재개발, 재건축 다물권자 물건 매매계약체결시 주의사항
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Aug 29. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
최근 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁이 발생하는 경우가 늘어나고 있는데요.
오늘은 재개발, 재건축 구역에 다수의 부동산을 보유한 사람과 매매계약을 체결할 때 주의해야 할 사항에 관해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
재개발, 재건축 구역 다물권자 물건 매매계약체결시 주의해야 할 사항은?1. 많은 문제가 발생할 수 있는 재개발, 재건축 구역 내 부동산 거래
부동산 가격이 급격하게 상승하면서 재개발, 재건축에 관한 관심도 뜨거워지고 있는 상황입니다.
주식, 코인 열풍이 불고 있기는 하지만 여전히 부동산은 가장 확실한 재테크 수단 중의 하나인데요. 재개발, 재건축은 부동산을 통해 수익을 얻을 수 있는 가장 대표적인 방법 중 하나입니다.
재개발, 재건축 사업이 진행되고 있는 구역 혹은 진행될 것이 예상되는 구역 내 부동산을 구매하여 추후 시가상승을 통한 이득을 보는 것이 전통적인 투자기법입니다.
하지만 이 과정에서 권리분석을 그르치게 될 경우 재개발, 재건축 투자를 통한 이득은 커녕 막대한 손해를 보게될 수가 있어 각별한 주의가 필요합니다.
재개발, 재건축을 통해 투자 수익을 얻는 것은 현금청산자로 분류되지 않고 조합원의 지위를 인정받는 것을 전제로 합니다.
그런데 다물권자로부터 조합원의 지위를 양수한 경우 조합원의 지위가 인정되지 않는 경우가 있는데요.
최근 다물권자로부터 조합원의 지위를 양수한 경우 양도인과 양수인 전원을 합해 하나의 입주권만 부여된다는 대법원 판례가 선고된 바가 있습니다.
투자를 위해 재개발, 재건축 구역 내에 위치한 부동산을 매수하고자 하는 분들에게 매우 중요한 내용을 담고 있는 판례이기 때문에 해당 내용을 잘 인지하고 있을 필요가 있습니다.
2. 다물권자 물건 매매계약체결할 경우 주의해야 할 사항
2023년 2월과 6월에 대법원은 다물권자 물건을 양수한 경우 조합원 지위가 인정되는지에 관해 매우 유의미한 판결을 선고하였습니다.
해당 대법원 판례가 선고되기 이전에는 이에 관해서 법률전문가들 사이에서도 의견이 엇갈렸는데요.
해당 판례는 매우 중요한 내용을 담고 있기 때문에, 재개발/재건축 구역 내에 위치한 부동산을 투자 목적 등으로 매수하려고 하시는 분들이 반드시 알아두실 필요가 있습니다.
여기서 문제가 되는 규정은 도시정비법 제39조 제1항인데요. 도시정비법 39조 제1항은 '조합원의 자격 등'이라고 하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제39조(조합원의 자격 등)
① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9., 2025. 5. 20.>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제26조제1항 또는 제27조제1항제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
이에 대하여 최근 대법원 판례는 "도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하면 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다"라고 판시하였습니다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36725 판결).
도시정비법 제39조 제1항이 규정하고 있는 법원칙을 충실하게 반영한 판례라고 볼 수 있는데요.
대법원은 위와 같이 판시한 이유에 대해서 "투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고, 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위함"이라고 밝히고 있습니다.
위 판례는 '1인 다물권자'로부터 부동산을 양수한 경우에 관한 경우인데요.
대법원은 여기서 한 걸음 더 나아가 '1세대 다물권자'로부터 부동산을 양수한 경우에도 원칙적으로 위와 같은 법리가 적용된다고 판시하였습니다.
대법원은 "이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하면, 주택재건축사업 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지 등 소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지 등 소유자와 양도인들 사이에서는 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다" 라고 판시를 하였는데요(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결).
대법원은 도시정비법의 근본취지에 입각하여 법률의 규정 내용에 따라 조합설립인가 이후 재개발, 재건축 구역의 분양자격을 제한하는 내용의 판결을 선고한 것인데요.
2023년 2월과 6월에 선고된 위 판례들은 재개발, 재건축 시장의 판도를 뒤흔들만한 내용을 담고 있기 때문에, 투자자들이 반드시 기억을 하셔야하겠습니다.
