴 하나, 집값이 많이 올랐다고 하는 대한민국(South Korea)의 전국 주택 연간 변동률 0.45% 와 비교해봐도 24배나 높은 수치이니.. 얼마나 많이 오른 것인지 아시겠지요?
Ι 세계 집값 상승률 1위, 독일엔 무슨 일이?
조선일보 인터넷 뉴스 기사(2021. 3월) 중 발췌독일 대도시들은 지난 10년간 세계에서 가장 빠른 속도로 집값이 상승했습니다. 독일의 빅 7로 불리는 베를린, 함부르크, 뒤셀도르프, 쾰른, 뮌헨, 프랑크푸르트, 슈투트가르트의 2009년부터 2019년 10년 동안 기존 주택 평균 집값은 123.7% 올랐습니다. 같은 기간 동안 집값이 많이 올랐다고 평가받는 미국 맨해튼과 영국 런던의 평균 집값이 각각 30%, 66% 오른 것에 비교하더라도 두배가 훌쩍 놀라운 수치가 아닐 수 없습니다.
- 유럽 내 '자산 불평등' 문제 가장 심각한 나라, 독일
독일 경제연구소 (DIW)에 따르면 독일에서 가장 부유한 1%의 인구가 전체 자산의 35%를 소유하고 있습니다. 상위 10%는 독일 전체 자산의 3분의 2가량인 66%를 소유하고 있습니다. OECD로부터 연금과 세제를 통해 임금 소득을 효과적으로 재분배하고 있다는 평가를 받고 있는 독일에서 왜 이런 자산 편중 심화 현상이 발생하게 된 걸 까요? 이 문제를 풀기 위해 독일의 정치, 경제 기반 특성을 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
Ι 독일, 집값 끌어올린 정책은?
① 임대주택 무한 강화
독일은 국민들이 내 집 마련하는 것보다 임대주택에서 월세로 살길 바라는 주택 정책을 펼쳤습니다. 주변 다른 선진국들은 국민들의 자가 마련을 위한 세제혜택이나 대출 규제완화 등 주택 구매 지원정책을 펼친 반면, 독일 정부는 서민들에게 아래와 같이 임대를 권유하는 정책을 여러 부문에서 동시 다발적으로 펼쳤습니다.
- 임대주택 담보 대출이자 소득세 공제
- 임차인 평생 계약 가능 (계약기간 무기한)
※ 단, 집주인 및 직계가족 거주 제외
- 임대료 상한 제한 (3년 동안 15% 이내)
※ 단, 신축/리모델링 주택 제외
② 녹록지 않은 주택공급
주택 가격이 오르자 독일 정부는 공급을 확대하기 위해 연간 약 40만 가구 공급을 목표로 정책을 수립했습니다. 하지만 실제 공급은 2019년 기준 29만 가구 수준에 그쳤습니다. 그동안 너무 많이 실행해놓은 주택공급 규제가 발목을 잡은 것입니다. 독일은 각 주마다 건축법이 달라 건설사가 인허가를 받는데 애를 먹습니다. 또한 환경운동이 워낙 강해서 토지개발에 대한 규제가 심하다 보니 개발계획 수립
조차 쉽지 않은 상황입니다. 탈원전 선포 후 주택공급을 위해 값비싼 신재생 에너지 설비를 설치해야 하는데 이것도 주택 공급원가를 높여 개발 사업을 저해하는 요인 중 하나가 되었습니다. 이런저런 이유로 주택개발이 불가능하거나 사업성이 나오질 않으니, 건설사와 같은 공급업체에서 주택을 지을 수 없고 공급도 되질 않는 것입니다.
③ 수요 억제 정책 : 대출 규제, 거래세 강화
마지막으로 대출을 강화하고 거래세를 높여 주택 구매 장벽을 높이는 정책을 펼쳤습니다. 1998년 이전 3.5%였던 취득세가 주 별로 조금씩 다르지만 5.0%~6.5%까지 2배 가까이 올렸습니다. 대출 또한 LTV 60%로 엄격히 제한했습니다. 대한민국을 포함한 대부분의 선진국들은 생애최초 주택구입자에 한하여 대출규제를 완화해주는 제도가 있습니다. 이런데 비하면 독일의 대출규제는 다소 엄격한 편입니다.
Ι 엎친대 덮친 격(?), 갑작스런 경기 회복
이렇게 독일은 임대주택 중심의 수요 억제 정책을 기반으로 공급이 쉽지 않은 사회적 배경이 형성되었습니다. 이런 상황에서 독일 집값이 본격적으로 상승하기 시작한 2012년까지 지속적으로 실업률이 감소하며 경기가 회복되기 시작했습니다. 이것이 전국적인 집값 상승의 방아쇠가 되어 현재 상황이 이른 것이죠.
| 대한민국은 앞으로 어떻게 될까요?
글을 쓰며 놀란 점은 몇 가지를 제외하고 독일과 현재 대한민국의 주택정책 방향이 놀랍도록 똑같았다는 것입니다. 각종 수치만 제외하고 독일이라는 글자를 한국으로 바꾸어도 대다수 국민들은 모를 정도라고 생각되니 말입니다. 다행히 그 방향은 같을지언정 독일 수준의 임대주택 중심 공급과 인센티브제도는 아직 아닌 것 같습니다. (수요 억제 정책은 대한민국의 규제 강도가 더욱 강해 보입니다.)
정치의 색깔을 논하거나 잘잘못을 따지려고 쓴 글은 아닙니다. 다만 우리가 내년 어떤 정부가 취임하게 되든 그 정부가 하는 말이 아닌 정책의 방향을 보고 유사한 사례를 미리 생각해내어, 종국엔 올바른 선택을 할 수 있길 바라며 글을 썼습니다.
저렴한 임대료와 임차인의 권리를 보장하고 대출규제와 세금 강화를 통해 수요를 억제하며 집값이 내릴 것이니 임대주택에 살라는 정부의 말을 믿은 독일 서민들은 절망할 수밖에 없었습니다. 이미 제도적으로 공급이 부족할 수밖에 없는 환경을 조성해 놓고 나면, 이후 어떤 대책을 내놓는다 해도 백약이 무효할 것입니다. 독일의 주택정책과 집값 추이를 기억하며 새로 다가올 대한민국 정부의 정책 움직임을 주시해보시길 바랍니다.
