아파트 입지의 가치 요소
아파트 가격 요소 정의
일단 아파트를 땅과 건축물로 나누어서 분류를 하고 그 안에서 다시 재분류를 하고자 합니다.
아파트를 굳이 땅과 건축물로 구분을 한 이유는 땅은 투자재인 반면 건물 그 자체는 감가상각이 되는 소비재로 볼 수 있기 때문입니다. 서로 성격이 상반됩니다. 땅은 시간이 지나도 그 가치가 감가상각이 되는 것은 아니며 인플레이션에 따라 그 가치가 올라가는 것이 일반적입니다. 잠시 투자재와 소비재의 정의를 보고 가시겠습니다.
"투자재" = 자본형성을 위해 구입되는 재화를 말한다. 부동산은 다른 재화와 더불어 투자대상이다. 투자재는 유형적인 것과 무형적인 것이 있다. 유형적인 것의 대표적인 것은 부동산이고, 그 외에 그림, 골동품, 코인, 석유, 곡물 등이 있다. 무형적인 것은 금융자산으로 유가증권, 주식, 예금 등이 있다. 이러한 재화 간에는 상호관련이 있어서 대체관계가 성립한다.
[네이버 지식백과] 투자재 [投資材] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 부연사)
"소비재" = 직접재·완성재·향락재라고도 한다. 재화의 생산을 위한 원료로 사용되는 생산재(중간재), 재화의 생산을 위한 설비로 사용되는 자본재 등과 구별된다. 소비재는 다시 편익(便益)을 받는 기간에 따라서 내구소비재와 비내구소비재로 나누어진다. 일반적으로 편익을 1년 이상 받을 수 있는 것을 내구소비재라고 하는데, 자동차·텔레비전·냉장고 등이 포함된다.
[네이버 지식백과] 소비재 [consumption goods, 消費財] (두산백과)
이번 글에서는 땅(입지)에 대해서만 생각을 정리할 예정이므로, "투자재"만 다루도록 하겠습니다. 보통 아파트를 구입할 때 아파트 가격이 떨어질 것을 기대하면서 매수를 하는 분은 없습니다. 당연히 가격이 오르길 바라게 되며 일반적으로 건물은 노후화가 되기 때문에 건물값이 아닌 땅값이 오르길 기대하며 산다고 보는 게 맞을 것입니다. 부지불식 간에 땅과 건축물을 나누어서 생각하고 있는 거죠. 아무튼 그래서 땅은 투자재가 되는 것입니다. 소비되는 것이 아니고 자본을 형성시켜 주므로...
자본이 형성될 것을 기대할 때 즉 가격이 오를 것을 기대할 때 사람마다 이유는 다를 것입니다. 그 각각의 이유가 해당 아파트를 사는 이유가 되며 그 것을 근거로 가격이 오를 것을 예상하게 됩니다. 땅은 제한적인 자원이므로 결국 수요와 공급의 영향을 받게 되며, 수요가 더 많아질 경우 가격은 오르게 되므로 자기가 중요시 하는 그 이유로 미래에 수요가 많아질 것이다 라고 판단을 하게 되는 것이죠.
또한 땅은 움직일 수 없습니다. 그래서 그 가치를 평가할 때 입지를 전부인 양 생각할 수 밖에 없습니다. 우리 아파트가 있는 땅이 특이하게 화강암질로 되어 있고, 수맥이 흐르지 않고, 물이 잘 빠지고...이런 거는 아무 의미 없습니다. 땅에 황금이 뭍혀 있지 않고서야...그냥 땅에 대한 가치를 고민할 때는 땅=입지 그걸로 끝입니다. 그럼 본격적으로 땅을 고를 때 즉 입지를 선택할 때 사람들은 어떤 생각을 가지고 매수를 고민할 까요?
저는 그 매수의 이유는 크게 5가지로 분류 하고 자 합니다. 매수의 이유가 곧 아파트 수요의 근거가 되며 가치 평가의 기준이 됩니다. (지표 정의 시 연결될 예정입니다.)
1) 학군 : 좋은 학원, 좋은 학교를 가지고 있어서 우리 아들/딸 좋은 대학교 보내려고...이른 바 엄친딸의 엄마, 엄친아의 엄마 즉 맹모 들의 선택 기준
2) 교통 : 역세권, 광역버스, IC 等 주로 직장 이동을 편하게 하기 위해...물론 강남이나 여의도에 그냥 살면 가장 좋겠으나, 모든 사람들이 그 아파트 값을 감당할 수 있는 것은 아니므로 물리적 거리를 교통의 편리함으로 상쇄시키고자 하는 분들...이른 바 직주근접 원하는 분들의 선택 기준
3) 문화/편의시설 : 근처에 백화점, 공원, 문화센터, 체육관, 상가, 마트 등 문화 및 편의 시설이 많은 곳에 살면서 문화생활 즐기고 살려고...이른 바 인생모토가 인조이 라이프인 분들의 선택 기준
4) 뷰 : 한강이나 호수, 바다, 숲, 산이 보이는 곳에 사는 걸 중요시 하는 분들도 많습니다. 이게 또 은근 가치가 높습니다. 이른 바 안구정화를 인생의 처음과 끝으로 여기시는 분들의 선택 기준
5) 자부심 : 나 압구정동 살아 혹은 나 도곡동 살아...그렇게 말하면 모든 게 정리되는 세상입니다. 그래 니가 제일 부자~...월수입, 차, 아파트 브랜드 뭐 이런 것들 설명하는 게 더 구질구질해집니다. 물론 가격과 비례하긴 하겠으나 분명히 부자 동네에 대한 프리미엄도 있다고 판단 됩니다. 같은 판교라고 해도 봇들마을 산다는 자부심, 같은 광교라 해도 에듀타운 산다는 자부심...이른 바 내가 누군지 알아가 인생모토인 분들의 선택 기준
물론 친정엄마가 살아서...그 옆 동네 사는 분들도 많기는 하나 그렇더라도 보통 그 근처에서 학군이나 교통을 따지는 게 일반적입니다. 그리고 그 친정 엄마는 대체 왜 그 동네에 살게 되었을까요? 결국 위의 5가지 이유 때문입니다. 아파트 땅에게 가치를 부여하는 요소는 크게 학군/교통/문화편의시설/뷰/자부심 이렇게 5가지로 정의를 내려 보았습니다.
땅 = 입지 = 투자재 = 사유재
다음은 사유재(민간재)의 특성에 대해 고민해 보겠습니다. 사실 집은 사람의 기본권이라고 볼 수 있는 사항이기 때문에 국가의 개입이 많은 것이 사실이고, 임대아파트 같은 경우는 사실 공공재의 성격을 가진다고 봐도 무방하겠습니다. 하지만 제 글을 읽고 계실 분들은 투자를 혹은 자가 보유를 목적으로 하실 경우라 사료되기 때문에 아파트를 공공재로 여기기 보다는 사유재(민간재)로 여길 분들이 많을 것 같습니다. (짧게 말해 굳이 공공재의 특성까지는 볼 필요 없습니다...)
민간재
[ 民間財 , private goods ]
시장기구를 통해 공급되는, 경합성과 배제성을 동시에 가진 재화를 말한다. 민간재는 시장기구를 통해 공급하는 것이 자원 배분상 효율적이므로, 주로 시장에서 제공되어 공공 부문의 개입이 최소화되는 부분이다. 비경합성과 비배제성의 특성을 지닌 공공재와 대비되는 개념이다.
[네이버 지식백과] 민간재 [民間財, private goods] (행정학사전, 2009. 1. 15., 대영문화사)
경합성
[ contestability ]
한 사람이 더 많이 소비하면 다른 사람의 소비가 줄어드는 재화의 특성을 말한다.
[네이버 지식백과] 경합성 [contestability] (한경 경제용어사전, 한국경제신문/한경닷컴 )
배제성
대가를 지불하지 않은 사람을 사용에서 제외할 수 있는 속성. 대부분의 상품이나 용역등이 배제성을 지닌다. 이에 반대되는 개념이 비배제성이다. 비배제성이라는 건 다른 사람이 사용하는 것을 제한하지 못하는 특성을 말한다. 비배제성을 가지는 대표적인 재화가 공공재이다.
[네이버 지식백과] 배제성 (한경 경제용어사전, 한국경제신문/한경닷컴 )
요약해서 말하자면 아파트는 공급이 유한하고, (땅은 명백히 유한한 자원이고, 아파트는 지금도 계속 짓고는 있으나, 매년 공급되는 양은 한계가 있죠. 낡아서 없어지는 아파트들도 많구요.) 사려면 돈을 내야 살 수 있습니다. 땅은 사유재라는 특성을 가진다 라는 사실을 가지고 두 가지를 말하고 싶었습니다. 가격을 결정하는 요소에 대해...
첫번째로 아파트는 갯수가 한정적이라 남들이 다 사버리면 내거가 없어진다는 불안감. 분명히 존재합니다. 갑자기 강남 아파트 혹은 목동 아파트가 가격이 올라가는 경우, 그 가치가 올라가서가 아닙니다. 희소성이 올라가기 때문입니다. 수요 공급 곡선에서 실제로 공급이 줄어들지는 않았어도 언젠가는 공급이 줄어든 효과가 생길 거라고 생각하고 교차점이 왼쪽으로 이동하는 겁니다.
그건 곧 저 위에 있는 경합성, 즉 남이 더 가지면 내 꺼가 줄어든다는 심리에서 기인한다고 볼 수 있습니다. 심리에서 기인하기 때문에 단기적인 출렁임도 오버슈팅도 나온다고 생각합니다. 왜 강남은 계속 오르는 걸까요? 그리고 부동산 고수들은 왜 계속 오를 거라고 정의를 내리는 걸까요? 신도시는 늘어날 수 있어도 강남은 확대될 수 없다는 유한성, 그리고 남들이 강남에 조금이라도 땅을 가지고 있으면 내가 가질 수 있는 땅은 줄어들거라는 추론 때문입니다. 살 집을 마련하려고 네이버 부동산을 볼 때 네이버에 매매던 전세던 물건이 많을 때와 적을 때에 수요자가 느끼는 감정은 분명히 틀릴 거라 생각됩니다.
두번째는 배제성 때문에 즉 무조건 돈을 내야 하기 때문에 수요 공급 법칙의 지배를 받는 다는 것입니다. 공급이 많아지면 가격이 내려가고, 수요가 많아지면 가격이 올라가고...
결국 위의 아파트의 가치요소 다섯가지 외에도 아파트 가격은 희소성에서 기인하는 심리 때문에 다이아몬드처럼 작고 귀하고 가지기 어려운 입지, 그리고 수요 공급 법칙에 따라 수요는 많지만 공급은 제한적일 입지이냐 아니냐가 중요한 요소가 된다고 볼 수도 있습니다.
