[재개발, 재건축] 위법한 종전자산평가에 대처하는 방법
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Aug 30. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 법률정보를 제공해드리고 있습니다.
최근 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁이 늘어나고 있는 상황인데요.
오늘은 재개발, 재건축 사업에서 위법한 종전자산평가에 대해서 대응하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
재개발, 재건축 사업 위법한 종전자산평가에 대처하는 방법은?1. 재개발, 재건축 사업에서 종전자산평가가 중요한 이유?
재개발, 재건축 사업은 '헌 집을 허물고 새 집을 짓는' 과정입니다. 대규모 사업이기 때문에 그 진행하는 과정에서 당연히 막대한 비용이 들어가게 됩니다.
조합원들 입장에서는 재개발, 재건축 사업을 진행함에 있어 실제로 내가 들여야 할 비용이 얼마인지가 초미의 관심사일 수밖에 없습니다.
사업성, 수익성이 결여되면 조합원들의 반발이 심해져 정상적인 사업 진행 자체가 위태로울 지경에 이르게 되는데요.
'종전자산가액'은 조합원들이 부담해야 하는 분담금과 직결되는 문제이기 때문에, 종전자산평가가 만족스럽지 못하게 나왔을 때 조합원들 사이에서는 당연히 이에 대한 불만이 생길 수밖에 없습니다.
저희 사무실에도 "종전자산평가가 시세보다 터무니 없이 낮게 나왔는데 이에 대해서 어떻게 대응을 해야 하는 것인지"에 대한 문의가 많이 들어오는 편인데요.
종전자산평가를 통해 산출된 종전자산가액은 권리가액을 산정하기 위한 기준이 되고, 최종적으로는 조합원들이 부담하는 분담금에 큰 영향을 미치게 될 수밖에 없습니다.
예컨대 사업이 진행되는 구역에 5억원짜리 부동산을 소유하고 있는데, 사업 시행후 새로 지어지는 아파트 가겨이 7억이라면 조합원은 2억원의 분담금을 납부해야 합니다.
그런데 종전자산평가에서 소유 부동산에 대한 가액이 3억원으로 평가되었다면, 조합원은 입주할 때 2억원의 추가적인 비용을 납부해야만 합니다. 종전자산 평가에 대하여 조합원들이 매우 예민하게 반응할 수밖에 없는 이유가 바로 여기에 있습니다.
2. 위법한 종전자산평가, 어떻게 다툴 수 있을까?
종전자산평가가 시세에 비해 터무니 없이 낮게 나오거나, 특별한 이유 없이 인접한 부동산보다 낮게 나온경우 조합원들의 입장에서는 이에 대한 불복절차 진행을 검토할 수밖에 없습니다.
실제로 종전자산평가 금액이 조합원들에게 통지가 되면, 이에 대해 이의신청이 접수되는 경우가 매우 많은데요.
이의신청으로도 결과가 바뀌지 않으면 조합원은 이에 대한 소송절차 진행을 검토하게 될 수밖에 없습니다.
종전자산평가의 위법성을 다투기 위해서는 "관리처분계획인가"에 대한 취소 혹은 무효소송을 제기해야만 합니다.
하지만 주관적으로 부당하다는 것만 가지고는 관리처분계획인가 취소 혹은 무효소송에서 종전자산평가에 대한 위법성을 인정받기가 어렵습니다.
이에 대하여 서울행정법원은 "관리처분계획의 기초가 된 감정평가의 평가방식이 부당하다고 하더라도, 관리처분계획수립 당시의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다는 점에서, 그 평가방식의 부당함으로 인하여 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니고, 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게할 정도로 부당하게 되는 경우에 한하여 비로소 관리처분계획이 위법하게 된다."라고 판시한 바가 있습니다(서울행정법원 2016. 9. 23. 선고 2015구합53930 판결).
법원은 '위법성'을 판단함에 있어서 매우 엄격한 요건을 요구합니다. 단순히 주관적으로 부당함을 느끼는 것을 넘어서 위법성을 지적하는 행위가 현저하게 형평을 잃었다는 사실이 입증되어야 소송에서 원하는 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
조합원이 소유한 상가가 후면상가가 아닌 전면상가임에도 불구하고, 종전자산평가를 진행할 때 후면상가로 전제하여 감정평가를 진행한 경우를 예로 들 수 있습니다.
소송절차에서 종전자산평가의 위법성을 다투기 위해서는 문제가 되는 사실이 조합원들 사이에 현저하게 형평성을 상실한다는 사실을 입증하고, 감정평가 방식이 부당하다는 사실을 입증해야 합니다.
관리처분계획인가 단계까지 절차가 진행된 것은 이미 재개발, 재건축 사업이 상당한 정도로 진행이 되었다는 사실을 의미하기 때문에, 종전자산평가에 대한 위법성을 소송절차로 다투기 위해서는 만반의 준비가 필요하다고 할 수 있습니다.
