이제 그만 나가주세요 - Evictions
캐나다에서 집주인 아줌마 되기
2021년 부터 2023년까지 3년차 우리집 텐넌트로 지내고 있는 캐서린. 처음 만났을때 캐서린은 50대 후반의 싱글 여성이었다. 독립한 아들이 둘이 있고, 혼자 살 집을 구한다고 했다. 직업은 병원에서 일하는 요양사였다. 성실해 보였고, 두 아들의 엄마였으며 무엇보다 확실한 직업이 있는 그녀를 우리는 가족으로 받아들였다. 첫 1년동안 캐서린은 참 성실했다. 매월 랜트비도 약속된 날보다 미리 입금했다. 집도 깔끔하게 썼으며 우리와의 관계도 좋았다. 2년이라는 시간동안 그녀와의 관계에서 정말 많은 일들이 있었다. 아들의 출소, 아들의 친구들, 아들의 폭행 등 그녀의 맘고생이 이만저만이 아니었지만 그 피해는 고스란히 우리가 받아야 했다.
(자세한 이야기는 다음편에 이야기할 생각이다.)
지난달 그리고 이번달 벌써 두달째 랜트비를 입금하지 않고 있다. 3개월동안 가스비와 전기비도 미납상태이다. 처음에는 걱정이 되서 캐서린에게 전화를 걸고 문자를 보냈다. 그런데 그녀로 부터 냉랭한 한줄 대답만 돌아왔다. 본인이 일하느라 바쁘니까 전화하지 말라는 문자메세지였다. 어이가 없기도 하고 괴씸하기도 해서 문자 다시 보냈다. 그러나 이렇다할 설명이나 해명도 없이 캐서린은 그대로 잠적해 버렸다.
시간을 내서 집을 방문했다. 굳게 잠긴 문안으로 분명 사람들의 움직임이 보였다. 하지만 문을 열어줄 생각이 없는듯 했다. 경찰을 부르고 오랜 실랑이 끝에 집안에 들어갈 수 있었다. 그곳에는 캐서린이 아닌 처음보는 남녀 10명 정도가 살고 있었다. 도대체 캐서린은 어디로 간거지? 이사람들은 누구? 보아하니 그녀는 이 사람들로 부터 약간의 돈을 받고 우리집을 마음대로 넘겨준 후 이곳을 떠난것 같다. 그리고 이곳은 마약의 소굴이 되었다.(전적으로 내 짐작이다. 10명정도의 남녀가 모여 이곳에서 무엇을 했겠는가...) 나또한 경제적으로 힘들고 빠듯 했지만 그래도 캐서린이 형편이 좋아지면 전기비라도 내겠지 하는 마음으로 이 모든 공과금을 대신 납부를 했었다. 그런데 내가 이사람들을 위해 몇달동안 따뜻하게 재워주고, 씻겨주고 했다는 사실에 치가 떨렸다.
'난 당신들과 계약한적 없으니 당장 이곳에서 나가주세요.' 라고 말하면 해결될까?
'경찰에 신고하면 해결될까?'
'변호사를 고용해서 소송을 걸면 해결될까?'
지금까지 많은 일을 겪으면서 캐나다에서 집주인노릇 하기 정말 힘들다는 생각을 많이 했다. 모든법이 집주인을 보호하는 것이 아니라 세입자를 보호하고 있기 때문이다. 경찰에 신고해도 소용없다. 나가라고 소리처도 소용없다. 이런것을 너무 잘 알고 있던 캐서린은 그렇게 조용히 자취를 감췄다. 이들로부터 소정의 돈까지 착실히 챙겨서 말이다.
지금부터 똑똑해져야 한다. 신속하게 움직여야 한다.
제일먼저 사람들을 우리집에서 법적으로 내보내기 위해서는 Eviction notice를 먼저 줘야 한다.
정확한 정보전달을 위해 출처도 함께 올린다.
Evictions
Reasons for eviction
The most common reason for an eviction is when a tenant fails to pay rent. Tenants cannot withhold rent to force the landlord to do something, such as making repairs. The landlord is legally entitled to have the rent paid in full when it is due.
If the tenant cannot pay the rent and lets the landlord know beforehand, the landlord can let the tenant stay and pay rent later or over time. However, the landlord is under no obligation to do this.
Other reasons for eviction include:
breaking rental agreement terms
damaging the rental premises
disturbing or endangering others in the rental premises
A substantial breach by a tenant may result in an eviction, and includes if the tenant
has not paid rent in full when due
interferes with the landlord or landlord’s employees
disturbs other tenants (for example, by playing loud music late at night or being noisy)
endangers others in the building
causes significant damage to the residential premises
does not maintain or keep clean the residential premises and all property included in the residential tenancy agreement
Does not vacate the premises when the tenancy ends
If a tenant commits a substantial breach, the landlord can apply to the RTDRS or Court to end the tenancy, or give the tenant at least 14-days’ notice to end the tenancy.
A tenant must be given the notice at least 14 clear days before the tenancy is to end. This means the day the notice is given and the day the tenancy ends don’t count as part of the 14 days.
[Ending a tenancy | Alberta.ca]
집주인이 세입자를 내보내는 걸 의미하는데 가장 주된 원인이 랜트비 미납이다.
계약조건을 어겼거나, 집을 훼손했을 경우, 집주인이나 다른 세입자를 위협했을 경우에도 해당된다.
보통 세입자가 새로운 곳을 찾아 나갈 수 있도록 최소 14일의 시간적 여유를 주게 되어있다.
집을 비워달라는 사전통보없이 세입자를 내보내게 되면 오히려 법적으로 집주인이 손해배상을 해줘야 하는 상황이 발생하기도 한다. 10명이나 되는 사람들이 사용하고 있는 전기세, 가스비, 수도세를 도저히 감당할수도 없고 또 감당하고 싶지도 않아서 당장 끊어버리려고 했었다. 하지만 캐나다 법은 세입자 편이다.
It is illegal for a landlord to evict a tenant without following the aforementioned rules and processes.
For example, a landlord cannot change the locks, cut off utility services, or physically remove a tenant from the property. These methods are sometimes referred to as "self-help evictions," "constructive evictions," or "economic evictions," and can be considered harassment or assault. A landlord who illegally evicts a tenant may be held liable for damages done to the tenant during that time.
[Lawdepot.ca]
집주인이 출입구 잠금장치를 변경하거나 유틸리티 서비스를 차단하거나 물리적으로 집안 물건을 비우게 되면 폭행으로 간주될 수 있다고 한다. 불법으로 세입자를 퇴거시킨 집주인은 그 기간 동안 세입자에게 가한 손해에 대한 책임을 질 수도 있다.
그래서 제일먼저 Eviction Notice를 세입자에게 보내야 한다.
마음 같아서는 당장 내일, 아니 최대한 빨리 내보내고 싶지만 그 기간도 내가 마음대로 정할 수 있는것이 아니다. 상황에 따라 세가지로 나뉠 수 있다.
24 Hour Eviction Notice
This is the most severe type of eviction. A tenant will receive this notice in Alberta if they have either:
Seriously damaged the property
Threatened or physically attacked the landlord or another tenant
Evict a tenant immediately
The tenant is not able to object to this type of notice. However, if they stay later than the eviction date, the landlord has ten days to apply to the Residential Tenancy Dispute Resolution Service (RTDRS) for a court order. If the landlord waits longer than ten days, they forfeit the right to remove the dangerous tenant. When the landlord applies to the , the tenant receives new documents from the landlord. The landlord can hire a civil enforcement agency to evict the tenant if the tenant does not vacate after receiving the new documents. A bailiff can then attend to the property to remove the tenant and their belongings. It is worth noting that only a bailiff can enforce an eviction - a landlord can’t forcefully remove a tenant.
집을 심하게 손상했거나 위협을 가했을때 24시간 안에 나가라고 이야기 할 수 있는데 만약 세입자가 이 경고를 무시했을 경우, 집주인은 10일안에 RTDRS(Residential Tenancy Dispute Resolution Service)에 신고접수를 해야한다. 이 기간안에 접수하지 않으면 세입자는 나가지 않아도 된다.
48 Hour Eviction Notice
This is a rare occurrence that only happens if the evicted tenant has moved out and an unauthorized occupant is living in the rental unit. In this situation, the landlord can apply to RTDRS to receive an order to recover possession of the rental premises.
As the case above, the unauthorized occupant must leave after receiving an notice. If they attempt to stay, the landlord can legally hire a civil enforcement agency to remove the tenant and their belongings.
세입자가 나가고 계약서에 없는 사람이 살고 있을 경우 2일의 기간을 두고 퇴거 노티스를 줄 수 있다.
우리의 경우는 48시간 퇴거를 요구할 수 있을거라 생각하지만 이또한 이들이 어떤 트집을 잡고 버티느냐에 따라 상황은 언제든 바뀔 수 있다고 한다.
14 Day Eviction Notice
This is the typical eviction notice and the one most frequently used in Alberta. A landlord can issue a 14-day eviction notice if the tenant has committed a substantial breach. A substantial breach occurs when the tenant:
Interferes with the landlord or disturbs other tenants
Doesn’t pay in full when due
Puts other tenants in danger
Causes significant damage to the residence
Doesn’t leave when the lease term expires
If a substantial breach happens, the landlord can serve the tenant a 14-days notice to end the tenancy. However, the tenant has 14 days to dispute the eviction with the RTDRS. If a dispute happens, the RTDRS will conduct a hearing between the tenant and landlord. Both the landlord and tenant must discuss the situation with a tenancy dispute officer who will provide an order. If the respondent fails to comply with the order, the applicant can hire a civil enforcement agency. For example, if the tenant refuses to leave after receiving an eviction order, the landlord can hire a Bailiff to remove the tenant.
COVID-19 UPDATE: During the pandemic, landlords could not evict tenants for non-payment of rent or utilities. However, this law changed on May 1, 2020, and landlords were able to evict tenants for this reason again. Additionally, landlords can now charge late fees on any missed payment after June 30, 2020.
가장 일반적인 노티스 기간은 14일이다. 이 기간은 편지를 전달한 날과 퇴거하는 날을 포함하지 않는다. 코비드 기간에는 세입자를 내보낼 수 없었지만 지금은 그 제도가 풀려서 퇴거조치를 취할 수 있다. 물론 지불 누락에 대한 연체료도 요구할 수 있다.
하지만, 문제는 아무리 법적으로 결론이 났어도 연락처를 바꾸고 사라진다면 우리는 연체금을 받을 길이 없다. 그들에게 강합적으로 돈을 요구하거나 정부에서 우리를 위해 차압을 해주지 않기 때문이다. 이런 점을 이용해서 생각보다 정말 많은 사람들이 집주인을 애먹이는 경우가 많다. 집을 훼손해도, 내집에서 돈을 내지 않고 살고 있어도 그져 나가주기만 하면 고마울 뿐이다. 밀린돈과 수리비는 바라지도 않는다.
Among the steps to vacating a tenant from a unit, getting an eviction notice for the tenant is the first major step. An eviction notice is the official written communication that is needed to get rid of a tenant occupying a property. This notice will vary by province and will be to terminate or end a tenancy, and will tell you why and when you are asked to vacate by. This will officially start the eviction process. Once this is provided to the tenant, the next step will be filing an application with the Landlord and Tenant Board.
RTDRS에 접수하기위한 다양한 문서는 아래 링크에서 받을 수 있다.
RTDRS – Forms and documents | Alberta.ca
Residential Tenancy Dispute Resolution Service (RTDRS) | Alberta.ca
이제 Eviction Notice를 작성하려고 한다. 다양한 양식이 있지만 아래 4가지 내용이 꼭 포함된 양식이어야 한다.
구두가 아닌 문서로 작성해야 하며, 집주인의 사인이 있어야 하고, 퇴거해야하는 이유와 명확한 퇴거 기한이 명시되어야 한다.
For an eviction notice to qualify, it must:
be in writing
be signed by the landlord or agent
state the reason for eviction, and
state the time and date the tenancy ends
How to Evict a Bad Tenant in Alberta? | WOWA.ca
아무 문제없이 잘 해결되기를 바라며 우리는 소리없는 전쟁을 시작한다. 집을 얼마나 훼손했을지 견적이 어떻게 나올지, 새로운 세입자를 받기까지 또 얼마나 오랜 공백을 견뎌야 할지 걱정이 앞선다. 하지만 지금으로선 제발 그사람들이 하루라도 빨리 떠나가고 다시는 돌아오지 않기를 바랄 뿐이다.
노티스 양식
