전세집 경매 압류, 보증금 반환 받는 방법은 무엇일까?
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Sep 19. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
최근에도 여전히 전세사기 사건, 전세보증금 미반환 사건이 기승을 부리고 있는 상황인데요.
오늘은 전세집이 경매에 넘어가거나, 전세집에 압류가 설정된 경우 전세보증금을 돌려받기 위해 무엇을 해야하는지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
전세집 경매 압류, 보증금 반환 받는 방법은 무엇일까?1. 전세집 경매/압류, 세입자에게 충분한 시간이 주어져 있습니다.
안 그래도 전세사기 사건, 전세보증금 미반환 사건이 기승을 부리고 있는 상황가운데서 전세집이 경매, 압류에 넘어갔다는 소식을 듣게 되면 세입자 분들은 마음이 철렁할 수밖에 없습니다.
전세집 경매, 압류는 분명 세입자들에게 좋지 않은 소식이기 때문에, 전세보증금을 떼이게 될수도 있다는 불안감에 휩싸일 수밖에 없는데요.
세입자의 불안감은 어찌보면 당연한 것이지만, 불안의 상당부분은 경매절차가 어떻게 진행되는지 잘 알지 못하는 것에서 기인합니다.
전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 당장 쫓겨나게될수도 있다는 불안감이 세입자의 마음을 지배하게 되는 것입니다.
하지만 경매절차는 완결이 되기까지 상당한 시간이 소요됩니다. 서울/경기권 기준으로 경매신청서 접수부터 낙찰자가 나타나 소유권이 이전될 때까지 1년 반에서 2년, 혹은 그 이상이 걸리는 경우가 허다합니다.
경매 초반이라면 당장에 쫓겨날 위험은 전혀 없기 때문에 너무 크게 걱정하지 않으셔도 되지만, 절차 진행 과정에서 필요한 조치를 제때 제때 취하지 않으면 추후 큰 손해가 발생하게 될 수도 있는 것은 사실입니다.
이 때문에 경매, 압류 통지를 받았다면 신속하게 전세보증금을 돌려받기 위한 법적조치에 착수하는 것이 바람직합니다.
2. 신속한 법적조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다.
경매절차는 (1) 신청서 접수, (2) 배당요구종기일, (3) 매각기일, (4) 매각결정기일, (5) 소유권이전의 순서로 진행이 됩니다.
이미 말씀드린 것처럼 경매가 최종적으로 완결될 때까지 상당한 시간이 걸리는데, 이 시간동안 전세보증금을 돌려받기 위한 조치를 취해놓아야 합니다.
전세집이 경매에 넘어가거나 압류가 걸렸다는 것은 세입자 입장에서 분명 안좋은 신호이기 때문입니다. 이는 나 말고도 다른 채권자가 집주인의 재산을 노리고 있다는 의미입니다.
전세집이 경매에 넘어갔을 때 가장 먼저 가늠해보아야 하는 것은 경매 절차를 통해 보증금 전액을 반환받을 수 있는지 여부입니다.
전세가 대비 매매가(흔히 말하는 '갭')가 충분히 확보되어 있는 아파트 같은 경우에는 낙찰을 통해 전세보증금 전액을 회수할 가능성이 매우 높습니다.
하지만 최근 전세사기의 온상이 되고 있는 빌라, 오피스텔의 경우에는 급격한 시세하락으로 인해 매매가보다 전세가가 높은 이른바 '역전세' 현상이 발생하고 있습니다.
이러한 경우에는 경매절차를 통해서도 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높기 때문에, 민사소송/형사고소 등의 법적조치를 빠르게 진행해야 합니다.
특히나 다가구주택 전세사기나 신탁 전세사기 사건의 경우에는 경매절차가 완료되어도 보증금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 될 가능성이 매우 높습니다.
이러한 경우에는 통상적인 법적조치 이외에 보다 더 강력한 법적조치를 진행해야 할 필요성이 있습니다.
경매절차는 진행 과정에서 여러가지 예측하지 못한 변수가 많이 발생합니다. 때로는 권리분석을 그르쳐 경매 절차를 통해 오히려 큰 손해를 보게 되는 경우가 발생하곤 합니다.
경매절차에 무지한 상황에서 준비되지 않은 대처를 하게 되면 보증금 회수는 커녕 오히려 큰 손해를 보게 될 가능성이 매우 높은 것입니다.
전세집이 경매에 넘어가거나 전세집에 압류가 설정된 경우에 초기단계에서부터 경험많은 부동산전문변호사의 조력을 받아야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
