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by 우주인 Aug 17. 2022

부동산 투자, 생활권 단위 입지 분석

부동산 투자 필수 개념

오늘 글은 이전에 설명드린 계란 생활권 (실전편) 중 누락된 일부 내용과 그림이 있어 다시 편집 후 올린 글입니다. 생활권 단위 입지 분석, 계란생활권(개념편) 과 전국 아파트, 대장의 조건과 함께 읽으시면 좋은 투자 필수 개념입니다.

간단 요약

계란 생활권 개념[출처 : 자체 제작]

계란 생활권 특징 [출처 : 자체 제작]

계란 생활권 연계, 부동산 투자 전략 [출처 : 자체 제작]

계란 생활권, 왜 알아야 하나요?

● 그동안 부동산 투자를 하며 전국은 몇몇 대도시를 중심으로 둘러싸인 위성도시들이 하나의 생활권을 이루며 서로 긴밀한 영향을 주고받는 것을 깨달았습니다. 이를 몇 가지 기준을 가지고 투자에 활용할 수 있도록 수치화시켜 투자 전략에 활용하고 있습니다. 어렵지는 않지만 투자의 방향성을 결정짓는 중요한 기준이 될 수 있는 개념이니 유용하게 활용하시면 좋겠습니다.

전국의 계란 생활권에는 4가지 특징이 있으며, 각각의 특징마다 연계해서 사용할 수 있는 투자전략이 있습니다.

│첫 번째 특징. 대부분의 노른자 입지는 공급이 쉽지 않습니다.

부동산, 계란 생활권 첫 번째 특징

● 첫 번째 특징은 어떤 계란 생활권이든 노른자 입지에는 공급이 쉽지 않다는 것입니다. 건설사가 아파트를 공급하는 방법은 크게 2가지로 구분됩니다. 빈 땅에 아파트를 짓는 것이 한 가지이고 이미 지어져 있는 아파트를 부수고 새집을 짓는 것이 나머지 한 가지이죠. 전자를 전문적인 용어로 자체 개발, 도급건설이라고 하며, 후자를 재건축/재개발/리모델링으로 대표되는 정비사업이라고 하지요. 전자는 빈 땅에 집을 짓기에 1,000세대의 아파트를 지으면 1,000개의 순 공급이 가능합니다. 반면 후자인 정비사업으로 1,000세대의 아파트를 지으면 원래 있던 집이 없어져야 하기 때문에 1,000개보다 훨씬 더 작은 수의 순 공급이 가능합니다. 원래 있던 집이 없어지는 것을 우리는 기존 주택이 멸실된다고 하며, 이렇게 없어지는 집의 물량을 멸실 물량이라고 부릅니다. 재건축의 경우를 예로 들면 1,000세대의 재건축 아파트 중 순 공급물량은 200세대가 채 되지 않는 것이 대부분입니다. 이렇게 정비사업을 통한 공급은 그 규모가 한정적일뿐더러 정비사업을 일괄적으로 한 번에 많이 진행하는 것도 쉽지 않기에 공급을 늘리기가 여간 어려운 것이 아닙니다. 신규 정부가 용적률을 높여 서울에도 50층 이상의 아파트를 짓게 해야 한다는 정책을 내놓은 것도 집주인 기분 좋게 해 주려는 의도가 아닌 멸실 물량을 제외한 순공급량을 늘리기 위한 접근이지요.

● 위에 그림을 보면 알 수 있듯 노른자는 이미 흰자들로 둘러 쌓여 있는 지역입니다. 이런 지역들은 위에서 얘기한 두 가지 공급 방법 중, 후자인 정비사업을 통해 공급할 수밖에 없다는 특징이 있습니다. 그렇기에 많은 양의 공급을 쏟아붓는 것이 구조적으로 불가능에 가깝지요. 그렇기에 노른자의 집값이 오르면 정부가 할 수 있는 최선의 방책은 노른자와 가장 가까운 흰자 지역에 대규모 택지(신도시와 같은)를 개발해서 공급의 양으로 승부하는 것입니다. 그만큼 노른자 지역 내에 공급이 만만치 않다는 것을 반증하는 사실입니다.

│연계 전략 1. 투자금이 같다면 핵심지에 투자!

공급이 쉽지 않다는 것과 유일한 방법이 헌 집을 부수고 새집을 짓는 것이라는 건 핵심지 투자가 그만큼 매력 있다는 것을 말해줍니다. 그만큼 선점 효과가 크다는 뜻이겠지요. 입지가 좋아서 살기도 좋고, 매매든 전세든 월세든 수요도 항상 차고 넘치는데 시간이 지나면 새집으로 바뀌어서 집값도 아주 높은 수준으로 올라있을 수 있다는 의미니까요.

지금까지 모은 돈으로 강남, 서초, 용산, 성수, 잠실, 여의도 같은 곳에 집 사는 것이 무리라고요? 당연합니다. 대부분 이런 곳들의 아파트는 원래 돈 모아서 사는 곳이 아니니까요. 사업이나 투자로 자산을 급속도로 불려야 진입할 수 있는 금액대의 아파트들이 대부분입니다. 그럼 어떻게 하라는 거냐고요? ● 가진돈으로 살 수 있는 아파트 중 핵심지에 가장 가까운 아파트에 투자하시라는 말씀을 드리고 싶었습니다.

서울-경기 생활권 주요입지 구분 [출처 : 자체 제작]

위의 지도는 제가 부동산 투자를 위해 나름의 기준으로 서울 계란생활권을 구분하여 만든 것입니다.(개인적인 기준이니 생각이 다른 분들은 이 사람은 이렇게 생각하고 투자하는구나라고 너그럽게 생각해주세요 ^^) 대장 아파트의 상승 시점과 평단가를 기준으로 입지를 구분했습니다. 특정 지역을 비하하거나 선전하고 싶은 생각은 없지만 쉬운 이해를 위해 예를 들어 말씀드리겠습니다. 제가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 아파트가 인천 부평구와 안양시 동안구 두 곳에 있다고 생각해 보겠습니다. 전 어떤 지역에 투자할까요? 아파트 상품이 아주 극심하게 차이(예. 재건축 대단지 vs 나 홀로 아파트) 나지 않는 이상 전 안양시 동안구 소재 아파트에 투자를 먼저 고려할 것입니다.

[우주인's TIP] 시/도 이름(서울/경기)에 매몰되지 마세요!

위에 서울-경기 생활권 주요 입지 구분 지도를 보면 경기도의 과천, 성남 분당뿐 아니라 광명시, 하남시, 안양시 동안구와 같은 곳들은 서울의 일부 지역보다 더 좋은 입지로 표현해놓았습니다. 그 이유가 뭘까요?

비록 경기도이지만 서울 핵심지와 인프라 공유가 같은 서울에 있는 지역보다 더 좋기 때문입니다. 과천의 경우 서초구와 바로 붙어있어 강남 업무지구 출퇴근과 교육에 유리한 주거조건을 갖추고 있습니다. 광명의 경우 여의도와 가산디지털단지로 출퇴근이 용이할뿐더러 철산동 같은 경우, 택지개발로 이루어진 계획도시이기에 아파트 중심의 주거단지로 같은 서울지역인 금천, 구로구보다 더 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있지요. 하남은 이름만 들어도 알고 있는 위례신도시와 미사강변도시를 품은 지역입니다. 향후 3호선과 9호선도 연장될 가능성이 높기에 앞으로 웬만한 서울의 도시보다 입지가 좋아질 지역 중 하나입니다. 판교를 품은 성남시 분당은 말할 것도 없지요.

경기라고 투자하지 말아야 할 이유도, 서울이라고 무조건 투자해야 할 이유도 없습니다. 아파트의 본질은 주거의 가치이며, 투자의 본질은 좋은 아파트를 싼 가격에 사는 것이기 때문입니다.

│연계 전략 2. 노른자 속 대장아파트 매수는 ASAP !

연계전략 4. 노른자 속 대장아파트는 ASAP으로 선점하기

많은 분들이 알고 계시듯, 이번 서울의 대세 상승장은 2015년 말 또는 2016년부터 시장했다고 이야기합니다. 그럼 압구정 현대아파트와 반포 주공 1단지와 같은 서울 노른자 속의 대장 아파트는 언제부터 올랐을까요? 신기하게도 서울에서 하우스푸어와 집 사면 망한다는 말이 흔하게 들리던 2012년부터 바닥을 찍고 오르기 시작했습니다. 그리고 대세 상승장의 시작이라고 하는 2015년도 하반기가 되었을 땐 이미 집값의 30%가 올라 가격이 많이 올라있는 상황이었습니다. 2012년부터 압구정 현대와 반포주공아파트가 연 10% 이상의 집값 상승을 시작할 것이다라고 예견했던 사람이 몇 명이나 있을까요? ● 지역의 시장 흐름을 파악하기 위해 수요와 공급을 분석한다고 하지만 그동안의 투자경험상 노른자 지역의 대장 아파트는 정말 이 상황에서 오른다고?라고 할 정도로 예측할 수 없는 타이밍에 상승을 시작해서 투자를 고려한 시점에 와서는 이미 가격이 너무 올라있는 상황을 자주 접했었습니다.

왜 이런 일이 생기는 걸까요? 노른자 지역은 하나의 광활한 생활권 내에서 가장 강력한 수요의 핵심 요소를 가지고 있어 모든 사람이 살고 싶어 하는 지역이라고 말씀드렸습니다. 노른자 지역의 대장 아파트는 그 노른자 지역 내에서도 모든 사람들이 살고 싶어 하는 몇몇 아파트들을 이야기하는 것입니다. 탑티어(Top Tier)의 개념이라고 할 수 있지요. ● 이런 곳은 아파트 자체가 브랜드이자 지역을 대표하는 부의 상징이 됩니다. 불황이 와도 수요가 여전한 명품과 같습니다.(불황에도 돈을 버는 사람들은 있다는 이야기죠.) ● 그래서 언제 꺼져가던 불씨가 다시 살아날지 예측이 참 힘듭니다. 수요를 수치화할 수도 없습니다. 모든 사람이 돈만 있으면 그곳에 살고 싶어 하는 곳이기에 수요를 규격화하는 것도 불가능할뿐더러 의미가 없는 일인 것이죠. ● 이런 이유로 시장이 안 좋아 보여도, 지금 집값이 이미 너무 비싸 보여도, 노른자 지역의 대장 아파트는 구매할 여력이 되는 즉시 선점하시는 게 좋습니다. 바로 오르지 않거나, 오히려 떨어지더라도 대한민국의 경제가 회복이 안될 정도로 몰락하지 않는 이상 엄청난 속도와 폭으로 가격 상승을 지속해 나갈 것이기 때문입니다.

│두 번째 특징. 집 값은 노른자 → 흰자 순으로 오른다

부동산, 계란 생활권 두 번째 특징

두 번째 특징은 바로 지역 상승의 순서입니다. 대장 아파트의 개념을 설명드린 것과 유사합니다. ● 대장 아파트를 선점해야 하는 이유는 일반 아파트에 비해 더욱 먼저 더욱 많이 값이 오르기 때문이라고 설명드렸었죠? 이것을 지역단위로 확대한 것이 노른자 입지라고 생각하시면 쉽습니다. 이번에도 예를 들어 설명드리겠습니다. 대구의 수성구 범어3동과 만촌 4동의 주요 입지 아파트들이 일제히 상승을 시작했다고 가정해봅시다. 노른자인 대구지역에 미분양이 줄고 있고 예정된 공급량도 줄어들고 있습니다. 이때 바로 옆에 붙어있는 흰자 입지인 경산시 아파트는 어떻게 될까요? 경산시의 투자를 고려하고 있는 아파트의 상품(브/세/공/전) 수준이 좋고, 경산시 내에 예정된 공급도 거의 없는 수준이라면 일정 시차(1~2년 이내)를 두고 경산의 아파트 역시 대구 아파트의 집값을 따라 상승할 확률이 매우 높습니다. 왜냐고요? 두 지역은 하나의 시장 흐름을 공유하는 계란 생활권에 있으니까요.

│연계 전략 3. 흰자에 투자할 땐, 노른자 집값을 확인하라

연계전략 3. 흰자 투자 전에 노른자 집값 추이를 확인하라

부동산 계란의 두 번째 특징을 설명하기 위해 든 예시와 같습니다. 경산시 아파트의 집값 상승하기 위한 조건으로 무엇을 살펴보았나요? 경산시뿐만 아니라 노른자에 해당하는 대구의 수요와 공급을 함께 고려해서 계란 단위의 시장 흐름이 좋아질 것으로 판단했습니다. 그 후 노른자 지역 중에도 핵심지역에 해당하는 대구 수성구의 범어동 아파트의 상승을 확인하고 흰자 지역에 투자를 안전하다고 판단할 수 있었습니다. (주의할 것은 대구가 대세 상승한다고 하여 경산시의 모든 아파트가 상승하는 것은 아니므로, 경산시의 입지와 아파트 상품 분석을 통해 똘똘한 투자를 하시는 과정을 생략하시면 절대 안 됩니다!)

● 이렇게 흰자 지역에 투자를 고려할 땐, 같은 계란의 노른자 지역이 이미 상승을 진행하고 있는지 확인함으로써 투자의 확신을 가질 수 있습니다. 노른자 지역 상승은 흰자 지역 상승의 선행지표이기 때문이죠.

│연계 전략 4. 내 집 마련 갈아타기 방향은 흰자 → 노른자로

연계전략 4. 똘똘한 한채, 내집 갈아타기는 흰자에서 노른자 방향으로

투자에 큰 흥미가 없거나, 지금 살고 있는 지역에서 벗어난 적 없이 만족하며 살고 있는 분들 중 갈아타기도 한 동네 안에서 하거나 넓은 집에서 살고 싶은 마음에 계란 생활권에 안쪽이 아닌 바깥쪽으로 이사 가시는 분들을 종종 만나곤 합니다. 각자의 가치관에 따라 옳고 그름이 있겠지만, 개인의 자산규모를 불려 사랑하는 일과 사람과 함께 돈에 구애받지 않는 삶을 살아가고 싶은 분들에게는 맞지 않는 선택입니다. 지난 글에서 말씀드렸듯이 노른자 지역의 정의는 수요의 핵이었습니다. 많은 사람들이 여러 가지 이유로 살고 싶은 요소가 있기에 더 많은 돈이 들더라도 그 돈을 기꺼이 지불하고 사는 곳이 노른자 지역입니다. ● 저와 같은 MZ세대에겐 참 슬픈 일이지만 객관적으로 노른자와 흰자 지역의 집값은 시간이 갈수록 점점 더 벌어질 수밖에 없습니다. ● 두 지역이 같은 비율로 오르고 내리더라도, 화폐의 가치가 떨어지기 때문에 가격차이는 점점 벌어지는 것입니다. 갈아타기의 방향이 흰자에서 노른자, 바깥쪽에서 안쪽으로 들어와야 하는 이유도 여기에 있습니다. 내가 사는 동네가 아무리 좋아도, 좀 더 넓은 집에서 살고 싶어도, 나와 내 가족의 미래를 위해, 조금 더 일찍 조금 더 즐겁게 살기 위해 똘똘한 한 채의 갈아타기는 노른자 중심에 가까운 곳에 하시길 바랍니다.

│세 번째 특징 : 한 개의 계란은 한 개의 시장 흐름을 가진다

부동산, 계란 생활권 세 번째 특징

하나의 계란은 하나의 생활권을 의미합니다. 그리고 하나의 생활권은 하나의 시장 흐름을 가지고 있습니다. 쉽게 말해 동일 생활권 내에서는 집값이 같이 오르고 내린다는 말입니다. 실제로 그랬는지 확인해보겠습니다.

● 부산을 중심으로 인접한 양산의 과거 집값 그래프를 보겠습니다. 부산이 먼저 치고 올라가면 양산의 집값도 가만히 있지 않고 같이 따라갔다는 걸 확인하실 수 있죠?

이렇게 가격 그래프를 통해 우리는 부산과 양산은 하나의 계란 생활권이며, ●하나의 계란 생활권은 동일한 시장 흐름을 가지는 것도 확인했습니다. 이런 특징은 부동산 투자 전략과 어떻게 연결될까요?

│연계 전략 5. 수요-공급 분석은 계란 생활권 단위로 !

연계전략 5. 수요 공급 분석은 계란 생활권 단위로!

● 수요와 공급 분석은 "시장 흐름을 읽기 위함"이고 시장의 흐름을 읽는 이유는 "투자지역과 투자시점"에 대한 의사결정을 내리기 위함입니다. ● 그렇기에 계란 하나 단위로 움직이는 시장 흐름을 읽기 위해선 계란 하나 단위의 수요 공급을 분석해야 하는 일은 너무나도 당연한 일입니다.

[자주 하는 실수, 첫 번째]

하지만 가끔 부동산 투자를 시작하는 분들을 볼 때 동이 나 구, 시/도 단위로 수요와 공급을 분석하시는 분들을 보곤 합니다. 예를 들어 서울로 지역을 정해놓고 3년 동안 어떤 구에 가장 공급이 없는지 확인한 후 그 지역에 아파트를 고르는 겁니다. 서울이 대세 상승을 시작한 2015년 이후 가장 공급이 적었던 지역 중 하나는 강북구입니다. 반대로 공급이 가장 많았던 지역 중 한 곳은 서초구입니다. 어떤 지역에 투자하는 게 옳은 선택이었을까요? 어떤 곳에 투자했든 성공적인 투자가 되었겠지만 돈이 충분히 많았다면 자금여력이 허락하는 한 가장 좋은 입지에 좋은 상품을 가진 아파트에 투자하는 게 옳은 길이었을 겁니다.

제가 드리고 싶은 말씀은 "이곳(지역)에 지금(시점) 아파트를 사야겠다"가 정해진 이후 수요 공급 분석은 안 하니만 못하다는 것입니다. "내가 지금 서울에 아파트를 사야겠다라"와 같이 지역과 시점이 정해졌다면 해야 할 일은 입지와 아파트 상품을 보는 것입니다. 그래야 대세 상승하는 '시장'이라는 '판'위에서 조금이라도 더 먼저 더 오래 더 많이 오르는 내 집을 찾아낼 수 있으니까요.

[자주 하는 실수, 두 번째]

지역과 시점을 정하기 위해 수요와 공급을 분석할 때도 계란 생활권 단위가 아닌 개별 시/도 단위로 분석하시는 분들도 자주 보이곤 합니다. 예를 들면 '대전(지역)'에 '언제(시점)' 집을 사야 할까?라는 질문에 대한 해답을 찾는데 '대전의 수요-공급'만 보는 것입니다.

제가 활용하는 수요와 공급에 대한 접근법은 "지역 부동산의 적정 수요를 인구수의 0.5%"라고 판단하는 이론과 매우 다릅니다. 수요를 인구수의 일정 비율 대신 미분양으로 측정하고, 지금 집을 사는 주체가 실수요자 인지 투자자인지 그리고 그들이 왜 집을 사는지 살펴보는 것이 진짜 수요를 파악하는 방법이라는 것을 알게 되었습니다. 공급을 파악할 때도, 입주량이 인구수의 0.5%보다 적다고 해서 해당 지역이 앞으로 2~3년간 안정적으로 상승할 것이라고 판단하는데 무리가 있다는 것을 알게 되었습니다. 그래서 공급량은 입주량과 분양예정물량 합산한 것으로 보고 공급을 보기 전에 해당 지역 안에 아파트를 구매하고자 하는 심리가 살아나고 있는지를 투자의 선행조건으로 보는 것이 훨씬 실용적임을 깨닫는데 오랜 시간이 걸리지 않았습니다. 구체적으로 제가 수요와 공급을 분석하는 방법에 대해서는 추후 다른 글을 통해 자세히 다뤄볼 것입니다.

이런 수요와 공급 분석 프로세스를 정확하게 알고 있다한들, 대전에 집을 사기 위해 대전의 수요 공급만 보았다면 전 아마 대전이 오르기까지 오랜 시간을 기다려했을 것입니다. 실제로 대전은 '12년부터 '17년까지 수요 대비 공급이 부족했지만 6년이란 긴 시간 동안 가격은 오르지도 내리지도 않는 지루한 시장이었습니다. 무엇이 문제였을까요? 바로 옆에 위치한 세종에 새로운 특별자치시를 만들기 위한 대규모 공급이 '12년부터 시작된다는 것을 고려하지 않은 것이죠. 대전과 세종은 하나의 계란 생활권일 뿐만 아니라 세종은 그 계란 내에서도 대전의 유성구, 서구 일부 지역과 함께 노른자 역할을 하는 상위 입지입니다. 그런 상위 입지에 대규모 공급이 지속되는데 대전 혼자 나홀로 대세 상승이 지속될 리 없던 것입니다. 실제로 대전이 대세 상승기에 접어든 '17년 말부터는 세종의 입주량이 전체적으로 줄어들기 시작하는 시점이었습니다. 대전에 투자할 때, 동일 생활권인 세종의 공급을 염두에 두었다면 좀 더 좋은 시점에 투자할 수 있었겠죠?

대전과 세종 이야기가 나온 김에 요즘 많이 나오고 있는'세종(지역)'에 '언제(시점)' 집을 사야 할까?라는 질문에 대한 답을 계란 생활권으로 풀어볼까요? 세종에 집을 사야 하는 시점은 동일 생활권에 있는 대전과 세종이 동시에 공급이 줄어들고 수요가 살아나는 시점이 될 것입니다. 조심해야 할 것은 향후 2, 3년간 대전의 분양 예정 물량이 늘어날 것이라는 것입니다. 대규모 정비사업과 개발사업으로 생각보다 많은 양의 공급이 대전에 들어갈 것이라 예상합니다. 그리고 대전의 공급은 분명히 세종에도 작지 않은 영향을 줄 것이라는 게 개인적인 생각입니다.

[우주인's TIP] 수요 파악 시 주의사항 : 전국구 청약지역

"전국구 청약지역"이란, 그 지역에 살지 않는 사람도 전국적으로 청약할 수 있는 지역을 이야기합니다. 이런 지역은 제가 앞서 말한 '미분양'을 '수요'의 지표로 활용하는데 한계가 있습니다. 해당 지역에서 실제로 집이 필요한 실수요자들 뿐만 아니라 전국에 있는 투자자들도 청약이 가능하기 때문에 미분양으로 지역 내에 실수요를 읽을 수 없기 때문입니다. 따라서 아래 지역은 미분양이 줄거나 청약경쟁률이 높다 해서 무조건 지역 내 수요가 살아나고 있다고 판단할 수 없다는 걸 기억해주세요!

[전국구 청약지역 목록]

- 세종(행정중심복합도시)
- 기업도시(충주/원주)
- 평택(주한미군기지이전)
- 혁신도시(원주/나주/김천 등)
- 도청이전신도시(경북도청신도시, 내포신도시, 남악신도시)

● [계란 단위 수요-공급 분석]

그럼 어떻게 해야 할까요? ● 투자하고 싶은 지역의 수요와 공급을 볼 때 같은 생활권 내 다른 지역에 앞으로 몇 년간 대규모의 공급이 예정되어 있는 것은 아닌지, 혹은 매매심리가 싸늘하게 식어 미분양이 증가하고 있지 않는지 주의해서 살펴보셔야 합니다. ● 특히 이렇게 분위기가 안 좋아질 것으로 생각되는 지역이 노른자 지역이라면 그 주위를 감싸고 있는 흰자 지역에 투자하시는 것은 삼가셔야 합니다. 호수에 물이 빠지기 시작하면 위험한 것은 중앙에 있는 물고기가 아닌 외곽에 있는 물고기 이기 때문입니다. 몇 가지 예를 들어보겠습니다. 일산이나 산본, 부천과 같은 1기 신도시에 내 집 마련이나 투자를 생각하고 계시다면 서울 중심지에 미분양과 공급이 늘어나고 있는지 먼저 확인하셔야 합니다. 김해나 양산에 투자를 고려중이시라고요? 부산 해운대구, 수영구, 동래구, 남구에 미분양과 공급이 늘어나고 있진 않은지 먼저 확인하셔야 합니다. 인구가 늘어나고 있는 청주와 오산에 관심이 가시나요? 대전과 세종의 미분양과 공급 예정 물량을 먼저 파악하시기 바랍니다. 제가 말씀드린 지역들은 각각이 하나의 계란 생활권이고 하나의 시장 흐름을 가지고 움직이는 지역들이기 때문입니다.

│네 번째 특징. 계란이 다르면 시장 흐름도 다르다

부동산, 계란 생활권 네 번째 특징

네 번째 특징인 하나의 계란 생활권에 속한 지역들이 동일한 시장 흐름을 가지고 있듯, ● 다른 두 개의 계란행활권에 있는 지역들은 서로 다른 시장 흐름을 가지고 있다는 것입니다. 앞서 부산의 집 값 변화 추이와 양산의 집 값 변화 추이가 거의 일치했던 것을 확인할 수 있었죠. 그럼 이제 부산과 서울의 집 값 변화 추이를 같은 방식으로 비교해 보겠습니다.

부산의 집값을 따라 같은 흐름을 타고 움직이던 양산의 집값과 달리 별다른 연관성 없이 각자 움직이는 게 보이시죠. ● 왜 이런 결과가 나오는 걸까요? 하나의 생활권의 큰 시장 흐름을 결정짓는 결정적인 요소는 매매심리인 수요와 신축 아파트 공급량입니다. 부산의 매매심리와 신축 아파트 공급량이 서울 지역 사람들에게는 그다지 큰 영향도 끼치지 않기 때문에 두 지역의 부동산 시장 온도는 다를 수밖에 없습니다. 두 지역이 어쩌다 같이 오르고 내린 시점이 겹쳤다 하더라도 우연의 일치일 뿐 각자의 시장 흐름을 따로 가지고 간다는 사실은 부정할 수 없습니다. (그래프에서 오른쪽으로 갈수록 모양이 비슷해 보이는 것은 자료의 출처 측인 KB부동산 측에서 2022년 1월의 매매 가격을 지수 100으로 일치시켜놨기 때문에 오는 현상입니다.)

│연계 전략 6. 계란 생활권 갈아타기로 순자산을 키워라

연계전략 6. 상승추세로 반전하는 계란 생활권에 갈아타기 투자하기

계란이 다르다면 시장도 다르다는 특징을 어떻게 우리 투자에 활용할 수 있을까요? ● 앞으로 하락이나 보합이 예상되는 계란 생활권에서 우상향 할 것으로 예상되는 계란 생활권으로 갈아타는 투자를 하는 것입니다.

미분양이 쌓이며 앞으로 많은 양의 공급이 예정된 지역에 투자해놓은 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. 그리고 이 아파트는 핵심지역에 있는 대장 아파트도 아니며 실거주도 아니고, 자산을 불리기 위해 전세를 주고 있는 투자용 아파트입니다. 그런데 다른 지역을 보니 그동안 쌓인 미분양도 바닥을 향해 빠르게 줄어들며 향후 공급도 없습니다. 해당 생활권 내에 노른자에 해당하는 지역을 보니 가격도 오르고 있고 공급이 없는 것도 마찬가지입니다. 이럴 땐 고민 없이 현재 투자해놓은 아파트를 매도하고 새로운 달걀 생활권 내에 있는 아파트에 투자하는 것이 옳은 선택입니다. 이 3번째 전략은 제가 지난 3년간 가장 많이 활용했던 전략이지요. 물론 이미 투자해 놓은 아파트가 노른자 입지에 핵심 아파트일 경우 시장이 안 좋아질 것이라 하여 파는 것은 좋은 선택이 아닙니다. 이런 경우를 제외하고는 계란 생활권 갈아타기 전략은 제게 가장 큰 수익을 안겨주었던 효자 전략이었습니다.

[우주인's TIP] 계란 갈아타기 투자를 해야 했던 이유

처음 투자를 시작하기 전, 이름만 대도 대부분의 사람들이 알고 인정하는 멋진 아파트에서 하루라도 빨리 입주해서 살아보고 싶은 목표가 있었습니다. 운 좋게 대기업에 입사해 월급의 8-90%를 저축해서 서울 비핵심지 구축 아파트의 집주인이 되는 것에 성공했습니다. 하지만 문제는 목표로 하는 아파트와 내 집이 같은 시장 흐름을 가지고 있는 하나의 계란 생활권에 있는 것이었습니다. 내 집값이 1억 올라있을 때 기뻐서 목표 아파트의 집값을 보면 3억이 올라 있었죠. 내가 아무리 돈을 열심히 번다한들 목표 아파트의 집주인이 되는 건 불가능해 보였습니다. 이때 저평가된 계란 생활권에 저평가된 똘똘한 아파트를 적은 금액으로 선점한다면, 내가 속한 지역의 생활권이 주춤할 때도 새로 투자한 계란 생활권 아파트가 제 월급과 함께 투자소득을 올려줄 것이기에 최종 목적지에 도달하는 시간을 획기적으로 줄여 줄 수 있을 것이라는 생각이 들었습니다. 이후 제 최고 관심사는 어떤 계란이 하락을 멈추고 상승흐름으로 시장이 반전될 계란인가를 찾는 것이었습니다.